서울 전역 토허제 실시 후 허가 건수 13% 증가...노원구는 117% 급증

정부가 토지거래허가구역을 서울 전역으로 확대한 이후 토지거래허가 건수가 지정 직후보다 최근 들어 증가한 것으로 나타났다.

12일 직방이 서울시 토지거래허가 내역을 분석한 결과, 지난해 10월 20일부터 11월 28일까지 40일간 허가 건수는 5252건이었다. 이후 40일(11월 29일~2026년 1월 7일)에는 5937건으로 13% 늘었다.

토지거래허가구역 내 거래는 허가 이후 실제 계약과 실거래 신고까지 일정 시차가 발생하기 때문에 이번 분석은 실거래량이 아닌 허가 건수를 기준으로 시장 흐름을 추적했다. 다만 강남·서초·송파·용산 등 일부 지역과 정비사업지·개발 예정지 등은 기존에도 토지거래허가구역으로 관리돼 왔다는 점은 함께 고려할 필요가 있다.

토지거래허가구역에서 일정 면적 이상의 토지를 취득하려면 관할 지자체의 사전 허가를 받아야 하며 실거주 의무와 이용 계획서 제출 등 요건을 충족해야 한다. 여기에 10월 15일 이후 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 주택담보대출비율(LTV) 제한, 자금조달계획서 제출, 실거주 요건 등이 추가돼 거래 진입 장벽이 높아진 상황이다.

구별로 보면 기존 허가구역과 신규 지정 지역의 흐름이 엇갈렸다. 기존 토지거래허가구역인 송파구는 827건에서 439건, 강남구는 484건에서 233건, 서초구는 362건에서 164건, 용산구는 199건에서 90건으로 각각 접수 건수가 줄었다.

반면 신규로 포함된 지역에서는 허가 건수가 증가했다. 노원구는 284건에서 615건, 성북구는 259건에서 392건, 은평구는 203건에서 313건, 구로구는 176건에서 312건, 영등포구는 131건에서 311건으로 늘었다.

직방은 강남·서초·송파·용산 등 기존 허가구역에서 허가 건수가 감소한 배경으로 장기간 지속된 규제 환경에 따른 피로감과 높은 가격 부담, 중·장기 리스크를 고려한 관망 심리가 영향을 미쳤을 것이라고 분석했다. 이들 지역은 대출 규제 영향이 상대적으로 제한적인 고가 주택 비중이 높아 자금 여력이 있는 수요 중심으로 거래가 이어져 왔지만 최근에는 가격 부담과 고점 인식 등이 겹치며 매수 결정이 신중해졌다는 해석이다.

반면 새로 허가구역에 포함된 지역은 제도 도입 초기 관망 이후 실거주 목적의 거래가 점차 늘어나는 모습이 관찰된다고 분석했다. 허가 절차와 요건에 대한 이해가 높아지면서 실거주 요건을 충족할 수 있다고 판단한 수요가 거래에 나서는 흐름이 나타났다는 설명이다.

다만 허가 건수 증가가 실제 거래량 증가로 직결된다고 보기는 어렵다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 같은 기간 서울시 아파트 매매 거래량은 3984건에서 3862건으로 약 3% 감소했다. 허가 이후 계약이 철회되거나 취소되는 사례가 발생할 수 있고 실거래 신고까지의 시차도 존재하기 때문이다.

직방은 “전반적으로 거래시장이 소강 상태인 가운데, 규제 환경에 대한 적응이 진행되며 실거주 목적의 제한적 매수 움직임이 이어지는 모습”이라며 “당분간은 거래량의 뚜렷한 반등보다는 지역·가격대·수요 성격에 따른 선별적 거래가 나타날 가능성이 크다”고 밝혔다.