재정경제부가 8월 3일 ‘2026년 부동산 세제개편안’을 발표하였다. 그중 양도소득세 개편안의 핵심내용에 대해 살펴보자. 먼저 장기보유특별공제를 △주택이나 △조합원입주권(관리처분계획인가 전 주택)의 경우에는 ‘장기거주 소득공제’로, 그 외 △토지 또는 △주택외 건물이나 △조합원입주권(관리처분계획인가 전 주택외 건물 또는 토지)인 경우는 ‘장기보유 소득공제’라는 명칭으로 이원화하였다.
2027년 1년 동안 유예기간을 거쳐서 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는데 2028년에 양도 시 공제한도가 20억원, 2029년 이후부터는 공제한도가 10억원으로 제한된다. 따라서 초고가 아파트의 양도소득세가 대폭 증가하게 되었다.
예를 들어 1세대 1주택자의 양도가액이 75억원이고 취득가액이 25억원인데 10년 이상을 보유 및 거주했다면, 2027년까지는 양도차익 50억원 중에서 비과세가 적용되는 16억원을 제외한 과세대상 양도차익 42억원 중 장기거주(보유)소득공제액이 33억6000만원(80%)이지만 2028년에는 20억원, 2029년 이후부터는 10억원만 공제된다. 따라서 양도소득세 산출세액이 2027년에는 3.16억원, 2028년에는 9.23억원, 2029년 이후부터는 13.73억원으로 대폭 증가한다.
둘째, 2027년 1월 1일 이후 양도분부터는 10년 이상 거주한 양도가액이 30억원 이하의 1세대 1주택자에게는 양도소득 기본공제를 현행 연간 250만원에서 2500만원으로 상향하여 공제를 적용한다.
셋째, 양도일 기준으로 만 65세 이상인 1세대 1주택자가 양도일 현재 2년 계속 거주 중이며 보유기간 중 총 5년 이상 거주한 수도권 소재 주택을 특수관계인 외의 제3자에게 양도하고 6개월 내에 비수도권으로 이주하면 2027년에는 5억원 한도에서 양도소득세의 50%를 감면해 주고, 2028년에는 3억원 한도에서 양도소득세의 30%를 감면해 준다.
넷째, 2026년 10월 1일 이후 조정대상지역 내 종전주택 양도분부터 신규주택 취득일로부터 2년 이내 양도한 경우에만 일시적 2주택 비과세 특례가 적용된다.
마지막으로 다주택자의 주택 양도를 유도하기 위하여 중과세율도 한시적으로 2주택자는 2027년과 2028년에 기본세율에 각각 5%포인트(p)와 10%p를 가산하고 3주택 이상자는 기본세율에 각각 10%p와 15%p를 가산하여 적용(장특공제는 배제)한다. 초고가 주택이나 거주하지 않는 주택에 대한 세 부담이 크게 늘어날 전망이다.
위용세무회계 대표세무사 위용
