바뀐 DTI규제 꼼꼼히 체크하기

자본이익률을 극대화할 수 있는 가장 흔한 방법으로 지렛대원리가 있다. 이는 은행돈 등 타의자본을 빌려 자기자본과 합쳐 아파트 매입하는 형태로 불과 얼마 전까지만 해도 누구나 부동산을 담보로 LTV(담보인정비율)80% 웃도는 융자를 스스럼없이 받을 수 있었다.

그래서 그런가. 금융자산 대비 금융부채 비율은 2005년 말 146.3%에서 2006년 9월 말 151.3%로 증가하였다. 지난해 말 현재 은행권의 주택담보대출 잔액은 217조원으로 연간 이자 부담액(금리 연 6.5% 적용)만 14조1000억원에 이르는 것으로 추정됐다. 이는 2005년 민간소비 지출액 351조8000억원의 4%에 달하는 금액이다.

[TIP: 우리나라와 각국의 자산구성]

최근 발표된 통계청 자료에 따르면 우리나라 가구의 평균 총자산 2억8112만원 중 주택, 토지, 건물 등 부동산은 2억1,604만원으로 76.8%를 차지한 것으로 나타났다. 저축, 보험, 전·월세보증금 등 금융자산이 5,745만원으로 20.4%, 자동차, 회원권 등 기타자산이 764만원으로 2.7%를 기록했다. 반면 미국은 부동산 36.0%, 금융 64.0%, 캐나다는 부동산 50%, 금융 39.4% 그리고 일본은 부동산 61.7%, 금융 34.9%가 자산을 구성하고 있다.

이는 결국 가계의 채무상환 능력이 약화와 부동산 가격이 하락하면 담보가치 저하로 가계 부실의 악순환을 경고하고 있는 메시지라 할 수 있다. 때문에 참여정부 들어 과열된 부동산시장안정을 위한 제일의 수단으로 활용하고 있는 것은 대출규제라 할 수 있다.

■ 엄격하게 달라지는 금융규제 환경

담보대출 규제의 가장 큰 덫이라 할 수 있는 DTI는 대출자가 부채를 상환할 수 있는 능력을 말한다. 지난 3월부터 투기지역과 수도권 투기과열지구 6억원 이하 아파트에 대해서도 총부채상환비율(DTI) 확대 적용에 들어갔다. 아파트 담보 대출액이 1억원을 초과하면 DTI를 40%, 5천만 초과~ 1억원 이하이면 50%를 기본으로 적용한다. 또한 국민주택 규모 이하(전용면적 25.7평 이하)로 시가 3억원 이하인 아파트를 담보로 5천만원 이상 대출시엔 DTI 50%를 적용받지만 대출금이 5천만원 이하이면 DTI를 적용받지 않는다. 특히 이번 조치는 6억원 이하 아파트의 신규 담보대출은 물론 구입한 지 3개월이 지난 기존 아파트의 담보 대출에도 DTI가 적용된다.

이에 앞서 올 초 발표된 1.11대책으로 2건 이상 복수대출을 받았던 대출자들은 최초로 만기가 도래하는 시점으로부터 1년 안에 상환해 대출건수를 1건으로 줄여야 하는 부담이 생겼다. 다주택 보유자들의 대출건수(담보물건 기준)를 1건으로 제한하는 것은 투기지역의 아파트가 대상이다. 만약 1건의 주택담보대출을 쓰고 있다면 신규대출은 불가능하며 다만 1년 내 기존주택을 처분하는 것으로 조건으로 한다면 대출이 가능하다.

[TIP] DTI(총부채상환비율 : Debt to income)

소득수준을 기준으로 대출금을 제한하는 것으로 주택담보대출의 연간 원리금 상환액을 대출자의 연소득으로 나눠 100을 곱해 산출하여 계산한다. DTI 40%를 적용해서 대출한도액을 계산하는 방식은 연(年)소득액×0.4-기존대출 연이자 금액으로 DTI는 총소득에서 연간 원리금 상환금액이 차지하는 비중을 말한다. 예를 들어 연소득 5,000만원인 사람에게 DTI가 40% 적용된다면 대략 5,000만원의 40%인 2,000만원을 한 해에 빌릴 수 있으며 10년 상환조건이라면 2억 원까지 가능하다는 것이다.

