8.2부동산 대책 보완할 게 많다

『최영진 대기자의 현안진단』

8.2 부동산 대책을 놓고 말이 많다.

유예 기간도 없이 강한 규제를 곧바로 시행함으로써 곳곳에서 파열음이 일고 있다는 얘기에서부터 공급 활성화 대책이 빠져 집값을 잡기 어렵다는 지적까지 나온다.

이런 와중에 부동산 분야에서 밥을 먹고 사는 전문가 집단들은 한 마디씩 거든다. 다들 자기 쪽에 유리한 주장이 다 반사다. 부동산 시장이 위축되면 타격을 받을 것으로 염려돼서 그런 듯싶다.

주택업계는 공급 억제 방안을 강력하게 비판한다. 강남권 등의 재건축 시장을 옥죄는 정책과 분양가 상한제가 부활될 수 있다는 점을 의식한 것 같다.

주택업계로서는 지난 2~3년 동안이 황금기였다. 정부가 돈을 대줘가면서 집 살 것을 권장했으니 얼마나 신이 났겠는가. 구매수요가 넘쳐나 집이 없어서 못 팔 정도였다. 이런 가운데 정부가 분양가 상한제까지 풀어주는 바람에 가격을 마음대로 올려도 시비를 거는 사람이 없었다. 그랬으니 장사 재미가 얼마나 좋았겠느냐 말이다.

부동산중개업자와 부동산투기꾼 등도 호황을 누렸다. 아파트 분양권을 집중적으로 매집해 떼 돈을 번 사람이 한 두사람이 아니다.

정부가 돈 놓고 돈 먹는 투기판을 벌여 놓아 시중의 유동자금이 주택시장으로 몰려들어 투기가 극성을 부렸다.

주택시장을 이 지경으로 만든 장본인은 최경환 전 경제부총리겸 기획재정부 장관이었다. 당시 박근혜 대통령이야 아는 게 없었으니 경제 부총리가 통·반장 다 해가면서 엉망진창으로 만들어 놓은 거다.

호황의 꿀맛을 같이 누렸던 관련 업계 전문가들은 부동산 억제책을 못 마땅해 하는 눈치다. 신문이나 TV 등에 등장해 이것저것 시비를 거는 게 많다.

물론 이번 정부 대책에는 허점이 적지 않다.

먼저 조정대상지역에서의 1주택자 양도세 면제 기준에 2년 이상 거주 의무기간을 첨가한 점이다.

이 기준을 8.2대책 발표 다음날부터 적용하는 바람에 여러 부작용을 낳고 말았다. 예를 들면 당시 입주 시점의 새 아파트 단지에서는 사정 상 입주를 못하고 전세를 놓는 집 주인이 수두룩하다.

당시 정부 발표를 듣지 못했거나 자금 사정 상 바로 잔금을 납부할 수 없는 사람은 그냥 당하고 말았다.

일정 기간 유예기간을 주고 홍보를 적극적으로 했다면 이런 분란은 별로 없었을 터인데 곧바로 시행에 들어가 이런 피해를 불러 일으켰다.

기존 주택시장도 마찬가지다. 매매계약을 한 상태에서 잔금을 치르지 못했다면 꼼짝없이 2년 거주 의무 대상이다. 계약일을 기준으로 했더라면 이런 불상사가 많이 줄지 않았겠는가 하는 아쉬움이 남는다.

다주택자에 대한 양도세 중과 사안도 그렇다. 이는 세법 개정 절차가 남아있어 어느 정도 시간의 여유가 있지만 정책 수립 과정에서 생각지 못한 후유증은 적지않다.

정부는 세법 개정이 예상되는 내년 4월까지 집을 팔든지 임대주택사업자로 등록하라고 했지만 이게 말처럼 쉽지 않다.

시장이 얼어붙어 집이 금방 팔리지도 않을뿐더러 기존 소유 주택에 대한 임대사업 등록해도 양도세 중과는 피해갈지 모르지만 실익은 별로 없다.

2015년 이후 매입한 주택에 한해 취득 3개월 내 관할 관청에 준공공임대주택 등록을 해야만 양도세에 대한 특별공제 혜택을 받을 수 있다. 이 혜택을 받지 못하면 계약 때마다 임대료 인상률 5% 제한에 걸려 전세 또는 월세를 시세대로 받을 수가 없다.

그래서 다주택자는 어쩔 수 없이 계속 보유하는 쪽으로 가닥을 잡을 것 같다. 양도세는 집을 팔 때 내는 세금이어서 그냥 보유하고 있으면 아무 상관이 없다. 단지 보유세인 재산세를 높이고 다주택자에 대한 종합부동산세 등을 누진 과세할 경우 압박을 받을 수 있으나 보유세 인상에 대한 일반인들의 조세 저항이 만만치 않아 쉬운 일이 아니다.

대출 부문에도 문제점이 많았으나 금융당국에서 이를 어느 정도 개선해 큰 부작용은 없어졌다.

한 지역을 모두 투기지역 또는 투기과열지역으로 지정한 점에도 무리가 따른다.

같은 지역 내에서도 돈 많은 아파트 단지와 일반 서민주택지로 나눠 져 있는데 이를 한꺼번에 규제를 할 경우 투기와 무관한 서민거주지역까지 피해를 보게 된다.

일부 집단에서 지적하는 공급 대책 부실 문제에 대한 얘기다.

이 집단은 재건축 규제 완화를 요구한다. 특히 공급 부족이 심각한 서울에서는 재건축만이 유일한 주택 공급원인데 이를 억제하면 집값은 더 상승할 수밖에 없다고 주장한다.

얼핏 보면 이들의 주장이 옳은 것 같지만 깊이 들여다보면 오류가 많다.

먼저 재건축시장을 활성화 할수록 주변 집값은 더 오르게 돼 있다. 인근에 비싼 아파트가 생기면 옆집도 덩달아 값이 뛰는 것을 수없이 봐오지 않았던가. 강남권 집값이 오르면 그 여파가 서울 전역으로 파급됐다가 다음은 수도권·지방까지 영향을 미친다는 것은 이미 검증된 사안이다.

게다가 강남권과 같은 특정지역에서 전국에서 몰려드는 수요를 충당할 정도로 공급을 늘린다는 것은 불가능하다. 말이 공급 촉진이지 현실은 녹록치 않다는 소리다. 공급량을 늘리기 위해서는 용적률을 지금보다 대폭 높여줘야 하는데 그렇게 되면 과밀화로 인해 도시가 망가진다.

오히려 재건축을 촉진하면 주택 철거로 인한 이주 수요가 주변의 집값과 전세가격을 끌어 올린다. 최근 몇 년 간 강남권 아파트 값 상승을 부추긴데는 이주 수요도 한몫했다.

공급이 부족한 게 아니라 넘쳐난다. 서민들이 살 집이 적을 뿐이다.

요즘 같은 시기에 집값을 잡는 데는 수요 억제가 가장호율적인 방안이다.

따라서 수요 억제 내용이 담긴 8.2 대책을 잘 관리하면 주택시장은 한결 안정되지 않겠나 싶다.

부작용을 초래하는 몇 가지 문제점만 보완하면 그런대로 성공을 이룰 것이라는 얘기다.