미분양 등 그대로 뒀다간 심각한 위기 초래 가능성 염두
정부는 23일 기존 주택을 팔지 않고 신규 주택을 살 수 있도록 총부채상환비율(DTI)을 넘어서는 금액을 주택담보대출비율(LTV) 한도내에서 대출할 수 있도록 하는 것을 골자로 한 주택시장 활성화 방안을 내놨다.
국토부에 따르면 지난해 9월 이후 수도권과 서울의 주택가격 상승률은 꾸준히 하락하다가 올 3월부터 하락폭도 확대되는 양상을 띄고 있다. 거래량 역시 지난해 10월 이후 수도권을 중심으로 줄었다. 올 3월에는 과거 4년 동월평균보다 35%가 감소했다.
특히 금융위기 직후부터 지난해까지 신규주택시장은 연간 37~38만가구 수준으로 2005년~2007년 평균 50만호의 74% 불과했다. 청약률과 입주률도 민간공급단지를 중심으로 한 청약률은 수도권에서 0.02대 1, 지방은 0.01대 1로 저조했고 준공 아파트 입주율도 58%에 그쳤다. 이는 금융위기 직후 65%보다 더 낮은 입주율이다.
건설경기 침체의 골이 깊어지자 정부는 총부채상환비율(DTI)을 초과해 대출이 가능케 하고 미분양주택 4만가구 매입 등을 골자로 한 4.23 대책을 긴급히 발표했다.
주택거래 부진과 미분양 증가로인한 유동성 위기를 겪고 있는 주택건설사를 방치한다면 회복국면에 접어든 우리나라 경제에 찬물을 끼얹을 가능성이 대두된 것이 이번 대책이 만들어진 배경이다.
4.23대책 발표로 업계는 다소 숨통이 트이게 될 것으로 내다보고 있다. 그러나 전국에 걸친 미분양 위기 상황에서 이번 대책이 얼마나 효과를 발휘할 수 있을지는 미지수다.
일각에서는 이번 대책이 주택 활성화 실효성에 의문점을 두고 있다. DTI 규제 완화 범위가 모든 기존 주택에 해당하는 것이 아니라 신규입주를 위한 기존주택 처분 매물에 한정돼 있어 거래시장의 전반적인 활성화에는 미흡할 것이라는 점 때문이다.
특히 올해 다주택자 양도세 중과 회피물량이 다수 쏟아질 것으로 예상되고 있어 이들 매물을 시장에서 일정 부분 소화시킬 수 있도록 하는 조치에 대한 부분도 빠져있다.
4.23 대책의 한 축을 형성하고 있는 미분양 4만호 감축계획 역시 시장의 정상적인 거래활성화를 통해 미분양이 해소되는 것이 아니라 공공개입을 통한 미분양 해소로 죽어가는 시장에 링거를 꼽는 효과로 전락할 가능성도 배제할 수 없다.
미분양 해소 방안 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 환매조건부 매입은 환매기간 동안 사업주체 사정 열악, 환매거부 등으로 환매가 어려워지면 대주보가 매매 또는 임대를 통해 자금을 회수해야 한다. 다시말해 환매조건부 매입을 주관하는 대한주택보증의 자금부담으로 이어질 가능성이 크다는 것이다.
환매조건부, 리츠ㆍ펀드를 통해 매입한 미분양아파트 역시 일정기간이 지난 후 건설사에게 되팔거나 일반 구매자들에게 매각하는 등의 방식으로 투자자금을 회수해야 하는 리스크가 존재한다.
만약 시장 상황이 좋지 않아 환매가 어렵거나 구매자를 찾지 못하고 임대마저 어려운 상황에 처해진다면 환매조건부로 매입한 미분양 아파트들이 시장에 나올 가능성이 높다.
하지만 이번 대책은 주택 미분양 해소와 유동성 위기에 노출돼 있는 건설사를 살리기 위해 MB정부가 시동을 걸었다는 점에서 의미가 크다. 주택시장이 무너져 가는 것을 절대 간과하지 않겠다는 일부 의지가 표출된 대책으로 향후 추가대책에 대한 기대도 해볼 수 있는 상황이다.
