추석이후 시장예측 및 유망상품

본격적인 가을 이사철을 앞두고 부동산 시장에 대한 궁금증이 커지고 있다. 최근들어 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실 사태로 금융불안 및 미국부동산 급락 가능성 등 글로벌 부동산에 대한 위기감이 증폭되기도 했다. 하지만 아직까지 국내 부동산을 포함하여 표면적으로는 별 영향이 나타나고 있지 않다. 그 어느 때보다 시장을 예측하기가 쉽지 않은 올가을 주택 시장을 중심으로 4/4분기 이후 부동산 시장은 과연 어떤 모습을 보일지, 내집마련 전략은 어떻게 가져가야 할지 그리고 투자유망상품에는 어떤 것들이 있는지 포괄적으로 접근해 볼 필요가 있겠다.

1. 상반기 부동산 시장을 결산해 보면

- 역차별화가 새로운 화두로 등장하다

1.11 대책에 포함된 분양가상한제와 분양원가공개 조치로 상반기 부동산 시장은 지방은 약세, 수도권은 비교적 안정된 모습을 보였다. 그중 강남권의 재건축과 버블세븐 중심의 고가아파트는 DTI 등 대출 억제 정책 등과 맞물리면서 낙폭이 상대적으로 컸다. 국민은행에 따르면 올 상반기 집값 상승률은 전국 1.7%, 서울 2.9%, 경기 2.4%, 인천 5.9% 등으로 대체로 안정세를 보였다. 전세가격 상승률 역시 전국 평균 1.6%, 서울 2.2%, 인천 3.8%, 경기 2.2% 등으로 비교적 안정된 것으로 파악됐다. 또한 건교부에 따르면 올 상반기 전국 땅값이 1.77% 상승하는 데 그쳤다.

2007년 상반기 주택시장 전반적인 특징은 과거 차별화 장세와는 확연히 다른 역차별화 패턴이 나타났다는 점이다. 대형보다는 소형, 강남권 보다는 강북권(강북, 의정부, 동두천, 양주, 포천 등), 아파트약세- 연립, 다세대, 다가구등 비아파트강세, 재개발 강세- 재건축 약세 현상도 나타났다. 과도한 차별화로 인한 집값 격차 및 대출규제, 세금강화 등 정부규제가 역차별화의 주요한 이유 가운데 하나로 풀이된다.

또한 실수요자들 중 상당수가 신규 분양에 뛰어들기 위해 대기하거나, 추가적인 조정을 기대하여 매수를 늦추는 추세를 보였다. 반면 다주택자 및 고가주택 보유자들은 차기 정부가 현재 시행되는 규제정책 중 일부를 완화할 것이란 기대감으로 관망세를 보이면서 매수자 또한 적극적인 매수의사를 보이지 않자 극심한 매수-매도 부진상태에 빠졌다.그런 가운데 틈새상품은 탄력을 받았다. 예컨대, 수익형 부동산의 대표격인 오피스빌딩과 오피스텔 , 소형근린상가는 강세를 보였다. 수요기반이 탄탄한 강남, 광화문, 용산 등에 위치한 대형 오피스빌딩이나 오피스텔은 임대 수익률이 오르는 추세를 보였다. 상가시장은 서울 도심권, 신도시 중심으로 일부 자금이 이동 중이며, 토지는 전반적으로 침체된 가운데 명품신도시후보 거론 지역, 시화나 검단 등의 공장용지, 용산, 마포 등 서울 도심권의 일부 지역 등에서 선별적인 상승세가 이어졌다.

