[PB의 티타임] 집 매각때 ‘리모델링 비용’ 양도세 공제 가능

▲조영욱 국민은행 WM스타자문단 세무사

양도소득세 과세를 위한 양도차익을 산정할 때 양도가액에서 공제하는 필요 경비는 실지거래가액으로 계산하는 경우 취득가액에 자본적 지출과 양도비용을 더한 금액으로 계산한다. 필요 경비를 실지거래가액으로 계산하므로 당연히 취득가액 등 실제 발생한 비용에 대해 입증 가능한 증빙들이 구비돼야 한다. 필요 경비 중에서 자본적 지출의 의미를 잘 이해하고 공제를 위한 중요 요건인 증빙을 특별히 주의해 거래상대방으로부터 수령해야 한다.

◇자본적 지출 여부 = 자본적 지출액이란 자산의 내용연수를 연장하거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비(비용)를 말한다. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 개량·확장·증설 등을 위한 지출도 포함한다. 예를 들면 아파트베란다 섀시 비용, 보일러 교체비용, 방 확장 등의 내부시설개량 공사비가 자본적 지출에 해당된다.

반면 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용은 수익적 지출로서 양도자산의 필요경비로 공제할 수 없다.

벽지나 장판 교체비용, 보일러 수리비용, 외벽 도색작업 등은 수익적 지출의 예시에 해당된다. 자본적 지출인지 수익적 지출인지는 실질적으로 자산의 가치를 증가시키는 비용인지 아닌지에 대하여 어느 정도 사실 판단이 필요한 부분이다.

◇환산취득가액과 자본적 지출 = 만약 취득가액이 불분명하거나 오래되어 입증할 수 없는 경우 취득가액을 환산취득가액으로 계산하게 된다.

이 경우에는 필요경비로 환산취득가액과 취득 당시 기준시가의 일정 금액인 개산공제 금액을 필요경비에 반영한다. 다만, 자본적 지출액과 양도비용의 합계금액이 환산취득가액과 개산공제 금액을 합한 금액보다 큰 경우 납세자가 유리한 방안으로 선택할 수 있다. 따라서, 취득가액이 불분명한 경우에도 거액의 자본적 지출액이 발생한 경우라면 지출액에 대한 증빙을 잘 챙겨 둔다면 절세에 도움이 될 수 있다.

◇자본적 지출 시 법적 증빙 필요 = 자본적 지출액이 양도소득세 계산 시 필요 경비로 인정받기 위해서는 공사계약서 및 대금지급 증빙 등의 객관적인 입증을 통해 양도된 자산에 실제 소요된 비용이면서 당해 자산의 ‘용도 변경’이나 ‘내용연수 증가’ 등의 결과를 가져오는 성격의 지출이어야 한다.

즉, 객관적인 지출에 대한 입증과 비용 성격만 자본적 지출이 맞으면 필요경비로 공제가 가능하다. 그런데 지출에 대한 증명서류와 관련해 2016년 2월 17일을 기준으로 법 개정이 있었다. 법 개정 전에는 자본적 지출액에 대한 지출증빙으로서 반드시 법적 증빙을 요구하지는 않았다.

그러나 법이 개정된 2016년 2월 17일 이후 지출분부터는 반드시 적격증빙에 해당하는 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증을 수취 보관하여야만 필요 경비로 인정받을 수 있도록 개정되었음에 특별히 유의해야 한다.

이 부분은 사업소득이 있는 사업자에 대해 필요경비와 관련해 적격증빙서류를 수취하도록 하고 있는 부분과의 조화를 염두에 둔 개정으로 이해가 된다. 따라서 자본적 지출이 발생하는 경우에 일반 영수증이 아닌 법정의 적격증빙을 받는 것이 매우 중요하다.

거액의 지출이라면 더욱 주의하여 거래 상대방으로부터 적격증빙을 잘 받아서 꼼꼼하게 잘 챙겨두어야 자본적 지출액으로 인정되어 훗날 양도할 때 필요경비에 반영할 수 있고 절세로서 그 빛을 발하게 될 것이다.