강남권 보금자리택지 지구는 민간 건설사들에게 '그림의 떡'에 불과한 것으로 드러났다.
범 국민적인 관심택지로 토지를 분양 받아 주택사업을 하고 싶지만, 비싼 토지 가격 탓에 대형건설사들마저 사업을 포기한 것으로 본지 취재결과 드러났다. 특히 공공택지인 탓에 분양가 상한제 적용을 받아 적자공사가 불보듯 해 공급자체가 거의 불가능하다는 것이다.
이는 토지를 원가로 강남권 일대에 '반값 아파트'를 공급하는 한국토지주택공사(LH) 등 공공사업자들의 사업 모델과는 크게 대조되는 것이다.
15일 국토해양부와 LH 등에 따르면 보금자리 시범지구인 서울 강남 세곡ㆍ서초 우면 보금자리주택 3.3㎡당 분양가가 924만~1056만원으로 확정됐다. 이는 주변 아파트 시세에 50% 정도에 불과할 정도로 싼 것이다.
이같은 분양가가 나올 수 있는 것은 바로 그린벨트를 풀고 조성된 공공택지에 아파트를 짓기 때문이다. LH는 이같은 토지를 거의 원가에 공급받아 3.3㎡당 1000만원 안팎의 분양가로 투자자들의 구미를 당기고 있다. 이에 반해 민간건사들에게 보금자리 택지지구는 '언감생심'이다.
특히 강남권 보금자리 택지는 타자가 공인하는 노린자위 땅으로 사업 의지는 굴뚝같지만 검토단계에서 포기하는 경우가 대부분이다. 토지를 사실상 원가로 받아낸 LH 등 공공사업자가 반값아파트를 쏟아내다 보니 민간 건설사는 변변한 영업전략 한번 펼쳐보지 못하고 설 땅을 뺏겨버린 셈이다.
실제로 건설업계에 따르면 지난해 강남권 보금자리 택지지구 내 민간 아파트 택지지구를 정부에서 공급했으나 분양받은 건설사가 전혀 없었던 것으로 알려졌다. 반값 아파트 탓에 백전백패가 불보듯하다보니
내달 민간 아파트 중대형 아파트가 첫 선을 보이면서 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.
강남권 보금자리주택 지구에 3.3㎡당 분양가 1900만원 정도의 민간 중대형 아파트 550가구가 내달 첫선을 보여 투자자들의 이목이 쏠리고 있다.
분양가가 다소 비싼듯 하지만, 주변시세보다 3.3㎡당 500만원 저렴하다. 부동산 전문가들은 강남권 보금자리에 중대형 물량이 많지 않아 희소가치가 있는 데다 등기후 바로 전매할 수 있는 장점이 있어 투자자들이 관심을 가질 필요가 있다고 조언한다.
15일 건설업계에 따르면 울트라 건설은 오는 4월 서초보금자리지구 A1단지에 '서초 참누리에코리치' 550가구를 분양한다. △101㎡(이하 전용면적) 325가구 △118㎡ 171가구 △134㎡ 43가구 △149~165㎡ 펜트하우스 11가구 등 중대형 단지로 최고 25층, 6개 동으로 지어진다.
분양가는 3.3㎡당 1900만원 안팎으로 예정됐다. 지난달 LH공사가 공급한 서울서초지구 보금자리주택의 분양가는 3.3㎡당 960만~1060만원으로 이보다 1000만원 가량 비싸다. 그러나 현재 서초구 우면동 일대 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트 시세가 3.3㎡당 2000만원대 중반인 점을 감안하면 500만원 가량 싸다.
실제로 지은지 20년 가까이 지난 우면동 대림아파트 130㎡의 매매가는 10억5000만~11억5000만원으로 3.3㎡당 2000만~2400만원 대에 형성돼 있다. '서초 참누리에코리치'가 새 아파트인 점을 고려하면 1900만원대 분양가는 투자자들이 관심을 둘만 한 가격대 라는 것이다.
특히 등기 후 바로 전매가 가능하다는 점도 눈여겨 봐야 한다. 울트라 건설에 따르면 참누리에코리치는 보금자리 공공택지 지구에 들어서는 중대형 아파트로 전매제한 3년이 적용된다. 그러나 오는 4월말이나 5월초로 예정된 계약 이후 30개월이 지나면 전매예외 조항을 적용받아 등기 이후 바로 매매가 가능해 진다는 것이다. 따라서 2년6개월 정도의 공기를 감안하면 사실상 전매제한을 받지 않는 것이나 다름없다는 것.
이는 보금자리주택지구 내 공공분양 아파트(전용 85㎡ 이하)의 경우 5년 거주ㆍ10년 전매 제한이 적용되는 점과 차별화된 것이다.
울트라 건설 관계자는 "강남 보금자리 택지지구 내 거의 유일한 민간아파트가 될 것"이라며 "최근 1주일새 문의전화만 700통 가까이 받고 있다. 강남권에 관심이 대단하다"고 말했다.