2. 추석이후 부동산 시장 전망

- 대통령 선거가 큰 변수로 작용할 듯

1) 매매시장 전망

큰 변동성 없이 거래부진, 가격 약세지속 예상

8월부터 비은행권들도 총부채상환비율(DTI)를 적용하여 자금 옥죄기가 한결 강해졌다. 그 여파로 인기 지역인 잠실이 가격 약세를 보이고 있다. 8월 말부터 입주 중인 트리지움(주공3단지 재건축 단지)과 잠실주공1ㆍ2단지 분양권의 가격이 약보합세를 보이고 있다. 인근 지역에까지 영향을 미치는 실정이다. 이런 점을 살펴볼 때 상반기 내내 버블 세븐 지역이 가격 조정을 받았다 해도 대출규제로 인해 힘의 균형을 깨는 변수가 나타나지 않는 한 버블세븐 등 고가 주택 밀집 지역에서는 약보합세를 좀 더 이어갈 공산이 크다.

반면 상대적으로 실거래가가 낮아 대출 부담이 덜한 중소형 주택이 몰린 강북과 일부 수도권 지역 등은 강보합세를 여전히 보인다. 청약시장에서 불리하거나, 기존 주택시장에서 교체 매매 등을 원하는 수요자들이 재정비촉진지구, 경전철 개통 등의 호재가 있는 지역을 중심으로 몰리고 있어서다. 특히 20~30대 층을 중심으로 전세 값 정도로 내 집 마련이 가능한 다세대· 다가구주택을 선호하는 모습이 나타나기도 한다. 싼 값에 내집마련은 물론 기다리면 언젠가 재개발 등이 될 것이란 기대감 탓이다. 이런 추세에 따라 국지적인 상승세가 좀 더 이어질 가능성이 높다. 다만, 다세대· 다가구주택은 아파트 등에 비해 상대적인 열등재로서 다수가 선호하는 주거 양식이 아니란 점을 간과하기 어렵다. 즉, 주도주가 아니므로 반드시 개발호재가 있는 지역을 중심으로 매매를 제한하는 것이 바람직하다.

처분조건부 담보대출 주택 등 영향력은 제한적일 듯

처분조건부 담보대출과 일시적 1가구 2주택자들의 매물이 전체 10만 여건 정도로 추산되는 가운데 해당 주택이 많이 몰린 일산, 분당 등 신도시가 영향을 받을 가능성이 있다. 상반기 중 이들 지역의 거래부진으로 해당 매물이 소진되지 못한 채 여전히 적체되어 있다. 하지만 주택시장에는 대선 주자들의 규제완화 공약 등 호재도 상존하는 만큼 전체 부동산 시장에 큰 파장을 미칠 것으로 판단되지는 않는다.

반면 지방은 침체를 좀 더 이어갈 것으로 보인다. 전국미분양 주택은 9만 가구정도인데 주로 지방에 몰려 있다. 이에 잠긴 돈만도 15조원대로 추산된다. 지방의 주택수요가 수도권에 비해 낮은데 반해 공급이 2004년 이후 수도권의 공급물량을 초과하고 있어 발생되었다. 2003년부터 본격화된 수도권의 주택규제와 함께 지방의 각종 개발 호재가 겹치면서 주택건설업체들이 앞 다투어 지방의 경기가 활성화를 예상하고 주택건설 사업을 확대한데 따른 후유증이다. 결과 지방 아파트의 침체 장기화와 분양시장에서의 브랜드별 차별화가 강하게 진행될 것으로 보인다. 메이저급 브랜드의 경우는 아직까지는 큰 문제가 없어 보이기 때문이다.

2) 전세시장 동향

-강북권소형, 비아파트, 신도시 인근은 강세예상

전세시장 역시 이원화되어 있다. 중대형 물량은 상대적으로 물량의 여유가 있고 가격 또한 약세를 보인다. 반면 강북 및 수도권 중소형 전세물량은 강보합세와 함께 품귀 현상이 나타나고 있다. 올해 1∼8월 강남 3구 전체 입주 물량은 총 7599가구로 지난해 같은 기간(9494가구)보다 19.9% 줄었음에도 불구하고 강남·서초·송파 등 강남 3구 전세 가격의 약세가 이어지고 있다. 8월 한 달 동안 강남구 전세금은 전월보다 0.21% 하락했고 서초구는 0.12% 떨어졌다. 지난해 전세 가격이 대폭 올라 가격이 부담스러운데다 광역학군제 실시에 따른 학군수요 감소 등이 원인으로 보인다.

