최대 1억5000만달러 배정
북미·유럽 중심서 아태 기회 확대
시니어·학생주택도 투자
공무원연금공단이 2년여 만에 해외부동산 펀드 신규 출자에 나선다. 출자 규모를 2년 전보다 최대 2배 키우고 북미·유럽 중심이던 전략에 아시아·태평양과 생활형 자산을 더해 포트폴리오 다변화에 나섰다.
21일 투자은행(IB)업계에 따르면 공무원연금은 아시아·태평양 부동산 블라인드펀드(투자처를 정하지 않은 펀드)를 운용할 해외 운용사 3곳을 선정한다. 여러 부동산 유형에 분산 투자하는 멀티섹터 운용사 2곳과 주거용 부동산에 집중하는 리빙섹터 운용사 1곳을 뽑는다.
운용사 별로 4000만~5000만달러를 배정해 총 1억2000만~1억5000만달러를 출자한다. 달러당 1380원 기준 약 1656억~2070억원 규모다. 제안서 심사와 현장실사 등을 거쳐 12월 초 최종 운용사를 선정할 예정이다.
공무원연금의 해외 부동산 운용사 모집은 2024년 7월 이후 처음이다. 당시 운용사 2곳에 총 7000만달러를 배정한 것과 비교하면 올해 출자 예정액은 1.7~2.1배 늘었다.
투자 지역도 달라졌다. 2024년에는 북미와 유럽 비중이 60% 이상인 글로벌 부동산 펀드가 대상이었다. 올해는 아시아·태평양 펀드로 한정했다. 중국과 홍콩은 제외하고 한국 투자 비중도 10% 미만으로 제한했다.
전략은 기존 밸류애드·오퍼튜니스틱에서 멀티섹터와 리빙섹터로 세분화했다. 멀티섹터는 여러 부동산 유형에 분산 투자하며 목표 순내부수익률은 11% 이상이다. 리빙섹터는 시니어하우징과 학생주택, 임대주택 등에 투자하며 목표 수익률은 9% 이상이다. 안정적인 임대수익을 확보하기 위해 오퍼튜니스틱 전략은 리빙섹터에서 제외했다.
이번 투자는 현대인베스트먼트자산운용의 국내 재간접펀드를 통해 집행된다. 공무원연금은 올해 2월 국내 위탁운용사 모집에 착수해 4월 현대인베스트먼트를 선정했다. 현대인베스트먼트는 해외펀드 실사와 환헤지, 자금 집행, 사후 관리 등을 맡는다.
이번 출자는 대체투자 자산을 다시 늘리는 흐름과 맞닿았다. 공무원연금의 대체투자 잔액은 2024년 말 2조1272억원에서 지난해 말 2조2105억원, 올해 7월 2조5211억원으로 증가했다.
다만 전체 투자자산이 더 빠르게 불어나면서 대체투자 비중은 2021년 28.6%에서 지난해 22.3%로 낮아졌다. 지난해 주식 자산이 1조2993억원 늘어나며 전체 자산 증가를 주도한 영향이다. 이번 출자는 낮아진 대체투자 비중을 보완하려는 행보로도 해석된다.
실제 해외 부동산 시장에는 기관들의 투자자금이 돌아오는 모습이다. JLL에 따르면 올해 상반기 세계 상업용 부동산의 국경간(크로스보더) 투자액은 전년 동기보다 56% 증가했다. 아시아 유입액은 193억달러로 4배 늘었다. 다만 차입비용과 국가별 경기 차이가 남아 있어 자산 선별의 중요성은 커졌다.
상업용 부동산 업계 관계자는 “최근 유럽의 우량 자산도 가격 조정을 거치면서 안정적인 투자처로 다시 주목받는다”며 “공무원연금의 이번 출자는 유럽을 대체해 아시아로 이동한다기보다 해외 부동산 시장에 선별적으로 재진입하면서 아시아·태평양 지역의 투자 기회를 넓히려는 전략으로 볼 수 있다”고 평가했다.
