집값 폭락하면 서민들이 더 타격

정부가 연일 집값 상승의 주범으로 '버블 세븐'을 거론하고 있는 가운데 정부의 의도대로 집값 경착륙이 이뤄진다면 서민들이 더 타격을 입을 것이란 반대 여론이 만만치 않다.

정부의 성급한 버블 판단이 가계파산으로 이어진다면 부동산 버블 발표-소비위축-기업매출감소-대량해고-가계파산-부동산 폭락의 고리로 이어질 수 있다는게 전문가들의 공통적인 견해다.

자기자본대비 50%이내로 대출을 이용하는 자산가들은 그들에게 유리한 여러가지 대내외적인 요건으로 인해 오히려 그들의 자산을 늘릴 수 있는 계기가 될 수 있으나 서민들은 통상 집을 구입할 때 자기자본을 훨씬 상회하는 변동 금리부 대출을 이용해 집을 구입하는 경향이 있다. 이에 따라 참여정부의 바람대로 주택시장이 경 착륙되면 가장 먼저 피해를 보는 것은 서민들 쪽이라는 지적이 설득력을 얻고 있다.

저금리의 영향으로 유동성이 풍부해져 주택시장이 최근 몇 년 동안 올랐으나 부동산 가격거품은 사람들이 갚을 능력도 안되면서 마구잡이로 사들이는 것으로 예전과 다른 대출규제로 인해 가격 거품 요인이 많이 사라졌다.

우리나라는 지난해부터 이미 투기지역에서 주택담보 대출비율을 40%로 줄이는 정책을 시행하고 있다. 게다가 3.30 대책으로 인한 DTI 시행으로 주택담보대출가능 금액이 더욱더 줄어들었기 때문에 예전보다 주택구입시 ‘자의 반 타의 반’ 자기자본 대비 대출비율을 줄일 수 밖에 없는 상황이다.

부동산 시장은 주택담보대출을 담보가 대비 90~120%까지 퍼준 90년대 초반의 일본부동산 거품붕괴직전의 상황과는 곧잘 비교되어 진다.

은행권의 주택대출은 전체대출자산의 32%를 차지하는데 정부의 계속적인 대출규제로 한국의 주택담보 대출 비율(LTV)은 국제기준에 비해 아직 낮은 게 현실이다.

현재 우리나라 은행권의 LTV는 주택가격의 60%가 채 되지 않아 이론적으로 보면 현재 보다 20~30%정도 주택가격이 하락한다고 해도 견딜만한 수준이다.

하지만 LTV 비율을 높게 잡아 2순위 담보까지 설정해가며 마구잡이로 대출해준 제 2금융권이 문제인데 주택버블이 정부의 의도대로 현실화되면 우선적으로 대출 받은 사람들이 타격을 입을 밖에 없는 구조를 가지고 있다.

버블로 인한 부동산 가격 폭락은 수도권부터 시작해 지방으로 점차적으로 퍼진 일본과 달리 우리나라의 경우는 이미 버블신호를 오래 전부터 보내고 있는 지방 대도시부터 수도권으로 전이된다.

주택경기가 본격적으로 살아난 2002년부터 우리나라 적절 주택수급량의 절반가량을 실수요가 한정된 지방에서 건설사들은 고분양가로 경쟁적으로 쏟아내었다.

경기변동에 취약하고 실수요가 받혀주지 않은 곳에서 정부와 지자체가 ‘기업도시다 혁신도시다’ 하여 펑펑 터트려준 호재와 브랜드을 등에 엎고 고분양가를 들이댄 건설사들은 이번 기회에 자성해야 한다는 목소리가 지배적이다.

유앤알 컨설팅 박상언 사장은 "부동산가격 상승보다 더 무서운 것은 완만한 부동산 가격하락보다 급격한 부동산 가격 폭락인데 얼마남지 않은 지방선거를 겨낭해 섣부른 버블 논란을 불러 일으켜 선거전략으로 이용하려는 의도는 아닌가 의심의 눈초리도 일각에 없지 않다"며 "오늘날 ‘버블 세븐’ 지역을 지적하면서‘버블 논쟁’에 까지 이르게 한 정부정책당국자들도 일정부분 책임을 져야 할 것 같다"고 말했다.