일부 오피스는 무상임대 제시…기존 빌딩 퇴거까지 겹쳐
서울 도심에 대형 오피스가 잇따라 들어서면서 신축 빌딩마다 임차인 확보 속도가 엇갈린다. 을지로 르네스퀘어는 중대범죄수사청이 업무시설 전체를 빌린 뒤 매각 입찰이 흥행했다. 반면 도심권역(CBD)에 신규 공급이 한꺼번에 몰리면서 임차인 확보에 진땀을 빼는 신축 오피스도 나온다.
15일 금융투자업계에 따르면 르네스퀘어 매도자인 캡스톤자산운용과 매각 주관사 세빌스코리아·컬리어스코리아는 12일 한국토지신탁을 인수 우선협상대상자로 선정했다. 재입찰에는 한국토지신탁과 한국자산신탁, FL자산운용이 참여했으나 한토신이 세 후보 중 매도 측이 희망한 가격에 가장 근접했고 자금조달을 비롯한 거래 종결 불확실성도 상대적으로 낮았던 것으로 전해졌다.
르네스퀘어 매각이 다시 속도를 낸 데는 중대범죄수사청(중수청)의 통임차가 주효했다. 올해 5월 첫 입찰 때는 한국토지신탁만 응찰했고, 양측이 가격 차이를 좁히지 못해 거래가 무산됐다. 이후 중수청이 본청과 서울청 청사로 업무시설 전체를 빌리면서 오피스 임대율이 100%에 달했다. 매수자 입장에서는 초기 공실 부담을 덜고 인수 후 임대수입을 가늠할 수 있게 된 것이다.
르네스퀘어가 업무시설 전체를 한 번에 채운 데 비해 같은 2분기에 준공한 G1서울은 첫 임차인을 들이는 데 그쳤다. 남서울707타워에서 옮겨온 메트라이프생명보험이 3개 층, 1만2800㎡를 빌리면서 첫 임차인이 됐지만 추가 임차인 확보는 아직인 것으로 파악됐다. G1서울은 연면적 14만3432㎡(약 4만3400평) 규모로, 3분기에 미래에셋자산운용에 1조5230억원에 팔렸다.
4분기에는 들어설 이을타워도 첫 임차인을 모집 중이다. 이을타워는 을지로3가에 연면적 4만4907㎡(약 1만3600평) 규모의 오피스다. 업계 관계자는 “대규모 오피스인 만큼 첫 임차인을 계약하기 위해 임대 마케팅이 진행 중”이라 고말했다.
알스케어에 따르면 3분기 서울 CBD권역 공실률은 5.2%로 전분기 대비 2.1%포인트 하락했다. 르네스퀘어 통임차가 공실률을 끌어내렸다는 분석이다. 다만 신축을 제외하면 3.1%이라고 밝혔다. 이는 르네스퀘어를 제외하고 새로 공급된 오피스들이 임차인 확보에 어려움을 겪고있다는 의미다.
앞으로 CBD 공급이 더 늘면서 임차인 확보 경쟁은 심해질 전망이다. 당초 주거용으로 계획했던 사업지도 도심 오피스 공급에 가세한다. 종로5가역 인근 디타워 효제는 업무시설로 계획을 바꿔 내년 준공을 목표로 한다. 을지로3가 9지구도 주거용에서 업무시설로 계획을 변경해 2028년 준공을 목표로 한다. 두 사업의 연면적은 합계 약 3만1000평이다.
임차인을 유치하기 위해 계약 조건을 조정하는 사례도 나왔다. 업계 관계자는 “공실이 많은 도심 일부 프라임 오피스는 명목임대료를 유지하면서 일정 기간 임대료를 면제하는 렌트프리(무상임대) 등 혜택이 늘었다”며 “신규 공급에 기존 빌딩의 임차인 퇴거까지 겹치면서 임차인 유치 경쟁은 더 치열해질 전망”이라고 말했다.
