예외조항 많아 자신의 상황 잘 따져야 절약
이전소유 등으로 인해 선의의 1세대 2주택자들은 올해부터 실거래가 과세와 내년 양도세 중과 등으로 인해 적잖이 고심하고 있다.
1가구 2주택자는 올해부터 실거래가로 과세하기 때문에 비투기지역일 경우 양도소득세를 지금보다 많이 물어야 한다.
2007년부터는 중과세율(양도차익의 50%)까지 적용돼 현재 매도하는 것(9~36%)보다 세금을 훨씬 많이 내야 한다.
30일 국세청과 관련업계에 따르면 만약 새 집을 마련해 이사를 갈 요량이라면 기존에 살던 집을 정해진 기간 내(새집의 잔금을 치른 날짜 혹은 등기 이전일 중 빠른 날로부터 1년)에 처분해야 비과세 혜택을 볼 수 있다.
그러나 시장이 활황기일 때와는 달리 최근에는 비인기지역의 소형평형을 처분하는 일은 쉽지 않음에 따라 인근 부동산에 매물을 내놓는 시기를 예정보다 조금 앞당기고 수시로 동향을 체크해 팔기 위한 노력을 기울일 필요가 있다.
시가보다 낮은 가격에 팔더라도 1가구 2주택자가 돼 양도세를 50%까지 부과당하는 것보다 낫다는 얘기다.
◆ 1세대 1주택의 경우
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울, 과천, 5대신도시내 주택은 2년이상 거주 포함)과 이에 부수되는 토지로서 건물에 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내의 토지를 말한다.
국외이주로 세대전원이 출국하거나 직장취학 등의 부득이한 사유로 세대전원이 이사하면서 1년 이상 거주한 주택을 양도할때나 수용 등으로 양도하는 경우 등은 보유와 거주기간의 제한이 없다.
◆ 1세대 2주택의 비과세 특례
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 비과세요건 갖춘 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.
이와 함께 상속받은 주택과 일반주택을 1세대가 각각 1개씩 소유한 경우 일반주택을 양도할 때 상속주택은 주택수에 포함하지 아니하고 1세대 1주택 비과세요건을 적용한다.
단, 1세대 1주택자 (무주택자 포함)가 2002년 12월 31일 이전에 상속받은 주택을 2004년 12월 31일까지 양도하면 당해 상속받은 주택은 보유, 거주기간에 관계없이 비과세된다.
또 효도목적이 있다. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자는 55세) 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 되는 경우 합가일로부터 2년 이내 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 경우 한함)은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세된다.
그외 혼인의 경우다. 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우 혼인한 날부터 2년 이내 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 경우 한함)은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다.
또한, 수도권(서울, 인천, 경기)외의 지역 중 읍(도시계획구역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 그 외의 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 상속받은 주택, 이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택, 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 등에 해당돼 일반주택을 양도하는 경우다.
이와 함께 1세대 1주택자가 2003년 8월1일부터 2005년 12월 31일까지 기간 중에 1개의 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 농어촌주택은 소유주택수에서 제외된다.
이 경우 해당되는 농어촌주책은 수도권 지역과 광역시에 소속된 군지역, 도시지역 및 토지거래계약 허가구역, 투기지역, 관광진흥법 제2조의 관광단지, 일반주택 양도일 현재 대지면적 200평 이내, 단독주택의 주택면적은 45평 이내, 공동주택의 전용면적은 35평 이내, 주택 및 부수토지의 취득당시 기준시가가 7천만원 이하, 일반주택 양도당시의 기준시가가 1억원 이하일 때를 말한다.
매도할 주택이 투기지역에 있다면 2006년까지는 어차피 실거래가 과세지역이므로 3년 이상 보유했을 때 받을 수 있는 장기보유 특별공제(10%) 요건을 채우는 것이 나을 수 있다.
단 장기보유특별공제는 2007년부터는 2주택자에게 적용되지 않는다.
국세청 측은 "가구원 명의로 2주택을 소유했다고 모두 중과대상은 아니다"며 "예외조항도 많은 만큼 자신이 정말로 중과대상인지 확인할 필요가 있으므로 자세한 내용은 국세청이나 관할세무서에 문의해 달라"고 말했다.
