수도권 신도시 총정보

분양예정인 신도시는 내 집 마련을 꿈꾸는 이들에겐 기회이다. 분양가상한제의 영향으로 중소형 분양가는 3.3㎡당 800만∼900만원대로 예상된다. 중대형은 주변 시세를 기준으로 가격이 책정되는 채권입찰제의 적용을 받는다. 하지만 올 9월 이후부터는 이전에 분양한 판교의 시세반영률 90%보다 훨씬 낮은 80%를 적용 받는다. 이것은 주변 시세보다 20% 저렴해지는 효과를 만들므로 가격측면에서 매력적이랄 수 있다.

(설명: 3.3㎡는 기존의 1평에 해당한다.)

▶ 광교 신도시

광교 신도시는 경기도가 ‘명품신도시'로 건설할 것을 표방하고 있어 관심을 끄는 대상이다. 에듀타운(EDU-TOWN)은 물론 도청, 도의회, 수원지검 등 광역행정기관이 입주한다. 그리고 광교테크노밸리, 비즈니스파크, 컨벤션센터, 광역상업시설(파워센터) 등이 들어설 예정이라 자족형 행정복합도시로 탄생되는 것은 어렵지 않아 보인다. 게다가 녹지율이 신도시 중에서 가장 높은 41.4%(호수 면적을 제하면 실제로는 34%)이고, ㏊당 인구밀도는 68.7명으로 신도시 가운데 가장 낮아 쾌적성이 뛰어날 것으로 예상된다. 서울 강남과의 거리가 25㎞이지만 2014년이면 신분당선 연장선을 통해 강남까지 30분이면 진입이 가능해진다. 또 영동고속도로 교통량 분산을 위해 북수원 ~ 상현 IC간 도로를, 수원시 교통량 분산을 위해서 동수원 ~ 성복 IC간 도로를, 서울과의 접근성 강화를 위한 용인-서울간고속도로 등을 계획되어 있다. 수원과 용인시민은 지역우선 물량을 공급받을 수 있다.

▶ 송파신도시

송파신도시는 국내 최초로 압축도시(compact city)로 건설된다. 초고층 주상복합아파트와 업무•문화•상업시설 등이 집중 배치되는 신도시 중심부엔 ‘트랜짓 몰(transit mall)’이 만들어진다. 이곳은 일반 차량이 진입할 수 없는 대신 노면전차가 복정역에서 마천역까지 운행되는 특징이 있다. 전체적으로 중소형 분양 아파트 비중이 높지 않고, 분양가도 평당 9백만 원 정도라 청약 광풍이 거셀 것으로 보인다. 하지만 녹지율이 22%에 불과하고 임대아파트 비중이 56%인 등의 여건으로 강남대체가 어렵다는 지적도 있다. 발전전망 측면을 보자면 잠실 제2롯데월드 착공, 법조타운, 동남권 유통단지 등의 주변에 호재가 많아 타 신도시들과 비교해 유리하다. 물론 이들 지역과 원활한 교통연계대책의 마련을 전제로 복합도시로 성장할 가능성을 엿볼 수 있기 때문이다. 송파신도시는 100% 공영개발방식이다. 따라서 중소형 아파트는 모두 청약저축 가입자에게 돌아간다. 중대형 아파트는 청약예금(서울 기준 600만원 이상)만 신청할 수 있다. 현재 지역 구분 없이 지역우선공급제도를 적용시키는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다. 따라서 송파신도시에 청약하려는 수요자는 서울, 경기 하남, 성남에 거주지를 두고 있다면 주소지를 이들 지역에서 옮기지 않는 기다려보는 것이 필요하다.

▶ 김포 신도시

김포신도시는 수도권 서북부 지역의 안정적인 택지공급과 중심거점도시 조성을 목표로 조성된다. 한강변 철새 도래지를 활용, 조류생태공간을 조성하고 방범시설과 여성전용주차장 등을 마련되는 등 친환경 여성친화도시로 건설된다는 특징이 있다.

김포지역의 만성적인 교통난을 해결하기 위하여 지하철 9호선 김포공항역에서 신도시까지 도시철도가 연결된다. 또 올림픽대로에서 김포신도시를 잇는 고속과도로가 건설되며 주변 지역과 연계되는 8개 노선의 도로 등이 정비된다.

