정부기관 임대수입 확보…가격 안 맞으면 재유찰도
본청 세종 이전 변수…서울 수사조직 잔류 규모 주목
중대범죄수사청(중수청)을 통임차인으로 확보한 서울 을지로 르네스퀘어 인수전이 3파전으로 진행된다. 중수청 본청의 세종 이전이 추진되는 가운데 거래 성사를 가를 핵심 변수는 매도·매수자 간 가격 눈높이가 될 전망이다. 정부기관 임대수입을 확보한 만큼 제시 가격이 기대에 못 미치면 매도자가 운용을 이어갈 가능성도 거론된다.
6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 르네스퀘어 매각 본입찰에 한국토지신탁과 한국자산신탁, FL운용 등 3곳이 참여했다. 캡스톤자산운용과 매각 자문사인 컬리어스코리아·세빌스코리아는 후보별 인터뷰 등을 거쳐 연내 우선협상대상자를 선정할 계획이다.
최종 협상에서는 인수 후보들의 자금조달 능력도 검토할 예정이다. 제시 가격과 함께 투자자 참여 의향과 실제 자금 집행 가능성을 확인해 거래를 마무리할 수 있는 후보를 가리는 절차다.
르네스퀘어는 서울 중구 수표동 일대에 들어선 지하 7층~지상 17층 규모의 신축 복합업무시설이다. 전체 연면적은 약6만343㎡이며 지하철 2·3호선 을지로3가역과 인접한다. 현대엔지니어링이 시공해 올해 5월 준공됐다. 중수청이 본청과 서울청 청사로 업무시설을 통임차하면서 오피스 임대율은 100%를 기록했다.
변수는 가격 눈높이다. 시장에서 거론되는 매각 가격은 7000억원 안팎이다. 응찰자별 제시 가격에도 차이가 있는 것으로 알려져 추가 협상에서 매도자와 접점을 찾을지가 핵심이다.
르네스퀘어는 앞서도 가격 차이로 매각이 무산됐다. 5월 말 입찰에는 한국토지신탁이 단독 응찰해 인수를 추진했으나 매도 측과 거래가격에 대한 이견을 좁히지 못했다. 이번에도 가격 협상에서 접점을 찾지 못하면 유찰되거나 매각을 보류할 가능성이 거론된다.
매도자가 가격을 낮춰 서둘러 팔 필요가 줄었다는 점은 첫 입찰 때와 달라진 여건이다. 당시에는 대규모 공실이 부담이었지만 지금은 중수청을 임차인으로 확보해 임대수입이 발생하는 구조다. 매각 차익을 실현하는 대신 운용수익을 받으며 매도 시기를 조절할 여지가 생긴 셈이다.
이런 선택을 뒷받침하는 것은 순영업소득(NOI)이다. 임대수입에서 경상적인 운영비용을 뺀 금액으로 부동산의 임대 영업에서 남는 수익을 보여주는 지표다. 정부기관 통임차로 확보한 현금흐름과 높은 임차인 신용도가 매도자의 협상 여력을 높이는 요인으로 꼽힌다.
NOI의 지속성을 따질 때는 중수청 임대차가 관건이다. 중수청의 계약은 기본 5년에 추가 연장 옵션을 둔 것으로 전해진다. 하지만 행정안전부의 2차 중앙행정기관 이전 대상에 중수청이 포함되면서 기본 계약기간을 채우기 전에 본청이 세종으로 옮겨갈 가능성도 거론된다. 행안부 계획에 따르면 중수청은 청사를 신축해 2031년까지 이전할 예정이지만 일각에서는 3년 안에 이전할 가능성도 제기되면서다. 계약 만료 전 일부 인력이 빠질 수 있다는 점은 임차수요와 임대수익의 안정성을 평가할 때 리스크로 꼽힌다.
다만 이전 대상 인력은 상대적으로 적을 것으로 예상된다. 청사 사용 인력 가운데 서울에서 수사를 담당하는 조직의 비중이 큰 만큼 서울 조직이 잔류하고 임차수요를 유지한다면 본청 이전이 대규모 공실이나 임대수익 급감으로 이어질 가능성은 제한적일 수 있다.
한 IB업계 관계자는 “공실률이 높은 도심권역(CBD)에서 르네스퀘어가 임대율 100%를 달성한 만큼 운용이익도 상당할 것”이라며 “최종 협상 과정에서 가격 눈높이나 인수 후보들의 자금 집행 여건 등이 맞지 않는다면 재유찰 가능성도 있어 보인다”고 말했다.