반면 강북을 포함한 수도권 등의 중소형 전세시장은 불안요소가 상존해 있다. 아파트에 청약 대기자들이 기존의 소형 아파트에 눌러앉는 추세다. 게다가 최근 입주 중인 동탄신도시의 전세 강세 현상에서 볼 수 있듯이 지역거주우선물량을 노린 수요가 수도권 소재 아파트에 더 많이 몰리고 있다는 점을 감안하면 이런 현상은 좀 더 이어질 것으로 보인다. 1년 거주 조건 강화가 수원광교, 화성동탄, 청라지구, 김포지구로의 실수요자 인구이동을 가속화시킬 전망이다.

내년에는 짝수해로 전세 시장 불안요인 내재

-전세수요자는 서두를 필요도

올해는 9월~12월 중의 수도권 국민임대 입주 물량이 작년에 비해 2.6배 정도 늘어 총 11,795 호에 달한다. 그리고 서민주택 가격 상승 억제와 임대시장 안정 효과를 얻기 위한 정책의 일환으로 다세대·다가구 주택의 건축제한을 완화시켜주었다. 수도권 지방자치단체에 따르면 올해 1월부터 5월까지 다가구 주택의 건축허가 건수는 총 1천916건(동)으로 지난해에 비해 80% 증가했다. 다세대 주택도 올해 2천883가구가 건축허가를 받아 지난해보다 48% 늘었다. 물량으로만 본다면 단기적으로는 전세시장의 큰 문제가 일 가능성은 높지 않다.

하지만 전세재계약이 많은 짝수 해인 2008년에는 전세가격 상승 압력이 커 질것으로 전망되어 불안 요인을 안고 있다. 전세매물이 귀한 강남권, 신도시, 강북 뉴타운 주변 등은 특히 신혼부부 수요 및 재개발 이주수요, 직장 이전수요가 한꺼번에 몰릴 경우 불안 요인은 커질 수도 있어 보인다. 이러한 전세가상승 조짐은 선행지표 특성상 일부 지역의 중소형 주택의 매매가격 상승으로 이어질 개연성이 크다. 따라서 전세수요자는 재계약을 요구하거나 희망지역 전세 입주를 서두를 필요도 있겠다. 지속적인 공공임대 주택 등의 물량을 꾸준히 공급확대 정책이 요구되는 대목이다.

3. 추석이후 내집마련 및 투자 전략

실수요자, 장기투자 위주의 매수 전략 짜야

살펴본바와 같이 하반기에는 큰 폭의 주택 가격 상승 요인이 강하지 않다. 게다가 정책변수를 제외한 금리, 금융, 수급 등의 경제 변수만을 고려한다면 오히려 내년부터 시장은 본격조정기에 들어갈 가능성도 있다. 물론 급락보다는 말 그대로 한 자리 숫자의 조정이 예상된다는 말이다.

하지만 향후 1~2년 정도 조정을 거친 후에는 중장기적 시장의 흐름이란 관점에서 볼 때 대략 2010년 이후의 주택 수요압력이 높은 수도권 중심의 상승 추세가 되살아날 것으로 예상된다. 근거로 우선 2005년 기준으로 서울과 수도권 주택보급률은 각각 89.7%와 96.8% 수준에 불과하다는 것을 들 수 있다. 또 2018년까지는 가구수가 계속 증가하면서 수도권 집값은 떨어지기 어렵다는 한국개발연구원(KDI)의 자료 및 인구 1000명 당 주택수가 미국은 420가구인데 반해 우리는 280세대에 불과하다는 인구사회통계 등을 감안할 때 그런 추정이 가능하다. 따라서 실수요자들은 실수요자 입장에서 장기투자를 목적으로 청약점수, 분양권 전매제한 , 현재의 자금력과 유망 입지 등을 종합적으로 고려하여 내집마련 전략을 다시 짜야 할 때이다.

