[Q&A]주택담보대출 모범규준

금융감독원은 31일 주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안과 모범규준을 마련, 오는 3월 2일부터 투기지역 및 수도권 투기과열지구 아파트담보 신규대출을 대상으로 우선 실시한다고 밝혔다. 다음은 금감원이 발표한 Q&A 내용이다.

▲모범규준 시행이 기존의 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 외에 사실상 또 하나의 규제가 될 수 있다는 견해가 있는데?

-이번 모범규준은 은행권이 차주의 채무상환능력 평가를 중심으로 주택담보대출에 대한 자체 여신심사체계 및 관행을 스스로 개선하는 것으로 기존의 LTV, DTI 규제와 같은 감독당국에 의한 직접 규제와는 성격이 다르며, 차주에 대한 금융기관 본연의 심사기능을 정상화하는 것.

▲DTI가 확대 적용되는 경우 서민의 대출기회가 축소되고 빈부 양극화 문제가 더 심화될 가능성이 있다는 견해가 있는데?

-이번 방안은 향후 주택가격 하락 또는 금리 상승시 가계부실이나 금융시스템 불안을 예방하는데 목적이 있다. 자영업자, 영세 창업자 등의 경우 다양한 소득 입증·검증 절차를 통해 실제 소득수준을 최대한 반영토록 했다.

또한, 국민주택규모로서 시가 3억원 이하 주택을 담보로 하는 대출 또는 대출총액 1억원 이하 대출인 경우 채무상환능력 평가지표(DTI 등) 기준을 완화 적용할 수 있도록 하고, 5000만원 이하 소액대출에 대해서는 DTI 적용을 배제할 수 있도록 하는 등 실수요서민에 대한 대출기회가 축소되지 않도록 최대한 배려했다.

▲이번 모범규준의 최초 시행범위를 투기지역 및 수도권 투기과열지구 아파트를 담보로 한 신규대출에만 적용하게 된 이유는?

-투기지역 및 수도권 투기과열지구의 경우, 그동안 가격급등으로 가계의 대출규모 및 원리금 상환부담이 커져 신용리스크가 점차 증가하고 있으며, 향후 부동산가격 하락시 금융기관 및 가계의 위험부담도 크며, 주거목적보다는 가격상승을 기대한 투기·투자목적의 거래가 많은 점 등을 고려해 리스크관리 차원에서 우선 적용대상으로 하게 된 것.

▲모범규준의 시행으로 부동산시장 경착륙, 지방 건설경기 둔화 등 부작용이 있을 수 있다는 견해가 있는데?

-이번 방안은 금융경제여건 및 소비자 수용능력과 함께 금융시장에 미치는 영향 등을 감안해 적용범위와 대상, 시기등을 점진적·단계적으로 시행한다는 방침이다. 즉, 우선적으로 투기지역과 수도권 투기과열지구 아파트에 대한 신규대출로 적용범위를 제한하고 있어 지방 건설경기에 직접적인 영향을 미칠 가능성이 크지 않고, 부동산시장이나 소비심리의 급격한 위축으로 연결되지 않도록 일정규모(국민주택규모로서 3억원이하 주택) 및 일정금액(1억원) 이하 대출에 대하여는 완화된 기준을 적용하는 방안을 포함하고 있다.

또한 은행권이 시장여건을 감안해 자체적으로 로드맵(Road Map)을 마련토록 함으로써 일시·전면 시행에 따른 부작용을 최소화하도록 계획돼 있다.

▲비금융권으로의 풍선효과를 차단하기 위해 은행은 물론 여타 권역에도 동시에 실시하는 것이 효과적이라는 견해가 있는데?

-지난 수십년간 지속되어온 담보위주 주택담보대출 심사관행을 전 권역에 걸쳐 일시에 채무상환능력 중심으로 전환하는 경우 예상치 않은 부작용이 발생할 가능성이 있다. 이에따라 전면적인 시행 여부는 은행권 시행 결과, 금융시장에 미치는 영향, 소비자 수용능력 등을 종합적으로 고려해 신중히 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.