■ 신용이 돈, 채무상환능력을 키워라

DTI강화는 기존의 주택담보대출심사기준이 보유자산의 담보가치에서 선진국처럼 대출자의 채무상환능력 중심으로 바뀜을 의미한다. 30세 미만의 미혼일 경우 투기지역 주택담보대출에 대해 DTI 40%가 적용된다. 하지만 가산, 차감 항목을 적용하면 DTI 적용률이 개인에 따라 최저 30%, 최고 60%로 2배 차이가 난다. 공공기관이 발행하는 공식 소득증빙 서류가 아니라 자기신고 소득 등 인정소득 자료를 제출하면 DTI가 5%포인트 차감된다.

은행들이 인정하는 신고소득은 매출액과 신용카드 사용액, 적금. 펀드. 적립식 보험 등 적립식 수신, 임대소득, 금융소득, 최저생계비 등 6가지이다. 배우자가 주택담보대출이 없는 경우 배우자의 소득을 합산해 DTI를 적용받을 수 있다. 또한 거치 기간이 없는 원리금 균등분할 상환이나 고정 금리를 선택하면 DTI가 기본 적용률에서 5%포인트씩 늘어나고 신용등급에 따라 5%포인트가 늘거나 줄 수 있다.

무엇보다 각 은행들이 자체적인 신용평가체계를 토대로 신용도를 산출하기 때문에 은행에 따라 개인 신용도가 달라질 수 있다. 예를 들면 국민은행의 경우 개인신용등급 9등급(전체 12등급) 이하인 고객이 5천만원 이상 대출을 받을 때 소득대비부채비율이 400%를 초과하면 대출이 제한된다. 또 DTI 적용 여부에 관계없이 모든 가계주택담보대출을 취급할 때 소득입증서류를 의무적으로 제출받아야 하며, 이를 제출하지 않으면 대출금리가 0.20%포인트 가산된다.

▷ 소득은 뭉쳐라 : 소득이 많을수록 대출금액이 많은 법. 때문에 본인과 배우자의 모든 소득은 가급적 합쳐서 신고를 하는 것이 좋다.

▷ 대출기간은 가급적 길게 : 이자납부 거치기간은 짧을수록 대출 금리는 낮을수록 대출한도를 늘리는데 유리하다.

▷ 다른 빚으로 갈아타라 : 마이너스 통장이 있다면 예·적금을 담보로 대출받아 갚아버리는 것이 좋다. 예·적금 담보대출은 기타부채에 포함되지 않으며 금리도 신용대출보다 낮다.

▷ 대출도 맞춤이다 : 시가 6억원 이하 아파트를 구입할 때에는 주택금융공사의 e-모기지론하라

DTI 40% 규제를 받지 않는데다 LTV를 최대 70%까지 받을 수 있다.

▷ 주거래은행과 꾸준히 거래하라 : 앞으로는 신용지상주의. 각 은행들은 우수한 고객에 대해 높은 신용등급을 부여하고 각종 우대 혜택을 지원하고 있기에 금융상품 가입, 급여이체, 각종 공과금, 카드대금 결제 등 은행 한 곳에 집중하는 게 좋다.

■ 어려운 대출, 가급적 많이 받는 방법

얼마 전 미국의 서브프라임(subprime) 모기지 대출이 연체율과 부도율 급증으로 미국경제를 흔들고 있는 기사가 보도된 바 있다. 서브프라임 모기지는 신용도가 낮은 사람에게 고금리로 주택자금을 대출해주는 제2금융권 대출로 그 규모는 미국 주택담보 중 20%에 달할 정도. 집값 상승의 기대심리로 무리하게 고금리 돈을 빌려 주택을 산 사람들이 대출을 감당하지 못해 7명 중 1명꼴로 집이 속속 경매로 넘어 가고 있다는 것이다. 이는 비단 미국만의 특수한 문제가 아닐 것이다. 다만 굳이 말하지 않아도 앞으로 우리가 어떻게 해야 할 것인가에 대해 되새김질 해볼 필요가 있다.