이것만 주의해도 상가투자 절반은 성공

부동산시장이 서서히 안정 조짐을 보임에 따라 상가 등 수익형 부동산시장이 다시금 인기를 끌고 있다.

성공적인 상가투자를 위해서는 따져야 할 요건은 무엇일까.

전문가들은 '좋은 상가를 고르는 게 어렵다면 투자해서는 안될 상가를 우선 염두에 둬라'라고 주문하고 있다. 좋은 상가의 요소를 쉽게 판단할 수 있을 것 같지만 막상 선택하는 입장이 되면 알쏭달쏭한 문제일수밖에 없기 때문이다.

상가정보 제공업체 상가뉴스레이다가 제시한 '투자해서는 안될 상가'를 살펴본다.

첫째, 임차인이 없는 상가는 분양 받지 않는 것이 좋다. 분양받은 상가를 수분양자가 직접 운영하지 않는 이상 임차인은 임대인이 필요하다. 하지만 경기가 침체돼있고 상가도 과잉공급현상을 보이고 있다. 상인들이 ‘장사 하고 싶은 곳’이 아니라면 상가는 공실로 남을 수밖에 없다.

주택시장에서는 흔히 “강남 아줌마 보다 더 해박한 부동산 전문가는 없다”고 말한다. 상가도 마찬가지다. 상인들이 욕심을 내는 상가만큼 좋은 입지의 상가는 없다.

만약 분양상담원이 “100% 임차인 확보”라는 달콤한 조건을 내세운다고 해도 그 말을 그대로 믿어선 안 된다. 아무리 계약이 임차인 확보 조건을 전제하에 이뤄졌다 해도 계약서상 명기되지 않은 내용은 아무런 법적 효력을 갖지 못한다.

둘째, 업종변경이 잦은 상가도 주의해야한다. 임대인이나 업종이 자주 변경되는 곳은 한마디로 ‘장사가 잘 안 되는 상가’일 경우가 대부분이다. 지출되는 임대료에 비해 수입이 적어 결국 장사를 포기하는 경우가 빈번하게 발생하기 때문에 업종변경이 잦은 것.

특별히 영업 전략이 탁월하거나 센세이션한 아이템으로 상가를 일으키는 경우도 있겠지만 이는 누구나 할 수 있는 일도 아니고 쉬운 일도 아니다.

이런 상가를 피하기 위해서는 주변 공인중개사 등에 들러 세입자 변동에 관한 내용을 상세히 알아보거나 관리사무소 등에 들려 임차인 변동, 관리비 납부상태 등을 철저히 점검해볼 필요가 있다.

셋째, 임대료나 권리금이 지나치게 높은 상가도 피해야할 대상이다. 임대료나 권리금이 높으면 사람들은 그만한 이유가 있을 것 이라고 생각한다. 물론 실제로도 그런 경우가 대부분이다.

하지만 장사가 잘된다고 너무 높은 임대료나 권리금을 지급한다면 수익이 남지 않는다. 상가 투자 수익률 계산을 통해 내가 최대 어느 정도의 임대료나 권리금을 지급해야 원하는 만큼의 수익률을 낼 수 있는지 계산해보고 적정선에서 조율을 하는 것이 중요하다. 특히 상권특성을 파악할 수 없는 곳에서는 무리한 투자는 결국 실패로 연결될 가능성이 크다.

넷째, 상권이 이동하고 있는 곳의 상가는 위험하다. 새로운 지하철역이나 대형 유통매장이 들어서면 이를 중심으로 신흥 상권이 활성화되어 주변 상권을 이끌어가게 된다. 반면 기존 상권은 빛을 잃고 새롭게 형성되는 상권의 시대를 열리게 되는 것이다.

그렇기 때문에 내가 분양을 받거나 임대받으려고 하는 곳의 개발계획을 파악하는 것은 중요한 일이다. 신흥상권에게 수요자를 뺏겨버린 기존 상권은 입지가 양호하더라도 기대만큼의 수익을 낼 수 없다.

다섯번째, 토지지분이 다른 상가에 비해 상대적으로 적은 상가는 불리하다. 상가는 주택과 달리 상가건물은 지속적으로 가치가 하락하는 부동산이다. 하지만 토지가격은 매년 오르는 경우가 대부분이므로 장기적인 투자를 원한다면 그 상가건물의 토지 지분면적이나 지분의 가격을 따져보는 것이 현명하다.

이 밖에도 고객의 동선이나, 주고객의 연령층, 교통환경의 변화, 소비 및 생활패턴의 변화등도 상가를 선택할 때 꼭 체크해 봐야한다.

상가정보제공업체 상가뉴스레이다 정미현 선임연구위원은 “상가의 특성과 그 지역 상권에 대한 이해와 조사를 통해 리스크를 최소화하는 것이 선행돼야한다”고 조언했다.