우선적으로, 정부의 부동산 세제개편안 발표(8월 3일)를 들 수 있을 것이다. 이 개편안에 따르면 다주택자와 초고가 주택을 보유한 비거주 1주택자의 보유세는 2027년부터, 양도세는 2028년부터 부담이 커진다. 시행까지 시간이 남았지만 올해 3월에도 양도세 중과 이슈만으로 매물이 급증했을 만큼 시장은 세제 변화에 민감하다. 시행 전에 처분하려는 매물이 나온 것으로 풀이된다.
둘째, 높아진 집값과 대출 규제가 거래량을 줄이고 있다. 작년 말부터 집값이 크게 오르며 차익실현 매물이 나왔지만, 고금리와 강력한 대출 규제, 부담스러운 가격에 매수 예정자들은 선뜻 나서지 못하고 있다. 이는 매도자의 눈높이와 매수자의 형편 격차가 큰 중저가 지역에서 두드러진다. 올해 서울에서 가장 많이 오른 중저가 지역인 성북구, 서대문구, 강서구가 대표적이다. 8월 3일 대비 11월 13일 기준 매매 매물 증가율은 성북구가 25개 구 중 1위(64.9%), 강서구 8위(40.8%), 서대문구 13위(32.9%)다. 13위인 서대문구도 30%를 넘는다. 또한 서울 25개 구 모두에서 매물이 늘었고, 그중 22개 구는 20% 이상 늘었다.
세제개편안 발표 이후 성북·서대문·강서구에서도 매물이 크게 늘었지만, 거래량은 오히려 줄었다. 성북구의 8월(177건)과 9월(176건) 거래량은 2024년 12월 이후, 서대문구(122건, 106건)는 2024년 9월 이후, 강서구(262건, 258건)는 2025년 11월 이후 가장 적다. 이들 지역은 가격 부담이 커지면서 거래가 줄어든 것으로 보인다.
셋째, 8월부터 이어진 강남권의 가격 조정이 인근 고가 아파트로 번지며 매수 예정자들이 관망세로 돌아서는 분위기다. 송파 헬리오시티 33평형과 성동·강동의 같은 평형대 고가 아파트는 가격 차이가 크지 않아 서로 비교 대상이 된다. 한국부동산원 주간 동향을 보면 8월 2주 차부터 하락한 서초·강남, 9월 1주 차부터 하락한 송파에 이어 11월 2주 차에는 강동(-0.01%)과 성동(-0.02%)도 소폭 하락으로 돌아섰다.
매물이 늘었다고 곧바로 가격 하락 압력이 커지는 것은 아니나, 이번에는 거래량이 함께 줄었으므로 주의해 볼 필요가 있다. 거래량 감소는 매수세 위축을 뜻하고, 장기간 이어지면 가격 하락 요인이 되기 때문이다. 그렇다고 매물 증가와 거래량 감소를 중장기 하락 신호로 단정하기엔 이르다. 부동산 세제개편안은 아직 확정되지 않았고 기준금리 최종 수준을 둘러싼 전망도 엇갈린다.
하락이 추세로 굳어지려면 부동산 세제개편안이 정부안대로 확정되고 금리가 높은 수준에서 장기간 유지돼야 한다. 세제 부담이 현실화되면 매도가 늘고, 고금리가 이어지면 매수세가 더 위축되기 때문이다. 부동산 세제개편안 확정과 금리 흐름은 연말~내년 1분기에 윤곽이 드러날 것으로 보여, 중장기 방향성도 그때쯤 가늠할 수 있을 전망이다.
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