[Q&A]주택담보대출 대책 어떻게 변경되나

15일 금융감독원은 부동산대책과 관련 금융기관 주택담보대출 리스크관리 강화 방안을 발표했다. 은행의 담보인정비율(LTV) 예외규정을 폐지하는 한편 저축은행 등 2금융권에 대한 LTV도 기존 60~70%에서 50%로 강화했다.

금감원은 그러나 실수요자의 피해를 최소화 하기 위해 6억원 이하 아파트에 대해서는 기존의 기준을 적용하기로 했다.

이 같은 바뀐 규정은 오는 20일부터 시행될 예정이다.

다음은 항목별로 살펴본 일문일답.

▲DTI를 수도권 투기과열지구 6억원 초과 아파트로 확대한 이유는?

-소득증빙이 필요한 DTI규제를 비투기지역, 투기과열지구 전체 또는 저가(6억원 이하) 아파트 등에 대해 전면 적용하는 경우, 고령자, 자영업자 등 소득파악이 어려운 서민들의 주택금융 이용 기회가 원천적으로 상실될 수 있다.

또한 상대적으로 가격상승폭이 크지 않은 지방 소재 저가 아파트에 대해 DTI가 적용될 경우 미분양아파트 증가 등으로 지방 건설경기가 더욱 위축될 가능성이 있다.

따라서 금번에는 실수요자에게 미치는 충격과 부작용을 최소화 하는 범위 내에서 시행하고자 하는 것이며, 이러한 맥락에서 수도권 투기과열지구 6억원 초과 아파트로 대상을 확대했다.

다만 감독당국에서는 DTI조건이 적용되지 않는 주택담보대출에 대해서도 소득증빙 확보, DTI 산정 등 채무상환능력 심사를 대폭 강화하도록 지도․감독해 나갈 예정이다.

▲금번 주택담보대출 규제 강화조치로 판교당첨자에 대한 중도금대출에 미치는 영향은 없는가?

-판교 6억원 초과(채권매입손실액 포함) 아파트 당첨자에 대한 중도금대출의 경우, 만기 3년 이하 중단기대출로서 금번 조치 이전 기준으로도 LTV 예외적용 대상이 아니므로 40%의 LTV가 적용된다.

또한 판교는 투기지역이므로 금번 조치 이전 기준으로도 이미 DTI 40% 규제가 적용된다.

따라서 판교 6억원 초과 아파트 당첨자에 대한 중도금대출은 금번 조치에도 불구하고 추가적인 영향을 받지 않게 된다.

한편 시행일 이전 금융기관이 분양아파트 시행사(시공사) 등과 법률적으로 구속력 있는 대출계약을 체결한 경우, 분양아파트 중도금대출은 금번 조치 적용 대상이 아니다.

▲DTI 조건(40%)에 따른 소득수준별 대출가능금액은

-장기 분할상환방식 대출의 경우 연소득 5000만원인 차주에 대해 만기 15년, 원리금균등분할상환방식 대출을 취급하는 경우, DTI 40%에 해당되는 최대 대출가능금액은 2억원 수준이다. 단 다른 금융부채는 없으며, 금리는 고정금리로 5.77%를 가정할 경우다.

이 금액은 시가 6억원 APT의 33.4%, 시가 8억원 APT의 25.1%로 LTV 최고한도(각각 60%와 40% 까지 대출받는 경우(3억6000만원 및 3억2000만원)에 비해 각각 1억6000만원, 1억2000만원이 감소한 수준이다.

한편 시가 6억원 및 8억원 APT에 대해 각각 LTV 60% 및 40%까지 대출받기 위한 연소득금액은 각각 9000만원, 8000만원 수준이다.

단기 일시상환방식 대출의 경우에는 연소득 5000만원인 차주에 대해 만기 3년, 일시상환방식 대출을 취급할 경우, DTI 40%에 해당되는 최대 대출가능금액은 5000만원 수준이다.

이 금액은 시가 6억원 APT의 8.5%, 시가 8억원 APT의 6.4%에 불과한 수준으로 LTV 최고한도(40%)까지 대출을 받게 될 경우(2억4000만원, 3억2000만원)에 비해 각각 1억9000만원, 2억7000만원이 감소하게 된다.

시가 6억원 및 8억원 APT에 대해 LTV 40%까지 대출받기 위한 연소득금액은 각각 2억2000만원, 2억9000만원 수준이다.

▲DTI 조건(40%)에 따른 대출금액별 필요 소득규모는

-확실한 소득증빙을 전제로 총부채상환비율(DTI) 40% 조건을 충족시키는 연소득 규모와 관련해 만기 15년 원리금균등분할상환 방식으로 2억원 대출을 받기 위해서는 연소득이 약 5000만원 수준이 돼야 한다.

▲시행시기를 11월 20일로 한 이유는

-금번 추가조치 시행시기를 대책 발표 직후시점보다 며칠 뒤인 20일로 정한 것은 금융회사들이 이번 추가대책 시행을 준비(전산시스템 정비 등)하기 위한 시간이 필요하기 때문이다.

일정의 경과기간 없이 즉시 시행할 경우, 시행일 이전에 체결된 당사자간 주택매매계약이 금번 조치로 인해 취소되는 등의 부작용 발생할 수 있다.

예를 들어 추가대책 발표 이전에 이미 수도권 투기과열지구 시가 6억원 초과 APT 매매계약을 체결한 매수자가 추가대책으로 대출을 받지 못하게 되어 매매거래가 취소될 수 있으며, 이로 인해 거래당사자간 위약금 부담과 관련한 분쟁이 발생하는 등의 피해가 예상된다.

따라서 금번 조치 시행일전에 은행에 대출을 신청해 승인(또는 전산등록)을 받는 경우에는 종전 규정에 따라 대출을 받을 수 있다.