노심초사보다는 흐름을 읽도록 노력해야할 때

요즘 부동산의 움직임이 일부 지역을 제외하고는 전반적으로 침체되어 사람들의 고민이 늘어가고 있다. 매도자는 대선공약으로 완화책이 나오지 않을까 기대를 하고, 매수자는 분양가 상한제 등의 시장안정책으로 추가 하락을 예상하는 ‘동상이몽(同床異夢)’식의 관망세가 이어지고 있다. 결론부터 언급하자면 올 하반기에는 재산세와 종부세, 양도세의 폭발적인 증가와 각종 부동산 억제정책 등 현 정부의 부동산 규제정책이 대부분 작동되므로 추세적인 상승세로 돌아서기 어려워 보인다. 이에 따라 하반기에는 어떻게 대응하는 것이 유리한지 알아보자.

‘두더쥐 잡기’식의 흐름이 이어질 듯

부동산 시세는 금리를 포함한 금융시장의 동향, 정책, 유동성 그리고 투자자의 심리 변수 등이 어우러져 나타난다. 이 같은 변수들을 하나씩 생각해보자. 유동성 이외에는 부동산 시장에 딱히 호재라고 할 수 있는 요인이 당분간 없다는 것을 알 수 있다. 당장 DTI 규제로 대다수의 자금줄이 막힌 것은 물론 주택담보금리마저 조금 더 오를 것으로 예상되지 않는 가. 게다가 상당수 무주택자들은 분양가 상한제를 기다리고 있는 실정이라 고분양가를 보이는 분양물량과 기존 주택시장에 대한 관심도가 낮다. 따라서 당분간의 큰 흐름은 관망세이되, 호재가 있는 일부 지역은 상승세가 나타날 것으로 보인다. 그러나 추세적인 상승세가 아닌 마치 ‘두더쥐 잡기’ 게임마냥 빠르게 튀어 올랐다가 잠잠해지는 모습을 보일 것으로 예상되므로 섣불리 따라가기보다는 보수적인 시각을 견지할 필요가 있다. 이런 흐름은 앞으로 2~3년 정도 이어질 것으로 보인다.

반면 전세시장은 저렴한 가격의 새 아파트를 청약을 받기 위한 사람들의 증가로 전세수요가 전통적으로 많은 서울의 강북 지역 등에선 중소형 위주의 임대매물 부족을 일으킬 개연성이 높다.

최근 개인들의 투자처로 인기가 높은 오피스텔은 경기가 좀 살아남으로 인해서 임대 수익률이 다소 오르자 틈새상품으로 수요기반이 탄탄한 강남과 용산 중심의 강세를 보이고 있다. 추세가 당분간 좀 더 이어질 것이다. 상가는 도심권과 신도시 중심으로 일부 자금이 움직이고 있다. 시세가 상당 폭 상승한 상황이라 임대수익률을 잘 따져보고 투자를 결정하여야 한다. 토지시장은 대체적인 안정세를 보이는 가운데 검단 등이 상승세를 보이고 있다. 하지만 비사업용 토지에 대해서는 60%의 양도세중과, 실거래가 신고, 장기보유특별공제 배제 등으로 단순투자로 접근하기는 어려워 보인다.

당분간은 규제 영향으로 안정, 중장기적으로는 상승

차기 정부에서는 부동산정책이 바뀔 것이란 기대감이 시중에 팽배하다. 특히 양도세 등 세금 완화와 관련된 기대감이 크다. 하지만 냉정하게 현실을 보자. 현재 정부는 고유가에 대한 불만으로 유류세를 인하하라는 요구를 거절하고 있다. 유류세는 가격에 관계없이 일정한 금액이 부과되는 종량세라 세금을 인하해도 실질적으로 석유가격을 낮추는 효과가 없다는 주장을 하고 있다. 정부 입장에서는 예산 편성을 위한 재정수입을 고려하지 않을 수 없기에 세수감소가 달갑지 않는다는 것을 알아챌 수 있다. 부동산 시장이라고 해서 다른 잣대가 적용되지 않을 것이다. 세금과 관련한 규제완화책이 장기 1주택자 등을 위한 제한적인 것이라면 모를까 다주택까지도 혜택을 입을 가능성이 적다.

