코람코더원은 하나증권빌딩 매각 뒤 청산 수순
코람코라이프·ESR켄달도 자산 재순환 확대
상장리츠들이 보유 자산을 잇달아 매각하며 자본 재배치에 속도를 낸다. 과거 신규 자산 편입을 통한 외형 확대에 무게를 뒀다면 최근에는 가격이 오른 자산을 현금화한 뒤 우량 자산 재투자와 차입금 상환, 주주환원 등에 활용하는 전략이 두드러진다. 일부 리츠는 자산 매각을 끝으로 청산까지 택했다.
18일 금융투자업계에 따르면 NH올원리츠는 전날 에이원타워 당산 매각을 완료했다. 매각가는 1630억원으로 2020년 2월 매입가 1303억원보다 25% 높다. 2020년 매입 이후 공실률 0%를 유지하며 자산가치를 높인 뒤 매각에 나섰다.
매각대금은 재무구조 개선과 주주환원에 동시에 활용한다. NH올원리츠는 자리츠에서 회수한 투자 원금을 모리츠 차입금 상환에 투입해 포트폴리오 담보인정비율(LTV)을 기존 63.4%에서 60.5%로 낮출 예정이다. 매각차익은 특별배당 재원으로 활용하며 내년 3월 지급을 예상한다. 이자비용을 낮추면서 배당 여력까지 확보하는 구조다.
포트폴리오도 다시 짠다. NH올원리츠는 서울 기타 권역 자산을 줄이고 도심권역(CBD)과 강남권역(GBD) 중심으로 자산을 재편한다는 전략이다. 지난해 하이트진로 사옥과 NH농협타워 수익증권을 편입한 데 이어 이번 에이원타워 당산 매각으로 자산 리밸런싱 사이클을 마무리했다.
디앤디플랫폼리츠도 지난달 30일 세미콜론 문래를 6148억원에 매각하며 상장 후 첫 자산 매각을 끝냈다. 회수한 투자 원금 중 565억원은 서울 종로구 세미콜론 수송 우선주 추가 인수에 투입한다. 오는 9월과 11월 만기가 돌아오는 회사채 1000억원은 매각대금으로 조기 상환할 계획이다. 매각차익을 반영한 제13기 주당배당금(DPS)은 특별배당을 포함해 210원 수준으로 예상된다.
반면 코람코더원리츠는 신규 자산을 다시 담는 대신 청산을 택했다. 코람코더원리츠는 지난 6월 하나증권빌딩을 8112억원에 매각했다. 2020년 매입가 4932억원보다 3180억원 높은 가격이다. 하나증권빌딩 단일 자산을 보유한 리츠인 만큼 매각대금을 주주에게 환원한 뒤 청산 절차를 밟을 예정이다.
자산 재순환 움직임은 다른 상장리츠로도 번진다. 코람코라이프인프라리츠는 서울 목동 양천주유소와 안양 비산현대주유소, 부산 연산셀프주유소 등 전국 12개 주유소를 시장에 내놨다. 이달 13일 입찰을 진행했으며 매각을 통해 확보한 재원을 향후 성장자산에 재투자하는 포트폴리오 재편을 추진한다.
ESR켄달스퀘어리츠 역시 자산 재순환을 주요 운용 전략으로 제시했다. 지난해 이천 LP4를 940억원에 매각해 약 10.4%의 내부수익률(IRR)을 기록했다. 향후에도 가치 상승이 실현된 자산을 중심으로 연간 1~2개를 선별 매각하고, 신규 자산은 수익성 기준을 충족할 경우 편입한다는 방침이다.
리츠업계에서는 이 같은 흐름을 단순 자산 매각보다 ‘캐피탈 리사이클링’의 확대로 본다. 부동산 가격이 오른 자산에서 이익을 실현한 뒤 회수한 자본을 수익성이 높은 자산으로 옮기거나 부채를 줄이고 주주에게 돌려주는 방식이다. 특히 차환 비용과 금리 변동성이 커진 상황에서는 신규 자산을 계속 늘리는 것만큼 기존 포트폴리오를 효율적으로 재배치하는 능력이 중요해졌다는 평가다.
리츠 관계자는 “과거에는 얼마나 많은 자산을 편입해 자산 규모를 키우느냐가 성장의 중요한 기준이었다면 이제는 보유 자산을 적절한 시점에 매각하고 회수한 자금을 어디에 배분하느냐도 중요해졌다”며 “재투자와 차입금 상환, 주주환원 등 리츠별 자본 운용 전략에 따라 성과 차이도 커질 것”이라고 말했다.
