분양가 상한제 9월 실시, 주택법 개정안 입법예고

9월부터 실시될 분양가 상한제에서 실제 매입비용 인정 여부를 두고 논란을 빚었던 택지비가 실제 매입가격과 감정가격의 120%선에서 결정되게 됐다. 또 가산비용에 포함되어 있던 지하층 건축비는 기본형건축비로 전환되며 플러스옵션제는 원칙적으로 금지되게 된다.

아울러 `반값`아파트인 토지임대부, 환매조건부 아파트도 시범 공급되며, 전매제한기간도 대거 강화된다.

건설교통부는 이같은 내용을 담은 `주택법 시행령과 시행규칙 개정안`을 마련, 17일 입법예고했다.

주택법 하위법령 개정안은 분양가상한제 아파트의 분양가(택지비+건축비+가산비용 등) 산정방법, 전매제한기간 등을 담고 있으며 원가공개항목과 공개지역 등을 명시했다.

우선 실제매입비용 적용 여부를 두고 업계가 여러차례 문제를 제기했던 택지비 산정에서는, 택지비는 감정가격으로 결정하는 것을 원칙으로 하되 ▲경공매 낙찰가격 ▲국가나 공기업에서 매입한 가격 ▲등기부 기재가격 등은 실제 매입가격을 인정하기로 했다.

이에 따라 주택거래 실거래가 신고제 실시로 인해 등기부 실가를 기재하야하는 지난해 6월1일 이후 부터 주택법 개정안 공포일인 올해 4월20일 이전에 매입한 경우 실제 매입비용은 전액 인정되게 됐다. 반면 실제매입비용을 인정하는 경우는 금융비용 등 제 가산 비용을 인정하지 않기로 했다.

또한 4월20일 이후에 매입한 택지는 감정평가방식으로 산정한 금액(감정평가액+가산비)의 120%까지만 인정키로 했다.

감정평가 기준시점은 사업시행자가 감정평가를 신청한 시점(분양승인 전)으로 하고, 사업시행자가 지자체장에게 평가를 의뢰하면 지자체장은 2개의 우수감정평가업자를 순번제로 선정해 평가를 맡기고 감정평가업자는 20일내에 평가를 마치도록 했다. 우수감정평가업자는 건교부에서 별도로 고시하는데 현재 25개 법인 가운데 14곳이 포함될 것으로 보인다.

공공택지 가산비용에는 ▲연약지반공사비 ▲암석지반공사비 ▲차수벽설치비 ▲방음시설설치비 등을, 민간택지중 감정평가금액으로 산정한 경우는 ▲연약지반공사비 ▲암석지반공사비 ▲차수벽설치비 ▲방음시설설치비 ▲지장물철거비 ▲간선시설설치비 ▲감정평가수수료를, 민간택지중 실매입가를 산정한 경우는 ▲제세공과금 ▲법정수수료를 인정키로 했다.

건축비 가산비용은 주택성능등급(친환경인증제도, 소비자만족도), 인텔리전트건축설비, 라멘조 철골조 철근콘크리트조 등은 포함되지만 당초 가산비용으로 인정되던 지하층 건축비용은 올 7월 발표하게 될 시행령 개정안에서 새로운 건축비로 변경된다. 한편 기본형건축비는 시군구별로 상하 5% 범위내에서 탄력적으로 조정할 수 있도록 했다.

이번 개정안에 따라 분양 원가를 공개해야하는 대상지역은 수도권 투기과열지구 전체와 지방의 투기우려지역으로 한정키로 했다. 투기우려지역은 집값상승률 청약경쟁률 등을 고려해 별도로 정하는 기준에 해당되는 지역과 시군구청장이 분양가 상승우려가 크다고 판단해 지정을 요청하는 곳 중에서 건교부 장관이 주택정책심의위를 거쳐 지정토록 했다.

공개항목은 민간택지는 택지비 직접공사비(재료비 직접노무비 등) 간접공사비(현장관리비 일반관리비) 설계비 감리비 부대비 기본형건축비 가산비용 등 7개 항목이다.

아울러 건교부는 분양가 상한제를 통해 취득한 주택으로 전매차익을 남기는 행위를 방지하기 위해 전매제한 기간을 종전 분양원가 연동제 시기보다 강화했다. 이에 따라 수도권의 경우 공공 중소형은 10년 중대형은 7년, 민간 중소형은 7년 중대형은 5년동안 전매할 수 없게 된다.

지방은 공공 중소형은 5년, 중대형은 3년이고 민간은 투기과열지구는 1년(기타지방)-3년(충청권)이고 비투기과열지구는 6개월이다.