가점이 높은 무주택자라면 당연히 정책의 수혜를 크게 받는 청약시장을 노리는 것이 좋다. 이때 분양가상한제가 적용되는 수도권의 아파트는 5년~10년까지 전매제한이 되므로 신중하게 청약하는 것이 필요하다. 분양가 상한제가 적용된 남양주 진접지구와 용인 흥덕지구에서 분양한 아파트 모두 주변 시세보다 분양가가 높았는데, 지역별 명암이 갈렸다. 흥덕지구의 경우 발전 전망에 대한 기대감이 높은 경부축에 위치하고 있었으나 진접지구의 경우는 다소 소외를 받는 지역인 탓이다. 따라서 신규분양을 통해 내집마련을 꿈꾸는 수요자는 주변의 시세는 물론 해당 입지의 중장기 전망을 꼼꼼하게 검토하는 것이 필수다.

주택도 따지고 보면 경제재인 만큼 수급요인이 가격에 절대적 영향을 미치므로 앞으로의 수도권 공공택지의 확보 및 주택 공급량을 살펴볼 필요가 있다. 발표대로 2007~2010년 동안 연평균 37.4만호를 채우지 못할 경우 강남권 등 다수가 선호하는 지역에서부터 가격을 끌어올리는 요인으로 작용할 것으로 예상된다. 여기에는 단순히 공급확대만이 아닌 질적인 측면도 고려의 대상이다. 결론적으로 수요자들이 요구하는 품질을 갖춘 양질의 주택의 공급이 계속 공급되지 않는다면 중장기적으로 수도권의 주택부족 현상은 2011년 이전에는 쉽사리 해소되기 힘들 것으로 보인다.

반대로 세금 부담이 무거운 다주택자나 일시적 2주택 등으로 매도를 해야만 하는 상황이라면 지나친 욕심보다는 상황에 맞는 시세로 처리하는 것이 필요하다. 매도가 여의치 않을 때는 자산관리공사에 매매를 의뢰하면 양도세를 감면받을 수 있으므로 활용해보자

다만 대선의 결과에 따라 재건축이나 양도세, 종부세 등 세제의 완화여부나 부동산 정책 우선순위 등이 달라질 가능성이 있다. 그럴 경우 현재와는 다른 모습이 나타날 수 있다는 점을 염두에 두고 유연한 사고와 대응전략이 필요한 시점이 다가 오고 있다.

4. 추석이후 관심을 가져볼만한 투자유망 상품은

1) 오피스텔이 수익형 대표상품이다

서울 강남권, 광화문, 마포 그리고 분당 등에 있는 오피스텔은 2004년 이후 공급이 줄어 부족한 상황이다. 여기에 무주택수요자들의 전세 수요 증가까지 겹치고 있다. 따라서 임대사업에 유리한 역세권의 소형 오피스텔, 입지가 양호한 곳의 저평가된 업무용 오피스텔의 인기는 좀 더 이어갈 것으로 보인다.

▫ 서울 오피스텔입주 물량 (단위=실)

2003년 2004년 2005년 2006년 2007년8월

22,432 44,297 23,251 10,655 3,850

2) 원룸용 임대용 건물이 노후를 지킨다

대학가 주변 등지에서 원룸용 건물을 이용한 임대 사업도 인기를 얻고 있다. 교통이 편하고 주변에 임대수요가 많은 곳의 원룸 전용건물들은 향후 실버 독립세대, 골드미스들의 증가, 이혼율 상승 추세 등 독신세대의 증가 추세를 타고 임대주택 사업용으로서 유망할 것이다.

특히, 임대주택 사업자로 등록하면 10년 후 양도세 감면, 재산세 감면 등 여러 가지 세제혜택을 누릴 수도 있다.

