[리츠 명과암②] 고평가 논란 속, 경고음 내는 금투업계

빠른 속도로 팽창한 리츠 시장은 최근 숨 고르기에 들어갔다. 대외 여건의 불확실성이 줄어들면서 투자자의 위험자산 선호로 중위험ㆍ중수익 투자상품인 리츠에 대한 고평가가 다소 희석된 셈이다. 전문가들은 리츠의 자산가치를 제대로 평가해야 시장 과열로 인한 가격 거품을 피할 수 있다고 조언한다.

19일 한국거래소에 따르면 유가증권시장에 상장한 7개 리츠의 시가총액은 1조9404억 원으로 전달보다 1665억 원(7.9%) 감소한 것으로 나타났다.

지난해 급등한 리츠 주가가 본격적으로 하락하기 시작한 건 지난해 11월 중순부터다. 특히 국내 상장리츠 시장을 선도하던 신한알파리츠의 경우 지난해 11월 8일 기록한 최고가(9440원)보다 20.34% 하락한 7520원를 기록 중이다. 이리츠코크랩도 신한알파리츠와 같은 날 기록한 고점(7900원)보다 20.89% 빠진 6250원에 거래를 마쳤다.

이 밖에 롯데리츠(-19.15%), NH프라임리츠(-10.61%), 에이리츠(-18.00%), 모두투어리츠(-8.27%), 케이탑리츠(-27.49%) 등이 52주 최고가에서 다소 멀어진 상태다.

위험자산 선호도가 커질수록 리츠 주가는 흔들릴 가능성이 크다. 국내 증시가 전반적으로 상승세일 경우 투자자는 안정적인 배당수익보다 시세차익에 관심이 커진다. 반대도 마찬가지다. 장이 불안하면 상대적으로 안정적인 5~6%의 배당수익을 보장하는 리츠 인기가 높아진다. 실제 코스피 지수가 지난해 상반기 최고치를 기록한 4월 17일부터 최저치로 추락한 8월 6일까지 14.37% 하락하는 동안 신한알파리츠와 이리츠코크랩 등은 각각 13.77%, 16.78% 올랐다.

게다가 상장리츠 인기로 국내 리츠 ETF(상장지수펀드)에 자금이 대거 유입되면서 펀드에 담긴 리츠 가격의 급등을 부추겼다. 지난해 7월 상장한 국내 리츠 ETF인 ‘타이거부동산인프라고배당ETF’의 현재 순자산은 설정 당시 금액(102억 원)의 11배가 넘는 1163억 원에 달한다. 이 펀드의 기초지수에 포함된 신한알파리츠 주가는 펀드 상장 이후 3개월간 20% 가까이 올랐다.

이에 금융당국은 최근 상장 리츠 시장 규모가 커질 때까지 리츠 ETF 상장을 보류하기로 했다. 한국거래소는 상장 리츠 수가 최소 10개 이상이어야 이 같은 수급 불균형으로 인한 가격 거품 현상을 완화할 수 있다는 입장이다. 이에 미래에셋자산운용이 지난해 12월 상장하려던 신규 리츠 ETF도 상장이 무기한 연기됐다. 지난해 11월 거래소 심사 통과 뒤 금융감독원에 유가증권신고서를 제출하는 절차를 밟던 중 거래소와 금감원이 상장을 보류한 것으로 알려졌다. 이에 국내 리츠 ETF 상장을 추진 중이던 삼성자산운용도 일정을 미뤄야 하는 상황이다.

전문가들은 리츠 주가가 과열돼도 결국 투자자산의 가치를 따르게 된다고 설명한다. 즉 자산가치를 따져봐야 리츠의 주가를 제대로 평가할 수 있는 셈이다.

일례로 롯데리츠의 경우 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트, 아울렛 8곳(점포수 기준 10개 점포)에 투자를 하고 있지만 잠실 롯데월드와 롯데월드타워 등 알짜 부동산은 빠져 있다.

신서정 SK증권 연구원은 “롯데리츠 주가는 이미 단기 과열 양상을 보여 추가 상승 여력이 없어 보인다”며 “가격 대비 순자산가치(P/NAV)가 대체로 1에 수렴하고 있는 해외 사례로 볼 때, 주가 상승은 결국 롯데리츠의 자산가치로 점철된다”고 지적했다.