투자 수요 몰린다는 강북권 알고 보니 허당

『최영진 대기자의 현안진단』

9.13대책 이후 비싼 주택이 몰려있는 서울 강남권은 조용한데 반해 강북권이나 수도권 인기지역 집값이 들썩거린다는 소리가 들린다.

예상한 일이지만 막상 집값이 오른다고 하니 불안하기만 하다.

왜냐하면 이번에도 집값이 안 잡히면 정부는 더 강력한 규제책을 내놓을 가능성이 크기 때문이다.

무슨 수를 써서라도 주택시장을 안정시키겠다는 게 현 정부 의지여서 그럴 소지가 다분하다.

일각에서는 정책이 시장을 이길 수 없다고 하지만 그것은 오산이다. 정부는 왜곡된 시장을 절대로 그냥 두지 않는다. 시장이 정책을 이기려 들면 그로 인한 부작용도 만만치 않다. 주택시장은 더욱 그렇다. 정책을 거부할수록 버블은 심해지고 결국은 큰 파열음을 내면서 터지고 만다.

그래서 정부는 시장을 안정시키려고 애쓰는 것이다.

사실 9.13 대책은 강도가 너무 세다. 정상적인 시장 형성이 어려울 정도로 규제 그물이 촘촘하다.

그런데도 일부 집값이 오르고 있는 것은 아마 일시적인 현상이 아닌가 싶다.

규제 시행에 앞서 정부가 실수요자 보호를 위해 유예기간을 주자 이때 집을 사두려는 수요가 몰린 탓이라는 얘기다.

수요자 입장에서는 종합부동산세 대상이 되는 강남권보다 투자 전망이 좋은 강북권이나 경기도 인기 도시의 주택을 구입하는 게 유리한 측면이 있다. 세금이나 대출 문제 등을 따져볼 때 그렇다.

그러나 시간이 좀 지나면 이들 지역 주택시장도 위축될 소지가 다분하다. 서울 등의 청약 조정 대상 지역에서는 1주택자까지 규제를 강화해 그만큼 구매 수요가 줄어들 처지여서 그렇다.

이는 무거운 세금으로 인해 집을 팔려는 사람은 많아도 이를 사줄 수요가 받쳐주지 못할 것이라는 의미다. 이런 양상이 짙어지면 집값 하락은 불가피하다.

지금 상승세가 지속되고 있는 강북권이나 경기권도 어느 정도 집값이 오르고 나면 구매력이 줄어들 게 분명하다. 집값이 너무 올라 종부세 대상에 포함되면 그만큼 투자 가치가 떨어지기 때문이다. 지금이야 상대적으로 가격이 싼 주택이 인기가 있을지 몰라도 조금 지나면 오히려 집값 상승이 독이 될 수도 있다.

그렇다면 관심 대상으로 꼽히는 강북권 주택 거래시장은 활발할까.

관련 통계가 없어 정확한 판단은 어렵지만 거래량을 보면 대충 가늠이 가능할 듯하다.

서울부동산정보광장이 집계한 18일 기준 서울 1일 평균 아파트 매매량은 440건으로 8월 239.8건보다 83% 증가했다. 이 가운데 노원·도봉구 거래량은 전월 대비 2배 이상 늘었다. 하지만 상대적으로 가격이 싼 것으로 평가되는 강북·은평·성북구는 서울 평균치를 한참 밑돌았다.

이에 반해 강남 4구 거래량은 매우 두드러졌다. 송파 2.6배를 비롯해 모두 전월보다 2배 이상 불어났다. 강북권보다 오히려 강남권이 더 활발하다는 소리다.

이를 감안할 때 강북권 상승세는 노원·도봉권이 주도했을 뿐 다른 곳은 실거래가보다 호가만 잔뜩 부풀려진 것 아닌가 싶다.

물론 거래량이 많지 않아도 집값은 오를 수 있다. 그러나 요즘 상황은 실제 집값이 뛴 것보다 분위기만 잔뜩 달아오른 것 아니냐는 얘기다.

어찌 됐던 근래 들어 서울 주택시장이 활기를 띤 것은 사실이다. 전월 대비 주택 거래량이 크게 늘었다는 점은 그만큼 구매 수요가 많다는 의미다.

단독·연립주택도 아파트만큼은 아니지만 거래량이 조금 증가한 것으로 나온다. 연립주택 1일 평균 182건으로 전월 대비 35.8% 늘었고 단독주택도 10.9% 증가했다.

정부 정책이나 경제 상황을 고려하면 주택시장이 안정될 만도 한데 실상은 그렇지 않은 양상이다.

더 이상 집값이 오르면 정말 큰 낭패다. 이번 대책으로 인해 실수요자로 불리는 1주택자도 큰 타격을 입을 판인데 지금보다 더 강한 규제가 나오면 어떻게 되겠는가.

큰 사달이 벌어질지 게 확실하다.

어쩌면 집없는 사람보다 유주택자가 더 불이익을 당하는 처지가 될지도 모른다.

이렇게 되면 누가 주택을 사주겠는가. 결국 주택산업 자체가 붕괴돼 공급도 힘들어진다.

집이 모자라면 무주택자도 좋을 게 없다.