영종도에 웬 원룸주택 건설 붐?

『최영진 대기자의 현안진단』

인천 영종도가 달라졌다.

지난 3월쯤 리포&시저스가 미단시티 내 카지노 리조트개발 사업을 포기하겠다는 얘기가 나오면서 김이 빠진 듯한 주변 부동산 시장 분위기가 근래 들어 다시 들썩이는 형국이다.

공항 신도시 내 나대지에는 점포주택이나 원룸주택 건립 붐이 일고 있으며 최근 분양한 점포주택지 프리미엄도 최고 3억원대까지 치솟았다.미분양이 적체됐던 하늘도시 내 아파트 분양 또한 순조롭다.

왜 그럴까.

팽창 동계 올림픽 수요 등을 대비한 인천공항 제2여개 터미널과 기존 공항 청사 근처에 개발 중인 파라다이스 카지노 리조트 개장일이 얼마 남지 않아서다. 내년 말에 제2여객터미널과 카지노 리조트 본격적인 가동에 들어가면 그만큼 새로운 주택 수요가 생겨난다는 얘기다.

신규 주택 수요는 물류단지 내에서 공장 증설 중인 반도체 제조업체 ‘스태칩팩 코리아’의 신규 인력 2500여명을 포함해 얼추 1만명 정도되는 것으로 알려진다.

이를 겨냥해 요즘 영종도 일대에 원룸·점포주택 건설 붐이 일면서 일시적인 공급과잉 현상이 나타나고 있다. 특히 점포주택의 1층 상가는 거의 텅텅 비어있는 상황이다.

부동산업소들은 제2여객터미널과 파라다이스 카지노가 완공될 경우 주택은 동이 나고 이렇게 되면 상가도 활기를 띌 것으로 기대한다.

이런 가운데 미리 땅을 매입한 건축업자가 원룸이나 점포주택을 지어 통째로 파는 이른바 ‘집 장사’가 성황이다. 다가구주택 건물은 13억~15억원에 팔리는 분위기다.

공항 근무자나 카지노 종사자는 대부분 수입이 낮은 협력업체 비정규직이어서 이들이 주거할 원룸이나 투룸 주택 임대수익이 짭짤할 것이라는 기대 때문이다.

물론 공항신도시와 주변지역에는 주거용 오피스텔이나 원룸주택이 대거 건설됐으나 신규 수요를 충당하기에는 턱없이 부족하다.

이뿐만 아니다. 제2여객터미널과 가까운 국제업무지역에 추진 예정인 인스파이어 인티그레이티드 카지노 리조트와 미단시티 내 카지노 사업이 본격화되면 주택 수요는 더욱 늘어나게 돼 있다.

그래서 땅값이 크게 올랐다. 초창기 단독택지 분양가는 3.3㎡ 당 400만원 안팎이었으나 지금은 600만~700만원 대로 치솟았다. 최근 분양된 단지의 몫 좋은 땅은 프리미엄이 3억원 가량 붙었다.

현재 인천공항 근무자는 7500여명이다. 이중 연봉이 높은 공항공사 직원은 1천200여 명이고 나머지 6300여 명은 인건비가 싼 협력업체 비정규직 근로자들이라는 얘기다. 카지노 근로자 구성도 대개 연봉 수준이 낮은 비정규직이거나 협력업체 소속으로 채워지지 않겠느냐는 게 관련 업계의 설명이다.

그래서 아파트보다 원룸이나 투룸과 같은 일반 주택시장이 더 활발할 듯 싶다.

영종도의 인구는 얼마나 될까. 6월 현재 섬 전체 인구는 6만2714명이다. 가구 수는 2만6983가구다. 여객터미널 증설과 카지노 개발 등의 영향으로 2~3년 안에는 인구가 10만명 정도로 증가할 것으로 예상한다.

그동안 공항신도시와 하늘도시 개발로 많은 주택이 건설된 것은 사실이다. 가구 수가 약 2만7000가구 정도 된다고 하니 주택수도 대략 이 수준이 아닌가 생각된다. 공항 신도시에는 10여년 전부터 6000여 가구의 아파트가 건설됐고 하늘도시에는 전체 주택건설 계획물량 5만 3000여 가구 중 1만여 가구만 완공돼 앞으로 4만여 가구가 더 들어서게 된다. 이중 1만여 가구가 일반 주택으로 다가구 내 별도 가구까지 치면 일반주택 물량은 3만~4만 가구는 족히 될 것 같다. 하늘도시에서도 원룸과 투룸 주택이 앞으로 그만큼 쏟아진다는 얘기다.

생각좀 해보자. 공항신도시 주변에는 아파트를 비롯해 원룸·오피스텔 등이 대거 들어섰고 하늘도시 내에서도 아파트를 포함한 각종 주거시설이 계속 공급될 것 같다.

새 집이 나오면 헌집은 그만큼 인기가 떨어진다. 임대료도 새집만큼 받을 수 없다.

지금 점포주택의 임대료는 3룸의 경우 보증금 2000만원에 월 70만~90만원 정도이고 1층 상가는 보증금 5000만원에 월 350만~450만원 수준이다. 기존 지역이 그렇다는 말이고 새로 개발되는 단지는 장사할 사람이 없어 거의 비어있다.

원룸주택은 보증금 500만원에 월 40만원으로 현재 공항 종사자나 회사 사택으로 많이 활용되고 있다. 아파트의 월세는 30평형대가 보증금 2000만원에 월70만원으로 일반 주택보다 좀 싼 편이다. 공항 신도시 내 아파트는 지은 지 10년이 넘어 월세 시세가 상대적으로 약한 편이다.

투자 수익률은 어떤가.

최근 들어 땅값과 다가구 주택 건물가격이 너무 올라 수익률은 그다지 높지 않다. 대지 330㎡규모에 지은다가구 주택 한 동을 은행 대출 6억원을 끼고 총 13억원에 샀을 경우 수익률은 5~6% 정도 된다. 건물 감가상각을 고려할 때 그렇게 좋은 편은 아니다. 여기에 자연 공실과 악성 세입자로 인한 스트레스를 감안하면 큰 이득이 아니라는 주장도 나온다. 이보다 더 비싸게 사면 수익률은 더 떨어질 수밖에 없다.

개별 주택수가 적은 점포주택은 임대자 관리가 좀 쉽지만 1층 상가가 제대로 활성화되지 않으면 투자성이 확 떨어지게 된다.

결론은 위치다. 몫이 좋아야 투자성도 높다. 좀 비싸더라도 이런 곳을 택해야 한다. 그러나 주변 임대료 수준과 앞으로의 발전 여지 등을 추정해 적정 가격보다 높으면 매입을 피하는 게 옳을 듯 싶다.

자꾸 새로운 주택이 들어서면 투자 환경이 달라져 수익률도 떨어지게 된다. 앞으로 임대수요가 풍성할 것으로 기대되는 영종도도 예외는 아니다.

떠내기 세입자도 주의해야 할 대목이다. 그들은 임대료를 잘 내지 않는 성향을 갖고 있다고 기존 임대자의 전언이다.