재건축 초과이익 환수법 25일부터 시행

재건축에 따른 시세차익의 최고 50%를 환수해가는‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’이 9월25일부터 시행된다. 이에 따라 사업 초 중기 단계에 놓인 단지의 사업성이 크게 악화될 전망이다.

25일 건설교통부는 재건축 초과이익 환수제도 도입을 위한 법령 제정절차가 지난 18일 국무회의 심의를 마무리함에 따라 당초 예고된 일정에 따라 법 시행에 들어간다고 밝혔다.

이번 재건축초과이익환수법 도입에 따라 새로 재건축 개발부담금이 신설되며 법 시행일인 9월 25일 이후부터 관리처분계획 인가를 신청하는 단지부터 개발부담금이 부과되게 된다.

준공 시점에 재건축조합에게 부과되는 개발부담금은 사업 종료시점(준공시점)의 주택가격에서 개시시점(추진委 승인일)의 주택가격과, 정상집값상승분, 개발비용 등을 공제해 산정되는 '초과이익'을 기초로 부과되며, 부담금 수준은 개별 조합원당 평균 초과이익이 3천만원을 넘는 경우 초과이익의 규모에 따라 10~50%의 누진률을 적용해 결정된다.

한편, 법률 소급적용을 방지하기 위해 법 시행 이전에 사업이 착수된 경우는 전체 사업기간(추진위원회 승인일~준공시점)에 발생한 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하게 되며 실제 부담금은 전체 사업기간 중 법 시행일(2006.9.25) 이후의 기간이 차지하는 비율에 따라 안분해 부과한다.

한편 재건축조합에게 징수된 재건축부담금은 국가, 광역지자체, 기초지자체에 각각 5 : 2 : 3의 비율로 배분된다. 국가귀속분은 지자체별 주거수준 등을 평가하여 광역 및 기초지자체에 5 : 5의 비율로 전액 재배분되며, 주거수준이 열악한 지자체와 임대주택 건설 등 주거수준 향상 노력이 큰 지자체에게 우선적으로 배분된다.

건설교통부 관계자는 "재건축 부담금 제도는 용적률 증가 등으로 발생하는 과도한 초과이익의 일부를 사회적으로 환수함으로써 재건축 대상주택에 대한 투기수요를 억제하는데 도입의 목적이 있다"며 "징수된 부담금은 주거환경 정비, 임대주택 건설, 저소득층 주거지원 등 주거복지 증진을 위해 전액 사용될 것"이라고 말했다.

한편 재건축 개발부담금 환수에 따라 8.31대책과 3.30 부동산대책 중 규제책은 내년 1월부터 시행될 1가구2주택자 양도세 중과만 남게 됐다.

재건축 개발부담금 시행이 다가오면서 이를 피하려는 막바지 재건축단지들은 사업속도를 높이고 있다. 하지만 불리한 사업조건, 분담금 등을 어설프게 넘기려한다는 조합원들의 반발에 부딪혀 잠원 대림 등 몇몇 단지는 최근에 실시한 관리처분총회도 무산되는 등 진통을 겪고 있는 상황이다. 9월 22일 현재 관리처분계획인가를 신청해 개발부담금을 피해갈 것으로 예측되는 단지는 강남권에서만 총 10개 단지에 이른다.

아울러 건교부는 향후 5년간 수도권에서 연평균 30만 가구와 강남권에서 약 9만호 이상의 새로운 주택을 공급할 방침이라고 밝혀 최근 실제 건립이 가능한지를 놓고 논란이 일고 있는 전체 1만8000가구 규모인 세곡,우면지구건립을 재차 강조했다.