입주 앞둔 수도권 미니신도시 전망도 엇갈려

최근 수도권 택지지구 청약조건이 까다로워지면서 실수요자들이 갓 입주를 시작한 수도권 택지지구에 눈을 돌리고 있다.

지난 2003년 분양해 현재 입주를 시작한 수도권 택지지구는 서울접근성이나 단지 환경에 있어 판교를 제외한 나머지 신도시와 어깨를 나란히 하는 입지여건을 갖췄다는 평을 받기 때문이다. 하지만 이들 신규 입주 택지지구는 분양가 대비 프리미엄과 입주율 등에서 서로 엇갈린 운명을 보이고 있다.

우선 대표적인 곳으로 용인 동백지구가 꼽힌다. 전체 100만평 규모에 1만5천여 세대가 입주할 미니신도시 급 택지지구인 동백지구는 지난 2월부터 입주에 들어갔다. 분양 당시 서울과의 접근거리와 전철역이 없는 등 용인지역의 상시적인 교통체증이 문제가 되면서 통장사용을 망설인 청약자도 많았다. 하지만 결과는 대성공이었다.

동백지구 아파트는 전평형에서 분양가 대비 웃돈만 1억원 이상이 붙는 등 일거에 인근 구성지역 아파트값을 따라잡았다. 현재 버블세븐으로 지목된 용인지역 집값이 조용한 이유도 바로 동백지구에 있다. 올해 2월부터 석달 사이에만 무려 7000여 세대가 입주를 시작하면서 일시적인 공급 과잉현상이 나타나고 있는 탓이다.

이에 따라 동백지구는 아직 입주율과 가격 상승면에서 그리 높지 못한 현황을 보이고 있다. 하지만 현장에서 바라본 향후 전망은 밝다. 지난 2004년 하반기 입주를 시작한 죽전지구도 입주 초기 3~4개월 간은 공급과잉에 따라 입주직전보다 시세가 떨어지는 등 약세를 보였지만 불과 6개월 후엔 분당신도시와 어깨를 나란히할 정도까지 가치가 솟아올랐던 바 있다.

동백지구 역시 입주초기 가격 약세현상은 당연하지만 곧 회복이 가능할 것이란 게 현지 중개업자들의 이야기다. 지구 내 환경이 죽전 등 소규모 택지지구와는 격을 달리하는 미니신도시급 택지지구란 점과 함께 임대아파트를 제외하곤 20평형대 이하 소형 평형 물량이 거의 없는 유일한 단지란 점 때문이다.

동백지구 인근 D공인 관계자는 "동백지구 동시 입주물량은 죽전지구의 두 배 수준인 만큼 초기 가격과 입주율이 낮은 것은 당연하다" 라며 "수도권 전철역사가 없는 것이 약점으로 지적되지만 현재 평당 1000만~1100만원 대인 이 지역 집값은 죽전에 준하는 수준까지 올라 갈 수 있을 것"이라고 전망했다.

일산신도시와 경계를 함께하고 있는 고양시 풍동지구 역시 당초 기대를 넘어선 결과를 보이면서 예비 입주자들을 흡족케하고 있다. 풍동지구는 대한주택공사가 건립한 소규모 택지지구. 이때문에 기반시설과 편의시설 면에서 동백지구와 같은 대규모 택지지구보다 훨씬 열악한 점이 문제점으로 지적되면서 결국 일산에 '기반하는' 택지지구가 될 수 밖에 없을 것이란 예측이 주를 이뤘다.

하지만 올 7월부터 9월까지 입주가 집중될 풍동지구는 대부분 공급 아파트가 주공이 건립한 아파트란 약점에도 불구하고 30평형대의 경우 평당 200만원이 넘는 분양가 대비 웃돈이 예상된다. 현재 풍동지구 물량 중에서 유일하게 거래가 가능한 풍동 주공그린빌2단지 이주민전용 아파트는 33평형의 매매가는 2억 6900만 ~ 2억 8900만원 선으로 분양가 대비 웃돈은 6000만~8000만원 선에 이른다.

이에 따라 주공아파트와 성원 등 일반 분양 대상인 아파트들이 입주를 시작하게 되면 40평형대 이상은 1억원 가량의 웃돈도 가능할 것이란 전망이 나오고 있다. 풍동 역시 모도시 격인 일산신도시가 최근들어 큰 폭의 가격 상승세를 이어가고 있는 것이 우선 강점으로 꼽힌다.

풍동 현지 K중개업소 관계자는 "입주일과 입주와 등기 이전 매매가 가능하냐는 문의가 많이 오고 있다"면서 "현재 풍동지구 시세는 평당 850만원 선이지만 입주 후 일산신도시에 육박하는 평당 200만원 이상 상승은 가능할 것"이라고 말했다.

반면 출판문화정보단지와 LCD공장 등 대규모 산업단지 배후주거지역으로 건설된 파주시 교하읍 교하택지지구의 경우 맥을 못추고 있다. 지난 2003년 11월 당시로선 다소 높은 평당 680만원선에 분양된 교하지구는 분양 당시에도 대규모 미계약이 발생하는 등 삐걱대는 모습이 역력했다.

1월부터 입주를 시작한 교하지구는 현재 대부분의 단지가 입주를 마친 상태. 하지만 분양가 대비 웃돈은 3000만~4000만원 사이로 타지구보다 훨씬 낮은 상황이다. 특히 아직 초기 입주율이 30%선에 머물고 있는 등 산업단지 배후주거지란 당초 기대에 못미치는 결과를 나타내고 있다.

하지만 이정도의 프리미엄도 성공적인 결과란 이야기도 흘러 나오고 있는 상황. 현지 중개업소 관계자는 "비인기 브랜드가 대거 참여한 소규모 택지지구 분양이었음에도 불구하고 분양가는 당시 두 어달 전인 동백지구보다도 높은 가격이 책정된 것이 실책"이라며 "그나마 파주 운정신도시 개발이 확정되면서 이 정도 매매가격 형성이 가능했다"라고 말했다.

향후전망은 그다지 어둡지만은 않다. 교하지구 역시 20평형대 이하 소형평형 물량이 거의 없는데다 인근 파주 운정신도시 건설로 인한 시너지 효과가 예상되기 때문이다. 수도권 전철 경의선 복선 개통에 따른 수혜는 운정신도시보다 떨어지지만 자유로 이용이 보다 수월한 것으로 장점으로 취급되기 때문이다.

특히 내년 분양이 예상되는 파주운정신도시의 경우 최고 평당 1000만원까지의 분양가가 예측되고 있어 현재의 낮은 집값으로 인해 파주교하지구가 얻을 후광효과는 더욱 커질 것이란게 현지의 분석이다.

현지 I공인 관계자는 "교하지구를 끝으로 공영개발이 추진되면서 수도권 알짜 택지지구는 사실상 사라졌다"라며 "현재는 주택시장에서 주목을 받지 못하지만 운정신도시 분양이 다가오면 이에 대비해 가격경쟁력이 있는 교하지구의 가치도 더욱 높아질 것"이라고 말했다.