[세무, 톡!] 다주택자 중과세 요건

내년 5월 9일까지 한시적으로 유예된 다주택자 중과에 대하여 관심이 많은 것 같다. 현행 세법대로 다주택자 중과가 시행된다면 부득이한 경우를 제외하고는 양도하면 안 된다. 양도세 세율이 2021년 6월 1일부터는 중과대상 주택 수가 2채이면 기본세율(6~45%)에 20%p가 가산되고, 중과대상 주택 수가 3채이면 기본세율에 30%p가 가산되기 때문이다. 세율만 가산되는 것이 아니라 장기보유특별공제가 전면 배제되기 때문에 양도차익의 대부분을 세금으로 부담해야 된다.

그러면 주택을 2채 이상 보유하면 무조건 다주택자 중과가 적용되는 것일까? 다주택자 중과가 적용되기 위해서는 크게 두 가지 요건이 모두 충족되어야 된다. 첫째 양도하는 주택이 조정대상지역에 소재하여야 한다. 예를들어 서울에 3채를 보유하고 있는 1세대가 제주도에 소재한 주택을 50억 원에 양도할 경우에는 다주택자 중과가 적용되지 않는다. 제주도는 조정대상지역으로 지정되어 있지 않기 때문이다. 현재 조정대상지역으로 지정된 곳은 서울특별시의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 이외에는 없다. 두 번째는 양도하는 주택이 중과대상 주택이어야만 하는데, 수도권(경기도의 읍·면 지역 제외)과 광역시(군 지역 제외) 및 세종특별자치시(읍·면 지역 제외)에 소재한 주택들이 중과대상 주택이다. 이 이외의 지역에 소재한 주택들은 기준시가가 3억원을 초과한 경우에만 중과대상 주택에 포함된다. 따라서 다주택자 중과가 적용되려면 양도하는 주택이 조정대상지역에 소재하고 중과대상 주택에 해당된 상태에서 세대 기준으로 주택 수가 2채 이상이면 중과가 되는 것이다.

마지막으로 위의 두 가지 요건이 충족되었다고 하더라도 소득세법시행령제167조의3, 제167조의4, 제167조의10, 제167조의11에서 열거된 주택에 해당한다면 중과에서 배제하고 있다. 예를들어 서울특별시 강남구에 소재한 피상속인이 가장 오래 보유했었던 주택을 상속받아 5년이 경과하지 않는 상태에서 양도하였다면 소득세법시행령에서 열거하고 있는 주택이므로 중과가 되지 않는다. 내년 2월 하순경에 소득세법시행령이 주목되는 이유인 것이다. 위용 세무회계 대표세무사 위용