3.30 부동산대책이 발표된 이후 대출 축소 여파와 재건축 개발이익 환수로 인해 강남 재건축아파트값이 최고 1억원 이상 빠지고 있다.
송파구 잠실동 주공5단지의 경우 3월 한때 11억5000만원 이상을 호가하던 이 아파트 34평형은 현재 10억원대 초반에 걸쳐있고 13억원을 호가하던 강남구 개포동 개포주공1단지 17평형의 경우 매수희망자들이 11억원 이하를 요구하면서 매도가격과 매수가격이 2억원이상의 갭이 벌어져 거래 공백상태에 이른 상황이다.
부동산컨설팅업체인 유앤알컨설팅은 재건축 잠재우기를 핵심으로 하는 3.30대책 이후 내집마련 수요자들의 대출전략 6가지를 제시했다.
◆3.30 정부대책 꼼꼼히 체크하라
3.30 대책에서 골자인 6억원 이상인 아파트에 대한 담보대출 규제가 전국 어디서나 똑같이 적용되는걸로 인식하는 경우가 많다
주택담보 대출규제는 투기지역인에서 6억원 이상의 주택을 구입했을 때 대출을 강화하는 걸로 인식해야 한다.
투기지역내에서 6억원이상 아파트를 분양받으려는 사람들도 종전에는 분양가의 최대 40~60%까지 대출이 가능했지만 지금은 분양가의 20∼30%만 받을 수 있다.
만일 주택담보대출 이외에 마이너스 통장을 사용하고 있거나 금융권에 다른 채무가 있다면 대출가능 금액은 이보다 더 줄어들게 된다
하지만 비투기지역내 분양단지나 지난 4월 5일 이전에 분양이 끝난 단지들은 3.30 대책의 영향을 받지 않는다 또한 서울 광진구와 관악구 강서구와 같은 투기지역이 아닌 곳에서 고가아파트를 구입 했을 때는 예전과 같은 대출기준이 적용된다는 점도 알아둬야 한다.
2006년 4월 현재 주택투기지역 31개 지역으로 ▲서울(11) 강남구, 강동구, 송파구, 마포구, 서초구, 영등포구, 용산구, 은평구, 금천구, 양천구, 동작구 ▲경기(15) 수원시, 안양시, 과천시, 안산시, 화성시, 성남 수정구 분당구, 구리시, 김포시, 파주시, 고양 일산구, 용인시, 오산시, 평택시, 안성시▲충청(4) 충남 천안시, 아산시, 공주시
충북 청원군 ▲경남(1) 경남 창원시다.
◆최대한 장기로 주택담보 대출을 신청하라
만일 연소득 5000만원인 김모씨가 시가 6억원의 아파트를 산다고 할 때, 종전의 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용하면 6억원의 40%인 2억2000만원을 빌릴 수 있었다.
하지만 현재는 투기지역에서 6억원 이상아파트 구입시 3년 만기로 (연 5.6% 금리 가정)로 5000만원을 빌릴 수 있을 뿐이다
하지만 김씨가 장기대출로 빌렸을 경우 15년 2억원, 20년 2억4000만원,30년 2억9000만원, 35년 3억700만원 까지 빌릴 수 있다.
또한 소유권 이전등기 3개월 이후에는 주택담보대출로 대체할 수 있다. 현재 규정상으로는 본인의 집으로 주택담보대출을 받은 후 3개월후에는 장기대출을 상환할 수 있다.
DTI를 계산할 때 '맞벌이 부부'의 소득은 모두 인정된다는 점도 체크해야 한다. 원금균등상환보다 원리금 균등상환을 선택하고 거치기간을 최소한으로 줄이는 것도 대출한도를 조금이라도 늘리는 방법이다.
◆매도자의 기존 주택담보대출을 승계하라
3.30 대책에서 새롭게 선보인 DTI 적용도 매수자가 기존 주택담보대출을 승계할 경우는 이번 대책에서 자유롭기 때문에 자금이 좀 부족한 분들은 대출이 들어있는 주택을 구입하는 것도 좋은 전략이다.
3.30대책에서 선보인 DTI는 4월 5일 이후 새로 구입하는 아파트에만 적용되고 그 전에 대출을 받았다면 원래 금액으로 만기를 연장할 수 있다.
대출금을 증액해 기한을 늘리거나 거래 은행을 바꿀 경우에도 그 동안 변한 아파트 시세를 감안해 새로 대출한도를 정하게 되는데 이 경우에도 대출한도는 DTI가 아니라 LTV로 정해진다.
DTI(Debt-to-Income)란 총소득에서 주택담보대출 원리금상환액와 기타 부채의 이자상환액이 차지하는 비율이며 LTV(Loan To Value Ratio)는 주택 구입을 하는데 대출 금융의 역할이 어느 정도인가를 가늠하는 지표로 주택의 가치 대비 최대 대출가능한도를 의미하며 주택담보대출이라고도 한다. LTV는 기준시가가 아닌 현 시세의 일정 비율에 따라 정해지고 있다.
◆현재 쓰고 있지 않은 마이너스 통장은 없애라
DTI를 계산할 때 가령 다른 은행 대출이나 마이너스 대출을 쓰고 있다면 이 부분 만큼은 대출가능금액에서 차감되기 때문에 체크해야 한다.
특히 쓰지 않고 개설만 해놓은 마이너스 통장은 개설은행을 방문해 없애는게 조금이라도 대출을 더 받을 수 있는 길이다
마이너스통장은 통장에서 돈을 인출하지 않더라도 통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문이다.
DTI는 '주택담보대출 원리금상환액+기타부채의 이자 상환액'을 고객의 총소득으로 나눠 계산하기 때문에 불필요한 기타부채와 이자를 줄여야 주택담보대출 한도를 늘릴 수 있다.
또한 은행에서 주택담보대출을 받고 부족하다만 또 다른 은행에서 신용대출을 받는 방안도 있는데 담보대출보다 소폭 금리가 높지만 본인의 신용도에 따라 어느정도 대출이 가능하기 때문이다.
◆자영업자들은 소득신고를 현실화해라
소득이 잘 나타나지 않은 자영업자들 같은 경우 매출신고 누락분과 소득신고 현실화율의 득실을 각각 비교해 이득이 되는 방향으로 나아갈 필요가 있다. 세금 등을 줄일 목적으로 소득을 줄여서 신고하게 되면 현금 흐름이 작은 것으로 판단돼 DTI가 적용돼 대출한도가 상당히 줄어들게 된다.
◆비투기지역내의 주택이나 투기지역내 6억이하의 주택을 노려라
3.30 대책의 대출규제는 투지지역내의 6억원이상의 고가주택만 적용되기 때문에 서울의 경우 광진구나 강서구 관악구 투기지역이지만 3.30 대책에 의한 대출 규제인 BTI가 적용되지 않는 6억원이하에 주택에 눈을 돌리는 것도 주택구입을 위한 좋은 금융 재테크 전략이다.
