나신평 “분양가상한제, 주택건설시장에 부정적”

분양가상한제가 주택건설시장에 부정적 영향을 미칠 것이란 신용평가사 진단이 나왔다.

나이스신용평가는 23일 분양가상한제가 주택건설시장 및 건설회사에 미치는 장·단기 영향 분석 리포트를 발간했다. 이번 나신평 리포트에 따르면 분양가상한제가 시행될 경우 투기과열지구인 서울ㆍ경기 일부ㆍ대구수성지역의 재건축·재개발사업의 진행이 원활하지 않아, 이 지역 분양물량이 위축될 전망이다.

기타지방 사업장은 초기 분양률이 낮은 수준에 머물고 있으며 준공 후 미분양도 늘고 있어, 상기 시장을 원활히 대체하기는 어려울 것이란 설명이다. 상품가치가 있는 단지의 경우 규제 속에서도 사업을 추진할 방법을 다각도로 모색하고 있으나, 전체적으로 주택공급속도가 지연되고 물량이 줄어드는 것은 불가피한 상황이다.

분양가상한제 적용대상인 재건축·재개발사업의 경우 사업성 악화로 주택사업 기간이 예년 대비 장기화될 전망이다. 여타 지역의 경우에도 규제로 인해 부동산시장 변동성이 확대된 상황에서, 분양속도를 가속화하기보다 분양시장 추이를 지켜볼 것으로 보인다.

분양가격 규제에 따른 총 분양수익 감소는 수익성 하락으로 이어진다. 분양가상한제 적용에 따른 일반 분양분 창출이익 위축 또는 사업장기화에 따른 금융비용 증가로 나타나는 자금부족분은 일정 수준 건설사 부담으로 전이될 전망이다.

기타지방의 시장 침체로 전반적인 분양실적이 저조하며, 우수한 입지여건으로 분양성이 양호한 지역에서도 분양가상한제 적용 지역과의 상대적 분양가 비교 등으로 분양가를 높게 책정하기는 어려울 것으로 보인다. 주택 사업기간 장기화도 금융비용 및 사업비 증가에 따른 수익성 저하 요인이다.

나신평은 분양가상한제 시행이 건설회사에 미치는 단기적인 영향은 제한적이라고 판단했다. 올해 건설회사 주택부문은 2017년 이후 제고된 매우 우수한 영업실적을 지속하고 있다.

신규 수주 및 분양물량 감소로 매출규모는 회사에 따라 5~20% 감소하고 있으나, 영업수익성이 개선돼 영업이익은 매우 우수한 실적을 시현한 2018년 수준을 유지하고 있다. 2019~2020년 단기적으로 건설회사의 주택부문은 우수한 영업이익 시현이 가능할 전망이다.

중장기적 영향은 개별건설회사의 대응방안에 따라 차별화될 것으로 보인다. 분양가상한제 적용 단지의 직접적인 사업지연 및 채산성 하락으로 해당 건설회사의 매출 및 영업이익이 다소 감소할 것으로 예상된다.

분양가상한제 적용 단지보다, 기타 지역 프로젝트의 분양 및 입주리스크 확대와 이에 따른 현금흐름 둔화가 건설회사 중장기 사업위험에 가장 큰 리스크 요인으로 지목된다.

김가영 나신평 기업평가본부 수석연구원은 “레버리지 관리 및 재무융통여력 확보가 어느 때보다 중요하다”며 “각 건설회사의 신규 사업계획, 실제 수주 및 착공여부, 수주를 위한 자금 선투입자금 및 신용공여 등 신규 사업 자금수지에 대한 면밀한 모니터링이 필요하다”고 제언했다.