서울 호텔 객실 공급이 2032년까지 약 7% 늘어나는 데 그쳐 수요가 공급을 웃도는 흐름이 2020년대 후반까지 이어질 것이라는 전망이 나왔다. 객실 가동률이 이미 높고 조달금리도 오른 만큼 투자 성과는 브랜드 전환과 운영 계약 구조에 따라 달라질 것으로 분석됐다.
CBRE 코리아가 9일 발간한 ‘수급 격차가 바꾼 서울 호텔의 가치와 밸류애드 전략’ 보고서에 따르면 방한객이 연 4%씩 늘어난다고 가정할 때 2032년 방한 수요지수는 132로 객실 공급지수(107)를 웃돈다. 두 지수는 2025년을 100으로 놓고 산출했다. 올해 1~9월 방한객은 전년 동기보다 21.5% 증가했다.
서울시가 관광숙박 특화 지구단위계획을 통해 용적률을 최대 1.3배로 완화했지만, 이에 따른 객실 공급은 2029년 이후에 이뤄질 가능성이 크다고 CBRE는 내다봤다.
올해부터 2032년까지 공급 예정인 객실 약 3900실 가운데 44%는 럭셔리·어퍼업스케일 등 상위 등급이다. 반면 중상급 호텔의 신규 객실은 2029년까지 기존 재고의 2% 수준에 그친다. 외국인 숙박 소비가 집중되는 도심권역도 신규 공급에서 차지하는 비중이 32%로 기존 객실 비중(39%)을 밑돈다.
지난해 서울 호텔 가동률은 76%로 2015년 이후 가장 높았다. CBRE는 가동률이 더 오를 여지가 크지 않아 수급 격차가 주로 객실 단가에 반영될 것으로 봤다. 호텔 자본환원율(캡레이트)은 2024년 약 6.9%에서 올해 약 5.1%로 낮아진 반면 은행채 3년물 금리는 1년 새 2.68%에서 4.40%로 상승했다.
CBRE는 자산 수익성을 높이는 방법으로 브랜드 전환을 꼽았다. 업스케일 호텔의 영업총이익(GOP) 마진을 35%, 객실 매출 비중을 약 40%로 가정한 결과 총매출에서 소유주에게 돌아가는 몫은 위탁운영 계약이 28~30%, 프랜차이즈 계약이 30~32%로 추산됐다.
보코 서울 명동은 2282억원에 인수된 뒤 IHG의 보코 브랜드 도입과 시설 개선을 거쳐 올해 6월 3686억원에 매각됐다. 객실당 가격은 약 4억원에서 6억4000만원으로 60%가량 올랐다. CBRE는 보유 기간 캡레이트 하락 등 시장 여건도 가격 상승에 기여했다고 설명했다.
투자 유형별로는 자산을 개선해 가치를 높이는 밸류애드 투자자에게 내년까지 기존 호텔을 매입해 브랜드를 전환하는 전략을 제시했다. 안정적인 수익을 추구하는 코어 투자자에게는 내년 하반기부터 실적이 검증된 호텔을 매입하는 방안을 제안했다.
최성현 CBRE 코리아 캐피탈마켓 총괄 부사장은 “가동률이 상단에 가깝고 조달금리가 오르고 있어 앞으로의 수익은 자산 자체에서 나와야 한다. 브랜드 전환과 운영 구조의 선택이 그 핵심이다”라고 말했다.