청약저축 가입자만 해당됐던 공공분양에 비해 이번 민간보금자리는 청약 예.부금 가입자도 신청가능하다. 서울(과천)지역 청약예금가입자에게 우선권이 있고 미달 시에는 수도권 거주자에게 공급된다. 때문에 서울과 과천 청약자들에게 다소 유리할 것으로 전망된다.
청약예금은 서울(경기 과천 포함)지역 청약예금 가입자를 대상으로 우선 분양한다. 전용면적 △102㎡ 이하는 서울시 600만원, 수도권 300만원 △135㎡이하는 서울시 1000만원, 수도권 400만원 △135㎡초과는 서울시 1500만원, 수도권 500만원 청약예금 가입자에게 청약자격이 주어진다.
한편, 2013년 9월 입주 예정이며, 모델하우스는 4월 초 서초구 양재동 구민회관 인근에 들어선다.
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"15% 정도 DTI 상향한다고 해서 거래가 살아난다? 이 동네(강남) 안 그럴것 같습니다. 오히려 DTI부활로 매수문의가 확 줄었어요."
강남구 개포주공 1단지 S공인 중개업소 대표는 대출한도 상향조정보다 대출규제 부활에 촛점을 맞춰야 한다고 강조했다. 재건축 시장이 활황기에서는 호재가 바로 시장에 영향을 주지만 지금과 같은 침체기에는 만약 호재라도 시장을 살리기 어렵다는 얘기다.
시장 참여자 뿐 아니라 부동산 투자 전문가들도 강남 재건축 시장이 당분간 약세를 보일 것으로 점치고 있다. DTI부활이라는 악재 때문만이 아니다. DTI부활이 투자자들이 정부가 부동산 시장을 살릴 의지가 없다는 신호로 받아들여 투자를 꺼릴 것이라는 분석이다.
이는 줄곧 부동산 대책에서 제외되던 강남 재건축 단지들이 이번 3.22대책의 핵심인 DTI 비율상향조정이라는 조치에 가장 큰 수혜 지역이라는 전망과 대조적인 것이다.
임달호 현도컨설팅 대표는 "이번 3.22대책에서 가장 눈여겨봐야할 것은 바로 DTI가 부활한다는 것"이라며 "강남 재건축 아파트 투자자들은 대출없이 구입하는 큰손들도 있지만, 강북 아파트를 팔고 강남으로 입성하려는 실수요자들도 상당수다. 이들은 대출규제 강화로 강남 아파트를 구입하기에 부담을 느끼게 될 것"이라고 지적했다.
이어 "DTI 부활이라는 악재 하나로 봐선 안된다. 앞으로 정부가 부동산 가격을 오르게 놔두지 않는다는 의미로 해석할 가능성이 크다"며 "이는 투자심리를 극도로 악화시키는 요인으로 작용할 것"이라고 덧붙였다.
강남 DTI비율이 55%까지 오른다고 하나 이 역시 실효성이 떨어진다는 지적이다. 55%까지 최대한으로 대출을 받으려면 변동금리보다 1%이상 금리가 높은 고정금리에다 비거치식ㆍ분할상환 방식을 선택해야 하는데 금융비용 부담이 상상을 초월하는 수준이기 때문이다. 실제로 이런 방식으로 만기 20년에 2억원을 대출 받을 경우 한달 이자가 거의 100만원에 달하는 데다, 매달 갚아야 하는 원금이 80만원에 이른다. 한달에 200만원을 지불하면서 정상적인 살림살이를 꾸릴 수 있는 가정이 극소수에 불과하다는 것.
이번 대책이 대한민국 1%를 위한 대책일 뿐이라고 지적받는 이유이기도 하다. 박합수 국민은행 부동산 PB팀장은 "금리가 올라 이미 매수세가 꺽인 가운데 DTI 부활은 시장에 직격탄이 되고 있다"며 "DTI비율 조금 올려준다고 해서 강남 재건축 시장이 다시 살아난다고 보기 어렵다. 회복세를 보이더라도 떨어진 가격을 만회하는 정도가 될 것"이라고 내다봤다.
취등록세 인하도 시장에 별다른 영향을 주지 못할 것으로 보인다. 세금을 깍아주는 것이 투자심리를 되살리기는 하나, 혜택이 정작 구입을 결정할 만큼의 절대적 액수가 안된다는 점 때문이다. 강남 재건축 아파트의 경우 10억원을 넘는 주택들이 즐비해 억대로 오르내리는 가격이 핵심이지 수천만원 세금은 부가적인 사안이라는 얘기다. 분양가 상한제 폐지도 강남 재건축에 혜택이 없다. 투기지역은 제외키로 했기 때문이다. 임달호 대표는 "분양가 상한제 폐지도 부동산이 호황일 때 시장 호재가 되는 것"이라며 "최근과 같은 침체기에는 별 도움이 되지 못한다"고 말했다.