게다가 전 국민의 절반이 모여 있는 서울을 포함한 수도권의 수요-공급이 맞지 않는 것은 이미 비밀이랄 것도 없이 널리 알려진 사실이다. 공급이 부족한 상황에서 규제를 완화하면 나타날 가능성이 높은 부동산 가격의 급등을 바라지 않을 것이므로 어느 정도 공급이 이루어지는 시기까지는 시장안정화 정책을 강하게 구사할 수밖에 없다는 것을 현명한 투자자라면 읽어내야 한다.

그러나 중장기적으로는 부동산은 인플레이션을 반영하는 대상이라 가격이 상승하게 마련이다. 2018년까지 가구 수가 계속 증가하면서 수도권 집값은 떨어지기 어렵다는 한국개발연구원(KDI)의 자료와 인구 1000명 당 주택수가 미국은 420가구인데 반해 우리는 280세대에 불과하다는 통계 등 현실을 감안해보자. 장기간 규제 일변도로 나가기는 어려우므로 대략 2010년 이후는 지난 몇 년간 겪었던 급등세까지는 아니더라도 다시 상승세를 보일 것으로 예측된다. 따라서 향후 2~3년간은 오히려 갈아타기를 시도하는 수요자들에겐 좋은 기회이다. 인기가 있는 지역의 경우 지난 연말대비 20% 정도 하락한 시세 수준이라면 크게 무리가 없을 듯하다. 이미 조정을 겪고 바닥을 다지는듯한 모습을 보이고 있어 더 이상의 급락세가 나타날 가능성이 적다. 이외의 지역은 지난 가을 신규매수와 갈아타기 수요로 주택 거래량이 크게 늘었던 것을 감안해보자. 일시적 1가구 2주택자의 마음이 급해지는 9~10월경에는 물량이 증가할 것이므로 이때를 노리는 전략을 고려하자. 이외에 경매나 한국자산관리 공사의 공매를 활용해도 좋다.

청약가점제 수혜자들은 9월 이후 아파트 청약이 바람직

청약가점제 시행으로 유리해지는 무주택자들은 당연히 9월 이후 청약 전략을 구사하는 것이 좋다. 주택법 공포일 이전에 매입한 토지는 매입가 전액을 인정해줄 예정이라 분양가상한제실시로 당장 분양가격이 크게 떨어지기는 어려워도 점차 저렴해질 것이므로 여유를 가지고 판단하여도 된다.

반면 청약가점제에 불리한 유주택자, 청약통장 신규가입자, 부양가족이 없는 독신세대, 신혼부부, 무주택 기간이 짧은 사람 등은 9월 전 청약을 적극적으로 할 필요가 있다. 다만 가격 측면에서 특별한 메리트가 없다면 무리한 청약을 시도할 필요는 없다. 김포, 파주, 수원, 송파 신도시 등지의 3~4년간 많은 물량이 나올 예정이라 기회는 충분하다. 다만 전략을 잘 세워야 한다는 전제조건이 있다. 만일 여유자금이 있다면 추첨물량이 상대적으로 많은 85㎡ 이상의 주택을 청약할 수 있는 청약예금통장을 보유하는 것이 유리하다. 추첨제 적용주택에서는 가점이 몇 점이건 전혀 상관없으므로, 85㎡ 이하에서 주어지는 25%의 추첨제 물량을 공략하기보다는 추첨제 물량이 50%나 되기 때문이다. 역으로 가점이 높은 무주택자인데 큰 평형을 신청할 수 있는 청약예금을 가지고 있다면 85㎡ 이하를 청약할 수 있는 통장으로 전환하는 것도 고려해볼 수 있다. 가점제 물량이 50%에서 75%로 늘어나 당첨 확률이 한결 높아진다. 2주택 이상의 다주택자의 경우는 경쟁력이 없는 주택이 있다면 이를 처분하여 주택 수를 줄인 뒤 청약하는 방법을 사용할 수 있다. 여유자금이 없다면 가점을 높이도록 노력하는 것이 최선이다. 이외에도 당첨확률을 높이기 위해 지역거주우선제를 활용할 수 있다. 분양받기를 원하는 지역에서 미리 전세 등을 이용해 거주하는 방법이다. 대규모 신도시(택지개발지구)에서는 공급 물량의 30%가 지역거주 1순위자에게 우선 배정된다. 나머지 70%는 서울ㆍ수도권 1순위자와 낙첨한 지역거주 1순위자가 함께 경쟁하는 방식이라 해당지역 거주자는 1순위로 두 번 청약하는 것이 가능해 당첨확률이 한결 높아진다.

글: RE멤버스 대표 고종완