주산연 “주택가격 3% 상승 하려면 거래량 120만건 수준 돼야”

▲주택 매매 구조의 변화(출처=주택산업연구원)

20일 주택산업연구원은 ‘주택매매거래 100만 건과 주택가격’에서 2006년과 2014년에 주택매매거래가 비슷하게 100만 건을 넘었지만 주택가격은 2006년에 11.6%가 상승한 반면 2014년에는 1.7%가 상승하는 수준에 머물렀다고 밝혔다.

이는 그 동안 주택수가 증가하고 주택매매거래 구조가 달라졌기 때문이라면서 2006년과 2014년의 주택매매거래 100만 건의 의미는 다르다고 설명했다.

김덕례 연구위원은 “주택거래량만 가지고 주택시장을 진단하면 시장을 과열 또는 침체상황으로 잘못 진단해 정책적 오류를 범할 수 있다”면서 “주택거래율(주택수를 고려한 주택거래량) 지표로 시장을 진단해야 한다”고 주장했다.

주택거래율 지표로 보면 2014년 주택거래율은 전국이 6.3%, 수도권이 6.4%, 서울이 5.4%다. 2006년 주택거래율은 전국이 8.0%, 수도권이 11.7%, 서울이 11.2%였다. 2014년과 2006년 주택매매 거래시장 상황은 확연히 다르다.

하지만 2009년 주택거래율은 전국이 6.0%, 수도권이 6.2%, 서울이 5.6%로 2014년과 비슷하다. 주택거래율 지표로 보면 2014년 주택매매 거래시장은 2009년 상황과 비슷하다고 할 수 있다.

이와 함께 김 연구위원은 주택매매 거래구조도 2014년과 2006년은 다르다고 지적했다. 2006년과 달리 2014년은 우선 수도권 거래가 감소하고 지방거래가 많이 증가했다. 수도권 거래비중이 2006년에는 64.5%였지만 2014년에는 46.0%로 18.5%p가 감소했다. 특히 서울거래 비중이 2006년 24.4%에서 2014년 14.8%로 9.6%p나 감소했다.

또한 초소형(20㎡)과 중대형(60㎡이상) 거래가 증가하고 소형주택(20~40㎡) 거래가 감소했으며 아파트 거래가 70%로 대부분이지만 다가구 거래가 조금 증가했다.

아울러 현지인(주택이 있는 지역에 살고 있는 사람)이 주택을 매입하는 비중이 2006년 53.5%에서 2014년 58.9%로 5.4%p 증가하고 외지인(타지에 거주하는 사람)이 주택을 매입하는 비중은 감소한 것으로 분석됐다.

특히 서울거주자가 타지에 주택을 구입하는 비중이 2006년 8.2%에서 2014년 5.3%로 2.9%p 감소했다고 강조했다. 수도권 주택시장 침체 장기화로 주택가격 상승을 기대한 외지인의 타지주택 구입 비중이 많이 줄어드는 등 주택매매구조 패턴이 변화해 2014년에 주택거래가 100만 건을 넘었지만 주택가격은 많이 상승하지 않았던 것 같다고 설명했다.

주택수가 증가하고 주택매매 거래구조가 달라지면서 주택매매 거래시장 여건이 달라졌지만 주택거래가 증가하면서 주택거래율이 증가하면 주택가격이 상승하는 관계는 여전히 밀접하다는 것이다.

김 연구위원은 “주택거래율과 주택가격간의 회귀모형식을 활용해 추정해보면 올해 경제성장률(3%) 수준의 주택가격 상승을 기대할 수 있는 주택거래율은 7%를 넘어야 하는데 이를 위해서는 약 120만 건 이상의 주택거래가 이뤄져야 가능하다”면서 “현재 수준의 주택거래가 꾸준히 이루어지도록 정부의 주택구입지원 정책은 지속돼야 한다”고 주장했다.