▶ 양주신도시

양주신도시는 수도권 동북부권에서 첫 신도시로 개발된다는 점에서 관심을 가져볼 만하다. 인구밀도는 ha당125명, 용적률은 평균 173%이다. 2008년 개통 예정인 경원선 복선전철 덕계역이 신도시(회천지구) 안에 신설될 예정이다. 경원선에도 직•급행 전철이 운행될 예정이라 서울 시청까지 1시간이면 진입이 가능할 것으로 보인다. 그 밖에도 국도 3호선(4차선)이 6차선으로 확장되고, 옥정우회도로 등 도로 7개 노선이 2010년까지 건설될 예정이다. 분양가는 인근 고읍지구와 비슷한 평당 700만원대 초반 수준에서 결정될 것으로 보인다.

▶ 동탄2 신도시

현재 개발 중인 수도권 신도시 중 규모가 가장 크다. 동탄2신도시의 인구밀도는 ha당 120명이고 녹지율을 28~30%로 예상된다. 전체 면적의 15%인 100만평이 첨단 비즈니스단지로 조성된다. 강남수요를 흡수하고 경부고속도로의 정체를 막기 위해 2개의 고속도로가 새로 건설될 예정이며 전철도 개통된다.

아파트 당첨 확률을 높이려면 화성시로 거주지를 옮겨 '지역우선공급제도'를 이용해볼 필요가 있다.

▶ 평택신도시

평택신도시는 국제화 기능을 강화시키기 위해 국제무역업무센터가 중심지구에 들어설 예정이다. 외국어마을, 외국인 전용주거단지, 국제화대학 등의 조성도 검토하고 있다. 산업•국제교류와 평택항 배후지원 등을 통해 자족기능이 한층 강화되는 것이 특징이며 두바이를 모델로 삼고 있는 것으로 알려진다.

▶ 검단신도시

검단신도시는 행정•문화•교육기능을 갖춘 친환경적인 수도권 서북부 거점도시를 목표로 한다. 자족기능을 높이기 위해 검단신도시와 인접한 강화도 해안에 120만평 규모의 검단산업단지를 조성한다. 인구밀도는 ha당 157명 수준이다. 교통대책으로는 인천지하철 1호선이 검단신도시까지 연장되고, 김포∼원당간 도로 등이 신설된다. 현재 검단신도시 예정지 남쪽으로는 인천국제공항고속도로와 3월 개통된 인천국제공항철도가 지난다.

검단신도시에 들어설 총 가구 중 35%인 2만 3천 가구가 임대주택으로 배분될 예정이라 서민층 주거 안정에 기여할 것으로 기대된다.

▶ 파주 신도시

파주신도시는 기존에 조성된 교하지구, 금촌지구와 더불어 최근 운정3지구 692만8000㎡가 새로이 추가 지정되어 초대형 신도시로 확대 개발된다. 파주 운정 3지구는 서울시 경계에서 15㎞, 일산신도시에서 2㎞에 위치해 있다. 경의선 복선전철화, 제2자유로, 서울~문산간 고속도로 등 주요 간선가로망의 확충으로 서울, 일산 등과 접근성이 한층 좋아진다. 중소형 아파트 분양가는 평당 900만원 안팎에서 정해질 것으로 보인다. 중대형 아파트의 경우 일산신도시를 기준으로 채권입찰제가 적용되면 실분양가는 평당 1300만-1400만원선이 될 것으로 예상된다.

Tip 1기보다 2기 신도시가 자족성이 높은 이유

2005년 만든 신도시계획기준을 따라 300만평 이상이거나 인구 20만명 이상은

자족시설용지 비율을 15% 이상, 미만인 경우는 10% 이상을 하도록 규정되어 있기 때문이다.

Tip 지역우선공급제도

2기신도시 당첨확률을 높이기 위해선 지역우선 공급물량을 노리는 것도 좋은 방법이다. 현행 지역우선공급제도는 서울을 제외한 인천•경기지역의 20만평이 넘는 택지지구에 대해 전체 공급물량의 30%를 해당지역 거주자에게 우선 공급하도록 돼 있다. 지역주민의 주거안정과 투기수요를 차단하기 위함이다. 우선공급 경쟁에서 탈락해도 수도권 1순위에서 다시 청약에 참여할 수 있으므로 두 번의 1순위가 가능해 유리하다.

(주)RE멤버스 대표 고종완