소지훈 세무법인 제이앤 대표세무사
과거와는 달리 부부 공동명의 주택소유 비중이 크게 늘었다. 이러한 상황에서 소위 부동산 전문가로 불리는 사람들이 절세방안 중 하나로 주택의 부부 공동소유를 이야기한다. 특히 한국의 세법은 인별 과세를 원칙으로 하기에 공동명의를 통한 명의 분산은 곧 절세의 공식처럼 여겨지기도 한다. 하지만 공동명의가 모든 세금과 상황에서 해법은 아니다.
주택의 부부 공동명의를 통해 가장 먼저 체감하는 세금상의 장점은 보유세인 종합부동산세다. 현행 종합부동산세는 주택 공시가격을 합산해 1인당 공제액을 뺀 금액에 과세한다. 1주택자 기준 단독명의 시 12억원이 공제되지만, 공동명의는 각각 9억원씩 총 18억원까지 공제 혜택을 받을 수 있다. 과세 표준이 나뉘어 적용되므로 고가주택일수록 적용 세율구간이 낮아져 누진세 완화 효과를 누릴 수 있다.
공동명의는 주택 양도 시에도 꽤 괜찮은 절세효과를 발휘한다. 양도소득세는 시세 차익이 클수록 높은 세율이 적용되는데, 이를 둘로 나누면 소득이 분산되어 낮은 세율구간을 적용받는다. 임대 소득이 발생하는 경우 소득 분산을 통해 매년 납부할 종합소득세 부담을 덜 수 있다는 점도 매력적이다.
그러나 주의해야 할 부분도 고려해야 한다. 단독명의 주택을 공동명의로 변경하면 증여세와 취득세라는 복병을 만난다. 부부 간 증여는 10년간 6억원까지 과세되지 않지만, 이를 초과하는 금액에 대해서는 세금이 발생하며, 취득세와 등기비용 등 공동명의 변경을 위한 초기비용이 커질 수 있다. 건강보험료 역시 간과할 수 없는 변수다. 배우자가 새롭게 주택 지분을 보유하면서 피부양자 자격을 상실하고 지역가입자로 전환될 수 있다. 건강보험료 증가분이 과다하면 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 벌어진다. 또한, 1주택 단독명의자가 누릴 수 있는 고령자 및 장기보유 혜택이 공동명의보다 유리할 때도 있다.
결국, 주택 공동명의는 단순한 유행이 아니라 경제적 계산이 필요한 영역이다. 보유 주택의 가격, 보유 예상 기간, 그리고 배우자의 소득 및 건강보험 등을 종합적으로 고려해야 한다. ‘예상되는 절세’뿐만 아니라 ‘발생 가능한 비용’까지 따져보는 지혜가 필요하다.
소지훈 세무법인 제이앤 대표세무사