다만, 이번 조치로 보험사, 저축은행, 여전사 등 여타 금융권역의 주택담보대출 취급이 급증하지 않도록, 이들 부문에 대한 주택담보대출 취급 동향 등을 면밀히 모니터링해 풍선효과에 의한 부작용이 최소화되도록 할 것이다.

▲ 자영업자에 대한 소득파악과 관련해 객관적 소득증빙 외에 신고소득을 인정하는 것은 탈세를 정당화할 수 있다는 견해가 있는데?

-대출을 취급할 때 차주의 채무상환능력을 정확히 파악해야 하는 것은 당연한 일이며 이는 세제의 투명성 확보와는 별개의 사안이다. 현재는 국내여건상 객관적으로 증빙된 소득만을 인정할 경우 자영업자 등 차주의 채무상환능력을 정확히 파악하는데 한계가 있는 상태다. 자영업자, 비정규직 등 소득입증이 곤란한 차주의 주택금융 이용 기회가 원천적으로 차단될 우려가 있으므로 금융원리의 측면에서 차주의 신고소득을 합리적인 검증절차를 거쳐 인정할 필요가 있다고 본다.

또한 신고소득에 의해 대출을 취급하는 경우 증빙소득에 비해 보유 리스크 수준이 다르기 때문에 이에 상응하도록 대출한도, 금리, 만기 등 대출조건이 차등 적용될 것으로 보인다.

▲채무상환능력 위주로 전환하게 되면, LTV 비율규제는 폐지하는 것이 합리적이라는 견해도 있는데?

-차주의 채무상환능력에 대한 심사는 해당 대출금의 1차 상환재원인 차주의 미래소득을 대출취급 시점에서 평가하는 것이다. 대출금액을 담보물건의 시가대비 일정비율로 제한하는 LTV비율은 차주의 채무상환능력이 급격하게 하락하는 경우(예: 실직, 폐업 등)에 대비한 2차 상환재원에 해당된다. 따라서, 주택담보대출의 안정적인 상환을 보장하기 위해서는 채무상환능력과 LTV비율을 함께 고려할 필요가 있다.

▲이번 모범규준의 내용과 적용범위를 볼 때 규제의지가 약화된 것이 아니냐는 견해도 있는데?

-이번 방안은 현행 DTI 직접규제(전 금융기관을 대상으로 투기지역 및 수도권 투기과열지구 6억원초과 아파트 신규구입자금에 대해서 DTI 40% 초과대출을 금지) 와는 달리 금융기관이 자율적으로 주택담보대출 취급시 차주의 채무상환능력을 평가·반영하는 여신심사체계를 갖추도록 하는 것이 기본 취지다.

따라서 이 방안은 일부언론의 보도내용과 같이 '전 금융권이 일률적으로 DTI 40%를 적용하거나, 대출한도를 연소득의 4배 이내로 제한'하는 등의 직접규제를 위한 것이 아니다. 또한 이번 선진화 방안 추진과는 별개로 현행 DTI 및 LTV 규제의 기존 틀은 계속 유지되며, 그동안 차주의 채무상환능력을 충실히 평가·반영하지 않던 부분에 대해서도 채무상환능력을 평가·반영하게 되는 것이므로, 규제의지가 약화되는 것은 아니다.

▲모범규준의 전면도입 시기는?

-이번 방안을 시행함에 있어 우선 투기지역 및 수도권 투기과열지구 아파트를 담보로 하는 신규대출부터 시행함과 아울러 비투기지역, 수도권 이외 주택 등에의 확대 적용은 각 은행이 자체적으로 마련한 로드맵(Road Map)에 따라 추진하되, 제도의 정착여부 및 시장상황 등을 종합적으로 고려해 적용 대상을 점진적·단계적으로 확대해 나갈 예정이다.