[11.3 부동산대책] 정책 추진 배경 Q&A

국토교통부가 3일 서울 강남 4구와 경기 과천시의 주택분양권 거래를 사실상 금지시키는 등 과열된 서울·경기·세종·부산 등지의 규제를 목적으로 한 '주택시장 안정적 관리방안'을 발표했다. 주택공급 축소를 골자로 하는 '8·25 가계부채 관리방안'이 나오고 두 달여 만에 나온 이번 부동산대책은 이상 과열현상이 나타나는 서울·경기·부산·세종의 청약시장을 타깃으로 했다.

이번 부동산대책을 추진하게 된 배경을 Q&A 형식으로 알아본다.

◇대책 추진 배경은?

= 주택시장은 전반적으로 안정세를 유지하고 있지만 저금리 기조 및 늘어난 유동성이 주택투자로 유입되면서 최근 일부 지역에서 국지적인 과열을 보이고 있다. 국지적 과열이 심화, 확산될 경우 장래 주택경기 조정과정에서 가계와 경제 전반에 큰 부담이 될 우려가 있다. 또 단기 전매차익을 기대하는 투자목적의 수요가 과도하게 유입되면서 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제가 발생한다.

이에 따라 지역별·주택유형별 시장분석을 토대로 과열의 원인과 지역적 범위 등을 진단해 이에 적합한 맞춤형 처방을 마련했다. 이번 대책을 통해 국지적인 시장과열을 완화하고 실수요자의 주택 당첨 기회가 확대될 것으로 기대하고 있다.

정부는 앞으로 대책에 따른 시장 상황 변화를 지속적으로 모니터링하면서 과열 지속․확산시 적절한 대응책을 검토할 계획이다.

◇전매제한, 청약자격 제한 등이 제한되는 지역의 선정 기준은?

= 주택가격, 청약경쟁률 등의 정량지표를 충족하는 지역 중에서 향후 공급물량, 입지여건, 생활권역 등을 종합적으로 고려했을 때 청약과열이 발생하였거나 향후 청약과열 우려가 있다고 판단한 특정 지역과 주택유형을 선별했다.

◇이번에 서울, 경기 일부, 부산, 세종 등이 선정된 이유는?

= 가격상승률, 청약경쟁률 등의 정량지표를 충족하는 지역 중 향후 공급물량, 입지여건, 생활권역 등을 종합적으로 고려했을 때 청약 수요가 집중되며 과열이 지속될 우려가 높다고 판단되는 서울, 경기·부산 일부지역, 세종(행정중심복합도시 건설 예정지역)을 선정했다.

서울의 경우 전반적으로 청약경쟁률이 높게 나타나고 있고 입주물량이 수요에 비해 상대적으로 적고 단일화된 시장이므로 25개구 전 지역을 선정했다. 또한 경기도는 청약수요가 집중되고 있는 미사, 동탄2, 다산 신도시 등이 위치한 고양, 남양주, 하남, 화성, 과천, 성남의 공공택지와 재개발·재건축 사업에 대한 기대감이 높고 향후 분양 예정물량이 집중된 서울 인근 과천, 성남의 민간택지를 선정했다.

아울러 부산은 가격상승률과 청약경쟁률이 전국에서 가장 높은 수준인 동부산권역의 해운대, 연제, 동래, 수영, 남구로 선정했다.

이외에도 인근 지역으로부터 인구가 다수 유입되고 있고 청약 경쟁률이 최근 급증하는 등 과열이 우려되는 세종(행정중심복합도시 건설 예정지역)을 지정했다.

◇강남구, 서초구, 송파구, 강동구와 과천시는 다른 지역보다 강화된 전매제한기간을 적용한 이유는?

= 이들 지역은 이번에 설정한 정량요건 중 2개(주택가격상승률, 청약경쟁률)를 모두 충족하면서 타지역에 비해 과열 수준이 높고 과열이 지속될 가능성이 있으며, 시장 파급효과가 높아 전매제한기간을 보다 강화해 투자수요의 감소를 유도할 필요가 있다고 판단했다.

◇투기과열지구와 이번 대책의 선별적 제도적용의 차이점은?

= 투기과열지구로 지정되면 금융규제의 강화, 조합관련 규제 강화, 많은 청약규제 강화 등 다수 규제가 자동 시행되지만, 이번 맞춤형 청약제도는 투기과열지구의 지정 효과 중에서 특히 실수요자 보호에 실효적인 규제(전매제한기간 강화, 재당첨 제한 및 1순위 제한)만 적용한다는 점에서 차이가 있다.

◇이번에 투기과열지구 지정하지 않은 이유는?

= 이번에 선정한 지역은 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 등 투기과열지구 지정의 주요 효과가 모두 포함됐다. 특히 서울과 경기의 향후 분양물량은 대부분 정비사업과 공공택지 물량이고 이들 물량은 통상 1순위에서 마감된다는 점을 감안하면, 1순위 제한 등 주요 청약제도의 강화는 단기적 투자수요가 청약시장에 진입하는 것을 효과적으로 억제할 수 있을 것으로 기대된다.

향후 이번 대책이 시장에 미치는 영향을 모니터링하면서 정례적으로 과열 현상의 심화 또는 확산 여부를 면밀히 분석해 투기과열지구 지정 여부를 검토할 계획이다.