[부동산현장클릭] 대박? 쪽박? 기로에 선 과천3단지 재건축

관리처분 송달시 최악 시나리오 예상

지난 12일 과천 주공3단지 평형배정소송이 1심에 이어 항소심까지 무효판정이 나면서 재건축시장이 긴장하고 있다. 만약 항소심 판정이 확정되면 3단지 재건축 사업이 전면 중단될 수 있기 때문이다. 이 경우 과천주공 3단지는 피할 수 있었던 재건축 개발부담금을 비롯, 분양가 상한제 등 규제가 적용되는 만큼 자칫 ‘최악의 경우’까지 나올 수 있다.

◆구 13평형 조합원, “100㎡ 만 됐어도 참았다”

내년 7월 입주 예정인 과천 주공3단지가 풍전등화의 위기에 처하게 됐다. 조합측이 의결정족수인 조합원의 80% 동의를 얻지 않은 채 관리처분총회 결의를 통과시킨 바람에 평형배정 무효판결이 났기 때문이다. 이에 70% 이상 공사가 진행된 3단지로는 사업진행상의 큰 차질이 생기게 됐다. 상고한 결과에 따라 사업이 계속 진행되거나 중단될 수 있는 운명에 처해진 것이다.

특히 3단지는 원조합원들의 약 50%가 입주권을 판 상태이기 때문에 문제는 더욱 심각하다. 대법원에서 항소심 판결이 확정돼 재건축을 다시 원점부터 시작할 경우 분양대금을 지급한 사람이나 입주권을 사들인 사람들이 큰 피해를 입게 된다. 여기에 관리처분인가 단계부터 사업을 다시 시작할 경우 개발이익환수제, 임대아파트비율 등 각종 정부규제에 적용받기 때문에 사업진행이 바로 중단될 위기에 놓일 수 있다.

3단지로써는 대법원 판결 전 조합과 조합원들 간 합의가 신속히 이뤄지는 것이 가장 좋은 해결책이다. 한 조합원은 “대법원 판결까지 기다리는 건 조합원 전체가 자멸을 선택하는 것”이라며 “대법원 판결 전까지는 어떻게든 합의가 이뤄지는 것이 최선”이라고 말했다.

현재 3단지 재건축조합은 민사소송인 대법원 항소심뿐만 아니라 고등법원의 행정소송도 준비 중이다. 조합측은 1심에서 승소했기 때문에 2심에서도 승소할 수 있다는 기대를 하고 있다. O공인 대표는 “조합측이 행정소송 2심에서도 승소할 경우 과천시청에 청원을 해 빠른 사업추진을 진행할 수 있을 것”이라며 “행정소송은 민사소송과 성격이 다르기 때문에 꼭 승소해야 한다”고 말했다.

◆급매물도 팔기 힘들어, 거래, 호가 모두 ‘뚝’

항소심 판결 후 3단지 아파트 거래시장은 올스톱 됐다. 올해 부동산경기가 좋지 않아 급매물 위주로 거래가 조금씩 됐었지만, 소송분쟁으로 간신히 유지하고 있던 거래마저 완전 끊겨 버렸기 때문이다. 별양동 인근 B공인 관계자는 “정부 규제가 심해져 올 1월부터 거래가 없었는데, 이번 판결로 인해 한 달에 한 두건 있던 급매물 거래나 문의도 없어졌다”며 “급매물이 몇 건 나오더라도 매수자들이 불안한 마음에 매매를 꺼려 거래 자체가 안 된다”고 말했다.

현재 삼성물산은 공사를 강행하고 있지만 앞으로 사업진행이 수월하게 진행될 지는 미지수다. 상황이 이렇다 보니 매수자들이 3단지보다는 다른 단지들로 눈길을 돌리고 있다는 게 인근 중개업소 설명이다.

거래가 끊기자 가격도 떨어지고 있다. 3단지 분양권 시세로는 26평형 5억 5,000만~5억 8,000만 원, 33평형 8억 2,000만~8억 6,000만 원, 43평형 13억 5,000만~14억 원, 50평형 15억~16억 원 선으로 지난해 1월에 비해 최고 5,000만 원~1억 원정도 떨어진 상태이다.

◆전문가들, 그래도 발전 가능성 있어 급매물 노려보라

이처럼 과천 부동산시장의 침체는 재건축이란 호재에도 불구하고 좀처럼 회복할 기미를 보이지 않고 있다. 이는 재건축 수혜가 반영된 가격이 오래전 형성된데다 정부의 강력한 부동산규제가 지속되면서 과천 아파트들의 매력이 크게 감소했기 때문이다.

그러나 과천은 정부종합청사 이전과 갈현동에 50만 여 평 규모의 지식정보센터가 들어서게 되면 장기적으로 투자가치가 상승할 것으로 보인다. 과천시 관계자에 따르면 “지식정보센터 부지계획에 주거용지가 부족한 편”이라며 “지식정보센터에 부족한 주택수요를 앞으로 과천이 담당하게 될 것”이라고 말했다.

3단지 인근 S공인 대표는 “과천 단지들은 장기적으로 볼 때 호재로 인한 발전 가능성이 많다”며 “현재 주공 3단지의 경우 조합과 조합원 간 소송대립으로 불안해 하는 매도자들이 내놓는 급매물을 노려보는 것도 좋은 기회가 될 수도 있다” 고 말했다.

한편 3단지는 총 3143가구 26평형, 33평형, 43평형, 50평형으로 구성됐고 1:1 재건축 사업을 진행하고 있다. 과천 재건축 단지들의 경우 시가 주도해 두 개 단지씩 재건축 사업을 허용하고 있고 용적률 200~250%, 가구증가율 7.5%까지 제한이 있어 주민들의 부담이 높은 편이다.