세부담 없는 판교 '동양엔파트' 분양가 경쟁력 확보

판교 A19-1블록에 중형임대 아파트 '동양엔파트' 397가구를 공급하는 동양생명은 31일 주력평형인 41평형의 10년 후 분양전환가격은 최고 9억2000만원이 될 것이라고 밝혔다.

당초 이 아파트는 10년 후 분양전환 금액은 최고 10억3700만원이 될 것으로 예상되면서 배짱 분양가 논란에 휩싸인바 있다. 이에 대해 동양생명 조철규 판교사업TFT팀장은 "이는 이자 계산을 복리로 한데 따른 오류일 뿐 사실과 다르다"며 "이자비용을 단리로 적용한 분양가 상한액은 9억2000만원 선에 이를 것"이라고 말했다.

분양가 상한제가 적용되는 이 아파트 41평형의 분양가는 5억6300만원. 여기에 주택금융공사 모기지론 금리 6.3%를 적용하면 10년 이 아파트의 분양상한액은 9억2000만원이 된다. 한편 판교시세가 현재 분양가 수준 그대로거나 하락한다고 가정하면 분양 아파트는 손해를 보게 되는 것에 비해 시세차익이 발생하는 등 투자가치가 적지 않은 것으로 알려졌다.

만약 판교지역 41평형대 아파트 시세가 평당 2800만원 선까지 이르게 되면 분양가는 상한액인 9억2000만원이 된다. 이 경우 분양아파트는 입주시 총 7억5100만원을 부담해야 하며, 동양엔파트 임대보증금과의 차액인 3억600만원에 대한 10년간 이자비용(기회비용) 1억6780만원에 입주후 보유세 부담분 4000만원까지 감안하면 총 9억5870만원 가량의 자금이 들어가게 된다.

반면 동양엔파트의 경우 입주시 임대보증금인 4억4500만원에 10년간 임대료 7800만원, 그리고 분양전환시 잔금 4억7500만원을 납부한다고 가정하면 총 9억9800만원의 비용이 필요하다. 임대아파트인 동양엔파트는 월 임대료를 납부해야 하지만 그만큼 보유세 부담이 없는 만큼 가격 경쟁력을 갖추게 되는 셈. 이 경우 동양엔파트는 일반분양 물량에 비해 약 4000만원 가량 시세차익이 줄게 되지만 그렇다하더라도 1억5000만원 이상의 시세차익 확보가 가능해진다.

또 10년 후 판교지역 집값이 평당 2500만원에 형성될 경우도 동양엔파트의 분양가는 상한액인 9억2000만원에 결정되지만 시세차익은 일반분양 아파트에 비해 약 4000만원 가량의 시세차익이 낮을 뿐인 것으로 전망된다.

특히 10년 후 판교지역 집값이 현재 수준인 평당 2000만원을 유지한다고 가정하면 동양엔파트의 분양전환가는 최하액인 7억3800만원선으로 낮아지게 되며 이 경우 일반분양아파트는 약 1억3870만원 선의 손해를 입게 되지만 낮은 분양가에 매입할 수 있는 동양엔파트의 경우 약 400만원 가량의 시세차익이 발생하게된다. 이에 따라 동양엔파트는 시세차익이 높지는 않더라도 안정적인 차익 확보가 가능하다는 장점을 안게될 것으로 예상된다.

◆동양엔파트, 낮은 경쟁률과 세부담 없어 오히려 유리

물론 임대아파트는 특성상 분양아파트에 비해 시세가 다소 낮게 형성되는 것은 사실. 이에 따라 판교지역 중대형 집값 시세가 최고 예상치인 평당 3500만원 이상으로 형성되면 분양아파트는 동양엔파트에 비해 거의 2배에 가까운 7~9억원 가량의 차익을 얻을 수 있게 된다.

하지만 동양엔파트의 경우 보유세, 특히 종합부동산세를 내지 않는 만큼 결코 시세차익 확보에 있어서도 불리하지 않을 것으로 전망된다. 정부는 8.31대책에서 오는 2009년부터 보유세 비율을 1%까지 높일 것이라 공언한 바 있다. 이 무렵 입주를 시작할 판교아파트는 보유세 부담이 커질 것은 뻔한 일이다. 이에 따라 40평형대 일반분양 아파트가 평당 3000만~3500만원에 형성돼 약 12억원선에 이른다면 연간 보유세는 1200만원이 되며 이 경우 10년간 보유세 부담은 1억2000만원까지 치솟아 임대아파트라 임대기간 동안 보유세 부담이 없는 동양엔파트로선 더 큰 가격 경쟁력을 갖게될 것으로 전망된다.

여기에 임대아파트는 청약경쟁률이 낮은 만큼 당첨 가능성이 높은 것도 긍정적인 부분. 중대형평형 청약예금통장 가입자가 단 10%만 청약에 나서도 판교 청약경쟁률은 100대1이 넘을 것으로 전망되는 만큼 10대1이 넘지 않을 것으로 예측되는 동양엔파트는 투자가치에서도 손색이 없다는 게 회사 측의 설명이다.

동양생명 관계자는 "동양엔파트의 경우 시세차익은 일반 분양 아파트보다 낮을 것으로 전망되지만 분양전환가격이 시세에 따라 낮아지는 등 입주자의 리스크가 적은데다 세부담이 없고 경쟁률이 낮은 만큼 오히려 분양 아파트를 능가하는 경쟁력을 갖고 있다"라며 "판교 동양엔파트는 동양생명이 공급하는 첫 아파트인 만큼 분양 아파트 못지 않은 내외장재와 평면설계가 뒤따를 것"이라고 말했다.

한편 판교신도시 A19-1블록에 들어서는 동양엔파트는 신분당선 판교역(예정)이 인접해 있고 단지 옆으로 난 분당~수서간, 분당~내곡간 도시고속화도로를 이용하면 강남권까지 15분 이내에 진입이 가능해 입지여건에서도 우수한 것으로 평가된다