투자자 관심 받는 ‘꼬마빌딩’···대출규제에 휘청

최근 재건축 초과이익환수제, 양도소득세 중과 등 주택에 대한 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 꼬마빌딩에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 하지만 대출 벽마저 높아지며 거래량이 안정세를 보이지 못하고 있다.

19일 빌딩 중개업체 리얼티코리아에 따르면 지난달 빌딩 거래는 37건, 2611억원으로 전달에 비해 21.3% 떨어진 것으로 나타났다. 매수자 유형별로는 개인이 54%에 달했고, 법인은 46%를 차지했다.

거래 규모별로는 50억원 이하가 18건으로 가장 많았다. 중소형 빌딩을 뜻하는 꼬마빌딩 선호현상이 지난달에도 이어졌다. 올해 1~3월 꼬마빌딩 거래 건수는 147건으로 전체 거래의 63%에 달했다.

하지만 선호도가 높은 꼬마빌딩의 거래건수마저 크게 줄며 전체적인 거래량은 줄어든 모양새다. 서울 지역의 50억원 미만 빌딩의 거래건수는 18건으로, 올해 1분기 평균(36건)은 물론이고 전달(33건)의 절반 정도에 그쳤다.

이같은 현상은 최근 몇 년간 꼬마빌딩이 활발하게 거래되면서 시장에 나온 괜찮은 매물이 많이 소진됐고 여기에 올해 3월26일부터 시행된 총부채원리금상환비율(DSR)과 여신심사 시 이자상환비율(RTI) 등 대출규제가 강화됐기 때문으로 풀이된다.

특히 부동산 임대업자에 적용되는 RTI가 많은 영향을 끼치고 있다는 것이 관련 업계의 중론이다. RTI는 연간 부동산 임대소득을 해당 건물의 연간 대출이자로 나눈 비율로 상가의 경우 이 비율이 1.5 이상이어야 새로 대출을 받을 수 있다. 때문에 월세가 이자보다 적거나 비슷한 수준일 경우 대출이 어려워진다.

여기에 지속적으로 오르고 있는 금리도 투자자들의 망설이게 하고 있다. 미국 연방준비제도가 지난 13일(현지 시각) 올해 두 번째로 기준금리를 인상하며 국내 금리인상도 사실상 기정사실화되고 있다.

하지만 내수경제가 침체되며 어려움을 겪는 상권이 늘고 있다. 부동산114에 따르면 올해 1분기 서울 평균 상권 임대료는 1㎡당 3만2700원으로 전 분기보다 2.1% 하락했다.

한 은행권 PB는 “최근 주택 시장의 규제가 심해지면서 자산가들이 꼬마빌딩에 관심을 보이는 것은 사실”이라며 “하지만 대내외 여건이 지속적으로 악화되고 있어서 당분간 관망세를 보일 가능성이 크다”고 말했다.