1세대 1주택의 양도소득세에서 장기보유특별공제는 오랜 시간 집을 지켜온 이들에게 주는 일종의 ‘성실상(賞)’과 같았다. 10년 이상 장기 보유 및 거주한 1세대 1주택 매매시 매매차익의 최대 80% 까지 세금 부담을 없애주는 이 제도가 최근 대대적인 변화의 기로에 서 있는 듯하다. 주택 매도를 고민하는 유주택자들이 눈여겨봐야 할 변곡점이 존재한다.
첫째, 다주택자들에게 최대 30% 적용되던 장기보유특별공제 혜택이 사라진다. 지난 몇 년간 적용되던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일로 종료되면서, 이 시기 이후 주택을 양도할 경우, 조정대상지역 내 다주택자는 최고 80%가 넘는 세율이 적용될 수 있을 뿐만 아니라, 장기보유특별공제 혜택마저 원천적으로 배제된다.
둘째, 1세대 1주택자라 할지라도 ‘실거주’ 없이는 혜택을 온전히 누릴 수 없다. 12억원이 넘는 고가 주택의 경우 최대 80%까지 적용되는 장기보유특별공제 규정이 실거주 2년 미만이라면 공제율은 절반 이하로 떨어진다.
셋째, 장기보유특별공제를 대체하여 최근 논의되고 있는 최대 2억원 수준의 평생 한도 내의 ‘정액 세액공제’ 방식으로 세법이 개정된다면, 장기 보유에 대한 혜택이 사라져 양도차익이 큰 수도권 주택 보유자들의 세 부담은 현재보다 커질 수밖에 없다.
이쯤에서 기억할 것은 주택 양도소득세의 중과규정은 ‘조정대상지역’과 ‘양도가액 12억원 이상의 고가 1세대 1주택’에 대해 집중된다는 사실이다.
현재의 세법규정에 의하면 모든 주택에 중과세 규정이 적용되는 것은 아니다. ‘1주택’, ‘실거주’, ‘12억원 이하의 비고가주택’이라는 키워드에 해당한다면 주택 양도소득세에 대한 큰 걱정은 필요 없다. 세법이 바뀌더라도 이러한 기조는 유지될 것으로 보인다.
다만, 급변하는 정책 환경 속에서 세법의 변경내용을 면밀히 파악하고, 보유, 거주 등 요건과 상황을 잘 살펴서 어떤 전략이 필요한지 사전에 점검하고, 적용하는 것은 절세를 위해 반드시 필요하다. 소지훈 세무법인 제이앤 대표세무사
