금리 떨어지며 돈 몰리던 오피스텔, 본격 양극화 시대 진입

사상 최저금리가 시대가 지속되면서 은행을 떠난 시중 유동자금이 부동산 시장으로 몰리고 있지만 공급과잉 우려가 지속되면서 지역별 양극화 현상을 보이고 있다. 수익률은 계속 하락세를 보이고 있지만 매매가격은 지속적으로 오르고 있고 일부 지역은 ‘마이너스 프리미엄’이 붙은 단지도 속속 등장하고 있다.

19일 부동산114에 따르면 올해 전국에 입주하는 오피스텔 물량은 3만8787가구로 상반기 1만4749가구가 입주를 완료했으며 하반기에 2만4038가구가 입주한다. 이는 지난해(3만8267가구)와 비슷한 수준으로 최근 2013년부터 올 상반기까지 입주를 마친 오피스텔 가구 수는 총 13만1630가구에 다다른다.

특히 지난해에는 13년 만에 최대인 6만651가구의 오피스텔이 분양되며 입주물량 역시 한동안 증가할 것이란 분석이다.

이처럼 최근 3년여간 공급이 몰리면서 오피스텔 수익률 역시 하락세를 걸었다. 부동산114 자료에 따르면 2009년 오피스텔 수익률은 6%대를 기록했지만 지속적으로 낮아지며 올 6월 기준 5.51%를 기록했다.

이에 최근 입주 및 공급이 몰렸던 일부 지역에서는 오피스텔 상품이 각광을 받고 있는 추세와는 다르게 분양가보다 가격이 떨어진 일명 ‘마이너스 프리미엄’이 붙는 단지도 등장하고 있다.

서울 송파구 문정동의 한 오피스텔은 오는 9월 입주를 앞두고 있지만 현재 분양권에 500만 원~800만 원 가량 가격이 떨어졌다. 한 달 사이 시중에 나온 매물은 총 55개에 달한다. 이 단지는 총 2300여가구로 구성돼있다.

문정동의 한 공인중개사 관계자는 “분양할 당시에는 청약 마감이 다 됐지만 입주를 앞두고 시장에 매물이 상당수 나왔고 마이너스 프리미엄이 형성돼 있는 상황”이라며 “임대수익을 얻기 위해 청약을 했다가 최근 공실문제가 불거지면서 저층의 경우 주거용이 아닌 사무실 임대용으로 임대유형을 바꾸는 경우도 종종 있다”고 설명했다. 송파구는 이 단지 이외에도 1000여가구가 올 하반기 입주 예정이다.

올 상반기 분양물량이 쏟아졌던 경기도 고양 역시 오피스텔이 최근 투자자들로부터 외면을 받고 있는 모습이다. 올 1분기 삼송역을 중심으로 분양된 오피스텔은 ‘힐스테이트 삼송역’ 969실을 비롯해 ‘삼송역 현대썬앤빌 더 트리니티’ 638실로 총 1만607가구 규모다. 이 중 ‘힐스테잍 삼송역’은 분양 당시 계약 사흘만에 969실이 모두 팔렸지만 현재는 분양권 상당수가 주인을 찾고 있는 실정이다.

삼송동 B공인중개사 관계자는 “저층이거나 전망이 안 좋은 경우 분양가보다 500만원 낮은 채 시장에 매물이 나왔지만 거래가 잘 되지 않는다”고 말했다.

반면 이전부터 공급과잉 경고를 받은 마곡지구 일대는 수익률이 끊임없이 하락하지만 오히려 1000만 원대의 웃돈이 붙어 거래가 되고 있다.

부동산114 자료에 따르면 서울 강서구 오피스텔의 수익률은 지난 2013년 6%대를 기록했지만 2014년도부터 5%대에 진입했다. 올 6월 기준 수익률은 5.73%로 3년만에 0.3%p가 하락했다. 올 하반기에 입주예정인 물량은 5508실로 서울 시군구 중 가장 많은 물량이 공급된다.

그럼에도 불구하고 현재 시장에서 거래되고 있는 마곡지구 오피스텔은 여전히 분양권에 웃돈이 붙어 거래되고 있는 실정이다.

마곡나루역 인근의 한 오피스텔은 지난 11일 기준 분양권에 800만원에 붙어 거래가 됐다. 일부 단지는 1000여만원의 프리미엄이 붙기도 했다.

윤지해 부동산114 책임연구원은 “마곡지구의 경우 기업체들의 입주로 인한 배후수요 기대감으로 공급이 몰리면서 공실이 올라갔지만 장기적으로 해소될 것”이라고 바라봤다.