정부가 부동산에 대한 규제를 강화하면서 현재 1가구 다주택자들은 내년부터 주택 한채를 매도할 때 50% 중과세율을 적용받고 장기보유특별공제도 받지 못하게 된다.
이에 따라 1가구 다주택자는 양도를 할 것인가 아니면 자녀에게 증여하는 것이 좋을지 고심이다.
부동산 전문가들은 양도차익이 크다 하더라도 세금을 많이 내게 되면 그만큼 실익이 줄어들기 때문에 세금측면까지 고려해 의사 결정하는 것이 바람직하다고 권하고 있다.
즉, 양도냐 증여냐를 선택하는 기준은 양도차익과 보유기간, 시가의 크기, 채무액, 필요경비 등에 따라 틀려지기 때문에 종합적으로 고려해서 판단해야 한다는 조언이다.
우선 양도소득세는 보유기간에 따라 세율이 달리 적용된다. 보유기간이 1년 미만이라면 50%, 1년~2년미만이라면 40%, 2년 이상이라면 9~36% 누진세율이 적용된다.
반면 증여세는 보유기간이 아닌 시가에 대해 세율이 적용되기 때문에 상황별로 다를 수 있어 반드시 어느 한 쪽이 낫다고 할 수 없는 상황이다.
양도냐 증여냐 어느 경우가 유리한지를 각각의 사례를 들어 설명해 보면 다음과 같다.
◆ 양도가 나은 경우
실례로 3억원에 주택을 매입해 4억원에 매도한다고 가정하자. 각종 공제나 주민세, 예정신고납부 등은 고려하지 않는다.
4억원에 취득가 3억원을 제한다면 양도차익은 1억원이다. 해당 주택의 보유기간이 1년이면 양도세가 5천만원, 1년~2년 사이라면 4000만원, 2년 이상이면 양도세율 9~36%가 적용된다. 양도세는 2430만원이다. 올해부터 1가구2주택자의 경우 양도소득세는 실거래가로 과세된다.
반면 증여를 할 경우에는 기간에 관계없이 시가에 대해 세율이 적용된다. 이때 시가라는 것은 증여일 전후 3개월 이내 증여받은 주택의 매매 공매 경매 등의 가격이나 증여받은 주택과 유사한 주택의 매매 공매 경매가를 말한다. 아파트의 경우 동일평형대의 유사한 매매가격이 있기 때문에 시가는 거래가라고 보면 된다.
그러므로 4억원에다 직계존비속일 경우 1500~3000만원의 인적공제를 고려하지 않고 증여세율을 적용한다면 증여세는 7000만원이 된다.
증여할 때 주의할 점은 별도세대로 분리된 자녀에게 증여를 한다고 해도 자녀가 만30세 미만으로 결혼을 하지 않았거나 소득이 없다면 증여를 했다하더라도 동일세대로 간주돼 증여자체가 무의미해질 수 있다.
◆ 증여가 나은 경우
2억원에 주택을 매입해 4억원에 매도한다면 양도차익은 2억원으로 보유기간 1년 미만이라면 양도세가 1억, 1년~2년 사이라면 8000만원, 2년 이상이라면 6030만원이 된다. 반면 증여세는 양도차익이 바뀐 것과는 무관하게 시가 4억원에 대해 과세되므로 증여세는 마찬가지로 7000만원이 된다.
이 경우에는 보유기간이 2년 미만일 때에는 매도하는 것보다 증여하는 것이 낫고 보유기간이 2년 이상이라면 증여보다는 양도를 하는 것이 나은 셈이다.
◆ 부담부 증여가 유리한 경우
보유기간이 2년 이상이라 하더라도 채무나 전세보증금을 수증자에게 떠안기는 부담부 증여를 한다면 양도하는 것보다 나을 수 있다.
부담부 증여의 경우 증여자는 채무액만큼 증여자가 수증자에게 매도해 빚을 갚은 것으로 보기 때문에 채무부분에 대해 양도세를 내야하고 수증자는 채무액을 제한 나머지 증여액에 대해 증여세를 내야한다.
따라서 부담부 증여를 할 경우 부담부 증여로 인한 양도세와 증여세의 합이 단순증여보다 적어야 부담부 증여가 유리하다.
만일 2억원을 포함해 4억원인 주택을 자녀에게 떠넘길 경우 증여액은 4억원에서 채무 2억원을 제한 2억원이 증여액이 되므로 증여세는 3000만원이 된다.
증여자가 내는 양도세의 경우 양도차익은 1억원이 되고 보유기간이 2년 이상이므로 2430만원의 양도세가 발생하게 된다. 결과적으로 부담부 증여로 인한 양도세와 증여세의 합은 5430만원으로 양도보다 부담부 증여를 하는 것이 이득인 셈이다.
단 부담부 증여를 할 경우 주의해야할 부분이 있다. 양도세 부분에 있어 1가구2주택일 경우 내년부터 매도할 때 50% 중과세율이 적용되므로 필히 이를 비교해본 뒤 판단해야 한다.
부모가 이를 대납을 해준다면 다시 증여세 논란이 일 수 있으며 채무로 인해 불필요하게 발생되는 대출이자비용까지도 고려해야 한다.
◆ 매매도 한 방법
물론 매매의 경우에 부모가 자녀에게 매매하는 경우도 생각해볼 만하다. 부모가 자녀에게 매매하는 것은 원칙적으로 증여로 보지만 예외적으로 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우라면 양도로 인정된다.
즉, 자녀가 부동산을 양도받아 이에 대한 대금을 부모의 계좌에 직접 이체하는 등 객관적으로 증빙할 수 있는 근거가 있어야 한다. 또한 거래금액이 타당해야 한다. 자식이 시세의 70% 이상을 대가로 지불해야 하고, 시가와 지불가격의 차이가 3억원을 넘지 않아야 별도의 증여세가 과세되지 않는다. 게다가 자식이 주택을 매입한 자금의 출처를 확실하게 소명할 수 있어야 한다.
내집마련정보사 김정용팀장은 “집값 상승폭이 이전만 못할수록 세테크는 그 빛을 발하기 마련이므로 세금측면도 함께 고려하는게 좋다”며 “살면서 탈세를 하는 것은 사회에서 지탄의 대상이 되지만, 절세는 아는 만큼 돈이 되기 때문”이라고 설명했다.
