수익형부동산 투자, 공실률이 ‘관건’

저성장, 저금리, 고령화 시대가 계속되고 베이비붐 세대의 은퇴와 맞물려 최근 수익형부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 사회적으로 1～2인 가구가 증가하면서 수요가 커진 오피스텔이나, 전통적인 수익형부동산 상품인 상가, 급증하는 중국인 관광객 등을 대상으로 하는 분양형호텔 등이 큰 인기를 얻고 있다.

하지만 최근 수익형부동산의 인기가 높아지며 다수의 업체들이 한꺼번에 분양하는 바람에 과잉공급에 대한 리스크가 커지고 수익률을 허위·과장 광고하는 업체도 생겨나 투자자들의 우려가 높다. 이에 따라 투자자들도 리스크를 감수하고서라도 높은 수익을 얻기보다는 안정적이고 장기적으로 투자할 수 있는 수익형부동산 상품을 찾느라 발길이 분주한 상황이다.

때문에 부동산 전문가들은 ‘대박’을 기대하는 환상을 버려야 투자에 성공할 수 있다고 조언하고 있다.

전문가들의 조언을 종합해 보면 수익형부동산을 고를 때는 고정적이고 풍부한 배후수요와 교통여건, 생활환경 등을 고려해, 공실률이 낮은 단지를 선택해야 안정적인 수익형성이 가능하다. 특히 도심지역은 수요가 풍부해 공실률이 상대적으로 낮은 편이며 지하철역과 인접한 곳이 인기 지역인데 도보 5분 이내의 초역세권 지역은 임차인들에게 선호도가 매우 높다.

또한 해당 지역에 개발호재가 있다면 단지 가치까지 상승해 나중에 되팔 때 환금성도 좋으며 시세차익까지 노려볼 수 있다. 따라서 해당 지역의 입지와 개별 단지의 상품성을 꼼꼼히 살피고 투자하는 것이 바람직하다.

현재 국내 수익형부동산 시장에서 가장 주목할 만한 지역은 바로 청라국제도시다. 청라는 신세계복합쇼핑몰, 하나금융타운, 차병원 의료복합단지, 국제업무단지 등 시티타워 등 굵직한 개발호재와 함께 지하철 7·9호선, 제3연륙교, 경인고속도로, 제2외곽순환도로 등 교통호재도 집중되면서 수도권에서 제일 ‘핫’한 지역으로 꼽힌다.

특히 청라국제도시의 전용면적 60㎡ 미만 소형 주거공간의 비중은 13.5%로, 희소성이 뛰어나고 이미 입주한 오피스텔의 공실률은 5% 미만으로 매우 낮아 오피스텔 투자처로 손색이 없다.

이곳에서는 커낼웨이 인근, ‘커낼웨이역(가칭)’ 초역세권인 C9-1-1블록에 현대BS&C이 ‘현대썬앤빌 더테라스’ 오피스텔을 분양한다.

‘현대썬앤빌 더테라스’는 지하 5층~지상 28층 규모로, 전용면적 23~55㎡, 15개 타입 총 850실로 구성되며 테라스가 설치돼 수변공원인 커낼웨이 조망 프리미엄(저층부 포함)은 물론, 테라스 평면 프리미엄을 확보한 것이 특징이다.

하남 미사강변도시도 풍부한 배후수요를 갖춰 낮은 공실률이 예상되는 곳이다. 서울 강동구에 조성 중인 강동첨단산업단지와 2017년 완공 예정인 고덕상업업무 복합단지와 엔지니어링 복합단지의 임대수요층도 확보가 기대된다.

마곡지구 상업용지 B7-1, 2블록에는 대방건설이 오는 7월 전용면적 22~25㎡ 707실로 구성된 ‘마곡 대방디엠시티 2차’ 오피스텔을 공급할 예정이다. 지하철 9호선 양천향교역 역세권단지로, 올림픽대로 이용도 편리하다.

정부청사가 이전한 세종시 역시 임대수요가 풍부한 지역이다. 세종시 2-4 생활권, 중심상업지구 인근에 위치한 수익형부동산 상품은 중앙행정타운과 가깝고 유동인구도 풍부해 눈여겨볼 만하다. 신영은 세종시 2-1 생활권 H1블록에 ‘세종 지웰’ 주상복합 단지 내 상업시설을 분양한다. 상가는 지상1~2층 총 66호 규모로, 상가면적은 총 5857.51㎡에 달한다. 단지 인근에 더하이스트, 중흥S클래스 센텀시티 1, 2차, 힐스테이트 세종 2차 등 2만여 가구에 달하는 배후수요를 갖췄고 중심상업지구가 옆에 위치해 있어 유동인구도 풍부할 것으로 기대된다.