공유형 모기지 관련 주요 Q&A

공유형 모기지 시범사업이 실시됨에 따라 국민들이 궁금해할 11가지를 다음과 같이 정리했다.

△공유형 모기지는 무엇인가. 누가 대상인가.

- 수익 공유형은 안정적 주거를 희망하나 목돈이 부족한 실수요자에게 집값의 최대 70%까지 기금에서 저리 대출을 하고 매각이익을 공유하는 것이다.

손익 공유형은 주택기금이 전세금 등 목돈이 있는 무주택자에게 집값의 40%까지 지분성격의 자금을 대출하고 매각손익을 모두 공유하는 것을 말한다.

-시범사업인 점을 감안해 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자에 한정해 지원할 계획이다.

△이러한 상품은 왜 만들었나.

- 물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하는 취지에서 만들었다.

특히 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영한 것으로 볼 수 있다.

△기본형과 공유형 중 어느 것이 더 유리한가. 또 기본형과 수익/손익공유형을 자세히 비교해달라.

- 일견 금리가 저렴한 공유형이 유리해 보이나 공유형이 기본형보다 절대적으로 유리한 상품은 아니다.

수익공유형의 경우 집값이 오르지 않으면 1.5%의 금리만 부담하나 집값이 오르면 결과적으로 최대 5%의 이자를 부담해야 한다. 따라서 공유형은 시세차익보다는 안정적 주거공간을 희망하는 실수요자에게 적합한 상품으로 꼽힌다.

결국 공유형은 안정적 주거공간을 희망하나 집값 하락/상승기대가 교차하는 실수요자에게 적합한 상품이다.

- 주택 구입자의 집값에 대한 기대, 자기자금 규모 등 개인적인 상황에 따라 각 제도 모두 장단점 있다.

금리면에서는 공유형 모기지가 유리하다. 기본형이 3.3%인 반면 수익형은 1.5%다.

원리금상환부담은 손익형이 가장 유리하다. 기본형과 수익형은 원리금 균등분할상환을 하지만 손익형은 만기 일시 상환이다.

대출한도는 기본형과 수익공유형이 유리한 편이다. 기본형과 수익형은 LTV 70%이지만 손익공유형은 LTV 40%다.

대출기간은 모두 20년 만기로 동일하다.

집값하락시, 손익형이 유리하다. 기본형과 수익형은 손실 100% 매수인 부담인 반면 손익형은 기금과 손실을 공유하기 때문이다.

시세차익 배분의 경우 집값 상승시, 기본형이 가장 유리하다고 본다. 기본형은 수익 100%를 향유하지만 수익형과 손익형은 기금과 수익을 공유한다. 다만, 수익형은 기금이 손실가능성이 없는 만큼 기금 수익률 상한을 제한하므로 손익형보다 일부 유리하다.

△가격조작의 가능성과 매입·매각시 시세 검증 계획은.

- 시세차익을 정확히 평가하기 위해 매입·매각 가격을 엄격히 검증할 계획이다.

매입시 매입 예정가격이 시세 대비 10%(또는 3000만원) 이상인 경우 대출 거절 및 대출심사시 매입가격이 낮을수록 인센티브를 제공한다.

매각시 현행 실거래가 검증 시스템을 보다 엄격하게 적용할 방침이다.

먼저 주택매각 전 우리은행 대출지점에 매각계획 통보 의무화한다.

우리은행은 주택소유자에게 당해 지역 실거래가 정보 제공 및 주변 시세의 5% 이하 매각 희망시 계약체결 전 실거래가 확인서 징구(중개업소 및 매매자) 및 계약 후 실거래가 검증 계획을 주지한다.

또한 우리은행은 한국감정원에 시세 감정을 의뢰한다.

실제 매도가격이 감정가격의 5% 또는 1500만원 하회시 중개업소 및 매매자 조사 후 규정 위반시 과태료 부과 및 국세청에 통보한다.

시세조작으로 과태료가 부과된 경우는 감정원의 시세 감정액으로 시세차익 산정할 계획이다.

△시범사업 일정은 어떻게 되는가.

- 9월 23~30일 사전 상담기간을 두고 상품은 10월 1일 출시한다. 10월 1일 오전 9시부터 5000세대 선착순으로 우리은행 홈페이지(http://www.wooribank.com)에서 신청 가능하다. 인터넷 접수순으로 대출심사가 진행돼 10월 중순부터 순차적으로 승인 통보할 예정이다.

△시범사업 대상지역과 주택은 어떻게 되나.

- 수도권 및 6대 광역시 소재 아파트에 국한된다. 또한 기존 주택 거래 활성화 및 미분양 해소 지원 차원에서준공된 기존 아파트와 준공후 미분양 아파트가 지원 대상이다.

△사전상담 기간을 두는 이유는.

- 새로 도입하는 금융상품이므로 수익·손익공유형 모기지의 상세구조 등 상품내용에 대해 충분한 정보 제공이 필요해 사전상담기간을 도입한다.

사전상담기간 동안 인터넷 접수요령 및 방문시 필요서류 등에 대해서도 설명할 예정이다.

△사전상담시·접수시 매매계약을 체결하고 방문해야 하나. 또 어디서 언제부터 신청할 수 있는가.

- 그렇지 않다. 다만, 어느 아파트에 매매계약을 할지 사전에 선정하고 예상 매매금액을 확인해 인터넷 접수 시 금액을 입력해야 한다.

시범사업 지역내 모든 우리은행 지점에서 사전상담이 가능하고 추후 접수도 진행할 예정이다.

- 신청은 다음달 1일 오전 9시부터 5000세대 선착순으로 우리은행 홈페이지(http://www.wooribank.com)에서 신청 가능하다.

△인터넷 접수를 받는 이유는 무엇이며 우리은행을 이용하지 않고 있다면 어떻게 신청해야 되나. 또 인터넷 접수시 미리 알고 있어야 할 내용은 무엇인가.

-선착순 모집에 따른 밤샘 줄서기 등 부작용이 예상돼 인터넷 접수방법을 도입한다. 우리은행을 이용하지 않고 있다면사전상담(9월23∼30일)시 우리은행에서 인터넷뱅킹 가입한 후 10월 1일 접수해야 한다.

-미리 알고 있어야 할 내용은 예상 매매 아파트의 주소(법정동) 및 부속주소 (동/호수), 중개업소등을 통해 매도자와 협의한 예상매매가격이다.

△시범사업 대상(3000가구) 선정기준은.

- 심사항목은 크게 신청인에 대한 정책적 지원필요성, 상환능력, 대출 대상 주택의 적격성 등 3개 항목으로 나눠 선정한다.

△시세차익(차손)은 어떻게 공유되는가.

- 수익공유형 모기지 경우 전환사채나 신주인수권부 사채와 같이 일반대출에 비해 낮은 금리로 자금을 빌려주되 향후 발생하는 이익을 공유하는 모기지 상품이다. 생초 기본형 금리(2.6~3.4%)보다 낮은 1.5%의 금리로 대출하되 시세차익 발생시 구입가격대비 대출평잔 비율만큼 기금에 귀속한다.