3) 도심재정비촉진지구내 재개발 지분이 결국 효자 노릇한다

대형개발 호재가 있는 지역, 뉴타운, 도심재정비촉진지구도 관심을 둘만 하다. 서울에선 용산, 뚝섬, 상암, 마곡 지구가 대형개발 호재가 있는 지역이다. 도심재정비촉진지구 중에서는 은평구 수색·증산, 동대문구 전농·답십리·이문·휘경, 영등포구 영등포·신길, 구로, 금천 지구가 좋다. 굳이 강남권을 노리는 투자자라면 개포·일원, 강동권에서는 천호·성내 지구가 좋다. 다만 이들 지역은 대부분 지분 가격이 높게 형성되어 있어 급매물을 노리는 전략이 좋다. 토지거래 허가구역인 만큼 실수요자만 접근하는게 안전하다

4) 동대문운동장 주변이 확 바뀐다

상업용지나 공장용지에 관심이 있다면 상업 지역은 디자인 패션도시로 도약할 가능성이 큰 동대문운동장 주변을 살펴보라. 구로·금천 지구는 벤처기업들 유망지로, 논현역 주변도 신분당선 개통 호재로 급부상할 수 있다. 건대입구역을 비롯한 왕십리 일대도 아직 땅값이 저렴해 충분히 투자가치가 있다. 공장용지에서는 경기 이천·안성·여주와 충북 음성·진천 지역을 권한다.

5) 10년 앞을 보고 제 2경부축, 서부 개발축에 묻어라

수도권에서는 강남과 분당을 주축으로 하는 경부고속도로 축 대신 강남에서 판교·광교·죽전·수지로 이어지는 ‘제2경부고속도로 축’이 향후 각광을 받을 것으로 보인다. 또한 송도를 중심으로 한 서부 축도 좋다. 영종·검단·청라·김포·파주 라인도 고려의 대상이다. 이들 지역 내의 랜드마크 성격의 주상복합, 테라스하우스 등 고급 주택, 일반분양아파트 등이 투자 대상이다.

6) 대학교. 공장이전지 주변도 놓치지 마라

서울 한남동 단국대학교 옛 캠퍼스 부지가 고급 주거단지로 바뀌자 일대가 주목을 받고 있다. 이처럼 대학교나 기업 이전지 근처의 대지 지분 넓은 빌라나 단독 등을 눈여겨볼만 하다. 현재 수도권 소재 기업이전지의 용도변경에 대한 의무 규정이 없어 해당 지자체가 협조하지 않으면 용도전용이나 개발이 쉽지만은 않았다. 하지만 오는 2008년 이후에는 이전지에 대한 활용계획 수립이 의무화 된다. 일반공업지역인 부지를 활용도가 높은 준공업ㆍ준주거지역 등으로 바꿀 수 있는 길이 열려 인근 지역에 투자해두면 좀 더 빠르게 반사 이익을 얻는 것이 가능해졌다.

7) 간접투자 상품도 대안이다

서브프라임모기지부실 사태는 전 세계적으로 안전자산에 대한 선호 욕구가 높아지는 계기를 만들었다. 원금을 떼일 우려가 거의 없는 채권이나 상대적으로 자산 가치 등락폭이 적고 안정적인 수요, 임대수요가 받쳐주는 우량한 부동산 물건에 대한 관심은 높아질 것으로 판단된다. 대형오피스 빌딩, 복합용도건물, 호텔, 할인점, 아울렛, 쇼핑몰, 클리닉, 스포츠센터 등 상업용 부동산과 상업중심지역 등에 위치한 상가, 오피스텔 등 수익형부동산 등이 그 대상이다. 마침 10월부터 부동산투자회사법 개정으로 리츠의 설립이 용이해진다. 이에 따라 유망물건을 대상으로 하는 부동산 펀드, 리츠 등 간접부동산 간접투자 시장의 규모가 서서히 커질 것으로 예상된다.

글 : RE멤버스 대표 고종완