주택구입 후 준공공임대시 양도세 면제

향후 3년간 새로 주택을 구입한 뒤 준공공임대주택으로 활용하면 양도세를 면제받을 수 있다. 월세세입자는 월세 납부액의 10%를 소득세에서 공제함에 따라 1년 중 한 달치 가량을 지원받을 수 있게 된다.

정부는 26일 ‘경제혁신 3개년 계획’ 후속조치의 일환으로 이 같은 내용이 담긴 ‘주택임대차시장 선진화 방안’을 확정·발표했다. 정부는 이번 방안에 대해 전세의 월세전환이 가속화되는 임대차시장 구조변화에 맞춰 공급·수요·인프라 측면에 걸쳐 마련한 구조적인 대응책이라고 설명했다.

◇ 민간 임대사업자 세제혜택 늘린다

정부는 민간임대주택 공급을 활성화하기 위해 우선 준공공임대주택에 대한 세제·금융지원을 강화하기로 했다. 이에 따라 향후 3년간 주택을 구입해 준공공임대주택으로 활용할 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도세를 면제키로 했다. 지난해 4·1대책에서 1주택자의 기존주택을 매입한 경우로 한정해 감면혜택을 부여했던 반면 이번에는 대상제한을 없앴다.

재산세와 소득세 감면비율도 확대된다. 준공공임대주택의 재산세는 40~60㎡의 경우 감면율이 기존의 50%에서 75%로 확대되고 60~85㎡는 기존의 25%에서 50%로 확대된다. 소득·법인세의 감면율도 기존의 20%에서 50%로 확대된다. 아울러 현재 미분양에만 국한된 주택기금의 지원대상도 기존주택에서 신규분양주택까지 확대하기로 했다.

소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환하는 등 임대소득에 대한 과세방식도 정비했다. 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2000만원 이하인 경우 소득세율을 단일세율로 분리과세하고 세법상 사업자등록의무를 면제하기로 했다. 3주택이상이거나 주택임대소득 2000만원 이상인 경우는 종전대로 종합소득과세를 한다.

◇ 월세지원 늘리고 ‘부자전세’ 지원 줄인다

월세에 대한 공제방식은 소득공제에서 세액공제로 전환하고 대상도 현행 총급여 5000만원 이하에서 7000만원 이하로 확대한다. 집주인의 동의가 없더라도 월세임대차 계약서와 월세납입을 증명할 수 있는 계좌이체 확인서만으로 월세납입을 증명할 수 있게 되며 확정일자가 없어도 신청할 수 있다. 국토교통부 관계자는 “월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써 1년에 한달 이상의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생한다”고 설명했다.

같은 세입자 가운데에서도 고액 전세거주자에 대해서는 정부지원을 줄인다. 주택기금 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한하고 전세 보증금이 수도권 4억원, 지방 2억원(현행은 6억원까지 보증) 초과하는 경우 일반 시중은행 전세대출에 대한 공적보증 지원을 중단하기로 했다.

아울러 전세 위주로 규정돼 있는 주택임대차보호제도는 연구용역 등을 거쳐 월세시장 확대에 맞춰 올해 12월 안으로 개정할 방침이다.

◇ 50인 미만 중소 주택임대업 법인세 감면

LH(한국토지주택공사)의 부채에 대한 우려가 높아지는 등 공공부문에서의 공공임대주택 조달이 한계를 나타냄에 따라 민간의 ‘임대주택리츠’를 활성화하는 방안도 대거 추진된다. LH의 직접건설과 공공임대리츠를 병행해 오는 2017년까지 당초 건설예정인 공공건설임대 4만호를 공급하고 추가로 분양용지를 활용해 최대 4만호를 공급한다는 계획이다.

우선 리츠법 개정을 통해 총 자산의 전부를 임대주택에 투자해야만 공모·분산 의무가 배제되는 현행 제도를 총자산의 50%이상만 투자해도 되도록 개정한다. 또 상장요건도 현행 실물부동산 70%에서 리츠 주식 등을 포함한 간접부동산 70%로 완화한다.

또 임대주택리츠에 부동산을 현물출자하는 경우 해당 주식을 처분해 실제소득이 발생할때까지 양도차익 과세를 연기한다. 인센티브 면에서는 주택기금의 요구수익률보다 높은 수익률을 보장할 방침이다. 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 ‘통분양’을 받는 것도 가능해진다.

국토부 관계자는 “임대주택의 개발·운영에 전문성을 갖춘 리츠와 주택임대관리업 활성화로 금융·건설업과 부동산서비스업의 융복합이 가속화돼 발전이 기대된다”고 말했다.