규제의 위력...강남이 내려간다

연이은 규제의 여파와 시장의 제반 여건 악화로 인해 이달 들어 강남의 약세가 뚜렷해지고 있다.

20일 부동산 업계에 따르면 강남4구 아파트는 8·2대책의 여파를 겪었던 지난 8~9월 이후 약 8개월만에 처음으로 4구 모두의 하락세가 관측되고 있다.

강남4구에서 처음으로 아파트 가격 약세가 나타난 것은 지난 3월 마지막 주의 서초구 였다. 한국감정원 자료에 따르면 3월 마지막 주 서초구 아파트 매매가는 -0.04%로 지난해 9월 말 이후 26주 만에 처음으로 하락을 기록했다. 같은 기간 송파구는 보합을 나타냈다.

한 주 뒤인 4월 첫째주에는 서초와 강남이 각각 -0.02%, -0.01%로 하락을 기록했고 강동구가 보합세를 기록했다. 이 주 서울 강남 4구 평균 매매가는 -0.01%로 역시 지난해 9월 이후 첫 하락을 보였다.

지난 주 들어서는 4구 전체의 하락폭이 완연해졌다. 4월 둘째주 강남4구 아파트 매매가는 유일하게 서초구만이 0%대의 보합을 기록하고 강남구, 강동구, 송파구가 각각 -0.05%, -0.01%, -0.02%로 하락했다.

지난해 9월은 역대 손꼽히는 고강도 부동산 대책인 8·2대책의 직접적 여파가 있었던 데다, 당시 대책의 주요 내용이 강남 부동산 시장을 정조준한 탓에 강남4구가 일시적 하락세를 겪었다. 하지만 이달 들어 나타난 하락세는 이같은 강남을 타깃으로 한 고강도 대책의 직접 여파가 있었던 것도 아니라 더욱 눈에 띄고 있다.

전문가들은 지난해 하반기의 단기적 급등세로 인한 반작용과 함께 문재인 정부 들어 이어진 규제 위주의 정책이 이달들며 본격적으로 작동하는 것으로 보고 있다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “단기간에 집값이 많이 오른 피로감에다 이달 시행된 양도세 중과, 곧 개편될 보유세 제도에 더해 앞으로 집값에 가장 큰 변수가 될 초과이익환수제 부담금의 규모에 대한 걱정이 더해지며 강남 집값이 하락하고 있는 것으로 보인다”며 “올해 상반기까지는 강남4구 약세가 이어질 것으로 보인다”고 말했다.

강남지역 전세가 하락 역시 강남 매매가 하락에 직간접적인 영향을 미치고 있다. 대출 규제로 자금마련이 어려워진데다 전세가까지 동시에 하락세에 있어 주택 매수자가 자력으로 확보해야할 자금의 규모가 늘었기 때문이다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “최근 전세가 하락으로 인해 주택 마련시 전세를 끼고 사기가 어려워 진데다 대출까지 까다로워져 매수자의 부담이 커졌다”며 “현재의 호가에 매수자가 따라붙을 가능성이 낮기 때문에 올 상반기까지는 시장 상황이 좋지 않을 것으로 보인다”고 말했다.