돈 없는 신혼부부 내집마련 쉬워질까

『최영진 대기자의 현안진단』

신혼 희망 타운 입주자들은 큰돈 안 들이고도 집을 마련할 수 있게 됐다.

정부가 분양가의 일부를 주택도시기금의 수익 공유형 모기지가 공동 투자하는 제도를 마련키로 했기 때문이다.

이 제도가 도입되면 입주자는 돈이 별로 없어도 내 집 장만이 가능해진다.

공동 투자 비율은 구체적으로 나오지 않았으나 분양가의 30~70% 범위 내에서 정하는 것으로 돼 있다.

이를테면 투자 비율이 50% 라면 전체 분양 대금 가운데 각각 절반씩 부담하는 식이다.

공동 투자로 집을 샀으니 수익도 나눠 갖는다. 나중 집값이 올랐을 때 일정 비율로 양도 차익을 나눈다는 얘기다.

그렇다고 투자 비율대로 수익을 배분하는 것은 아니다. 돈 없는 신혼 가구의 집 마련을 돕는 게 목적이어서 입주자가 이득이 되는 쪽으로 셈법 틀이 짜여진다. 투자금 뿐만 아니라 대출기간 등을 감안해 배분 비율을 정한다.

금리가 싼 정책 대출이 아닌 수익 공유형 모기지 투자 제도를 마련한 것은 시세 차익이 커 이를 환수할 필요가 있어서다.

신혼 희망 타운은 정책적 배려로 공급되는 이른바공공형 주택이어서 분양가가 주변 시세의 60~80% 수준이다. 일단 당첨만 되면 엄청난 시세 차익을 얻게 된다. 이로 인해 특정 계층에 너무 과한 혜택을 제공한다는 지적이 거세 정부는 차익을 어느 정도 환수할 필요가 있다고 생각한 것이다.

그렇다고 모든 신혼 희망 타운이 수익 공유형 모기지 투자 방식이 적용되는 것은 아니다. 인기가 높은 지역을 우선적으로 의무화하고 다른 지역은 상황을 봐가면서 정하도록 방침을 세운 것으로 알려진다.

이에 따라 최근 기공식을 연 위례 신도시 신혼 희망타운을 비롯해 내년 하반기에 분양 예정인 서울 수서역세권· 양원 지구 등 서울과 인근 사업장은 수익 공유형 모기지 대출이 의무화될 것으로 점쳐진다.

이 제도가 시행되면 분양가가 싼 공공형 주택에 당첨된다 해도 예전만큼 이득을 챙기기 어렵다.

특히 웃돈을 붙여 중간에 분양권 등을 파는 불법 거래가 힘들어진다.

그동안 보금자리주택처럼

가격이 싼 공공형 아파트를 분양받은 후 분양권을 되파는 일이 잦았다. 분양을 받은 사람이 얼마의 프리미엄을 붙여 매매한 분양권은 여러 차례 손이 바뀌는 투기판이 벌어지기도 했으나 기금 공동투자 현장에서는 이런 불법 행위가 발을 붙이기 힘들어진다.

일단 시세 차익이 적고 공동 투자한 모기지 기금의 보이지 않는 감시도 있어 쉽게 접근하기 어려울 것이라는 분석이다.

반면에 돈이 없는 신혼부부 입장에서는 집 마련이 한결 쉬워진다. 물론 금리가 싼 은행 대출이 제공되는 식이면 시세 차익은 고스란히 자기 몫이 되지만 모기지 기금과 공동 투자가 이뤄질 경우 이득이 감소할 수밖에 없다.

어찌 됐던 인기지역에서는 집값이 오를 게 분명해 투자금 대비 수익률은 상당하지 않을까 생각된다.

문제는 공동투자기간을 얼마로 할 것이냐이다. 정부가 밝힌 셈법에서는 장기간일수록 입주자에게 돌아가는 시세 차익을 높게 책정해 놓았다.

그러나 모기지 대출금 조기 상환이 오히려 유리한 조건이 되기도 한다. 집값이 안 오르는 시기에 대출금을 갚으면 이후 경기가 좋아졌을 때의 상승분을 독차지할 수 있다.

상황에 따라 이득이 달라진다는 소리다. 수익 공유형 모기지 공동 투자 분양 현장에서는 따져봐야 할 일이 그만큼 많을 것이라는 뜻이다.