LG경제 연구소 보고서 “PF ABS·ABCP 부동산발 금융위기 가능성 있어”
정부가 2008년 11월까지 모두 여덟 차례에 걸쳐 부동산 규제 완화 및 건설 산업 지원 대책이 발표했지만, 주택시장 가격 하락과 건설경기 악화 등으로 여전히 부동산발 금융위기 가능성이 높다는 지적이 나왔다.
2008년 8월 기준 전국의 미분양 주택은 15만7000가구에 달해 사상 최대의 미분양 주택 잔고를 보이고 있고, 미신고 물량까지 감안할 경우 실질적인 미분양 주택 수는 발표된 수치보다 더욱 큰 것으로 추정된다.
최근 건설사 신용위험의 주요 원인은 주택수요의 급격한 위축에 따른 미분양 주택급증 현상과 주택경기 침체 장기화 가능성, 금융시장의 불확실성 확대에 따른 PF 관련 자금부담 확대 등으로 분석된다.
2008년 6월말 현재 금융권의 PF 금융규모는 약 97조원 수준이고, PF우발채무(ABS, ABCP)의 상당부분이 예정사업장에 대한 PF로 구성됐다.
◆부동산 PF 구조
LG경제연구소 정성태 선임연구원의 '금리 왜 안 떨어지나'의 보고서에 부동산 PF구조의 문제점과 위험성에 대해 자세히 나와 있다.
시행사가 부동산 개발용지의 토지 대금의 10% 정도를 토지보유자에게 주고 계약을 한 다음, 저축은행, 증권사, 보험사 등으로부터 잔금과 각종 행정비용 등을 대출받아 사업을 진행한다. 이때 건설사는 부동산 개발 사업에 실제 공사를 하는 시공사로 참여하면서 그 대가로 시행사에 개발 사업에 대한 보증을 제공한다.
지방자치단체의 사업시행 허가 이후 은행이 참여해 시행사에 대출과 시공사에 보증을 제공하며 시행사는 은행으로부터 대출받은 자금으로 저축은행 등에서 차입을 상환하게 된다.
이 과정에서 시행사는 서류상 회사를 세워 부채와 자본을 넘기게 되며 서류상의 회사 개발 사업을 담보로 채권(ABS), 기업어음(ABCP)을 발행하거나 은행으로부터 대출, 부동산펀드 등을 통해 자금을 조달하게 된다.
문제는 채권이나 어음이 자산담보부라고 되어있지만, 실제론 분양을 받은 계약자들이 지급하는 계약금, 잔금 및 중도금을 기초로 발행된다는 사실이다.
초기 분양률이 높다면 해당 부동산 개발 사업은 큰 무리 없이 완공까지 진행돼 수익을 낼 수 있지만, 초기 분양률이 낮은 경우에는 부실의 위험성이 커지게 된다.
반면 최근과 같이 주택가격이 하락하는 경우 분양률을 높이기가 쉽지 않아 부실의 가능성이 커지게 된다.
분양률이 낮은 시행사는 시공사에 공사대금을 지급하기가 어려워져 결국 시공사가 보증을 이행하고, 시공사의 책임으로 부동산개발 사업을 진행해야 하는 상황에 빠질 수 있다.
◆금융권 PF대출 규모
금융감독원 자료에 따르면 2008년 6월말 현재 1 금융권 부동산 PF대출은 전분기말(44조원)대비 3조9000억 원 증가한 47조9000억 원으로 총 대출의 4.4% 수준이다.
해외 부동산 PF대출은 1조원으로 총 PF대출의 2.1% 수준이며 연체액은 없는 상태다.
연체율은 부동산경기 침체우려에 따른 사후관리 강화 등으로 전분기말 0.86%에 비해 0.18% 하락한 0.68%로 나타났다.
금융감독원 한 관계자는 "은행권의 PF대출금액이 47조9000억 원이라는 금액은 위험성인 당연히 있다. 그러나 부동산시장이 활황이면 현금회수가 쉽지만 시장이 어려우면 회수가 쉽지 않다"고 말했다.
그러나 그는 "PF대출 금액이 큰 비율이 아니고, 건수별로 문제가 됐다 해소가 되는 부분이다. 지금은 시장상황이 좋지 않아서 연체율이 6월 0.68%의 연체율보다 조금 올라갈 것"이라고 전했다.
반면 주택분양대금채권을 기초자산으로 하는 ABS(부동산PF ABS)는 550억 원으로 전체 발행금액의 1.0%에 불과하고, 전년 동기(2000억원)에 비해 크게 감소했다.
우려의 목소리도 제기됐다. LG경제 연구소 정성태 연구원은 "부동산 PF구조가 미리 공사를 한 다음 분양을 받아서 계약금을 받으면 공사대금을 매 꾸는 형식인데, 매 꾸는 형식을 ABCP로 했다" 며 "만약 공사가 100억 원인데 분양률이 낮아져 50억 원 밖에 들어오지 않으면 시행사가 막아야 하는 것이고, 시행사가 막지 못하면 시공사, 이어 금융회사가 책임져야 하는 구조다"라고 전했다.
또한 그는 "신규부동산하고 CD금리는 상관이 없는데, 부동산 수요를 위축시키는 원인은 되지만 직접적인 분양시장에는 영향을 미치지 않는다" 며 "얼마 전 신용평가원이 건설사 등급을 하향조정한 이유가 시행사가 하는 공사에 시공사가 보증을 하기 때문에 부담이 커질 수밖에 없기 때문"이라고 말했다.
이어 "부동산 GDP가 10%정도 차지하고 있다. 수출에서 성장률이 높았는데 지금은 상황은 좋지 않아 내년 건설경기가 마이너스로 내려 갈 것 같고 건설 관련 부채가 문제가 될 것 같다"고 우려의 목소리를 나타냈다.
한국 3대 신용평가사들이 건설사의 신용등급을 거의 하향조정했다.
이는 경기 침체국면을 지속하던 국내 주택시장이 2008년 아파트 거래량이 월 7만 가구 이하로 감소하고 미분양물량이 많아지는 등 주택경기 침체가 계속되고 있고, 이로 인해 건설업계 전반에 걸쳐 유동자본부담이 확대돼 재무레버리지가 높아졌기 때문이다.
또한 부동산 PF대출의 정상적인 차환에 실질적인 어려움이 발생되고 있고 예정사업의 사업성 저하까지 예상돼 PF대출 관련 시공사 부담이 확대돼 신용등급을 낮춘 것으로 드러났다.
한국기업평가의 한 연구원은 "내년에 만기되는 ABCP가 10~ 18조원 정도인데, 규모자체가 커서 상환하기 힘들 것 같고 건설관계자들이 다시 PF대출받는데 어려움을 겪을 것 같다" 며 우려했다.
