[새 정부 부동산 시장 전망]전·월세 시장, 철도 위 인공 대지·목돈 안드는 전세… 실효성은 ‘글쎄’

통계청이 발표한 ‘2010 인구주택 총조사 가구·주택부문 전수집계 결과’에 따르면 2010년 11월 1일 기준 우리나라의 총가구 수는 1733만9000가구, 총주택 수는 1767만2000호로 나타났다. 이는 우리나라 100가구당 101.9채의 주택이 보급돼 있다는 의미로 통계적으로는 가구당 1주택을 소유하고도 집이 남아야 한다.

하지만 현실은 가구 중 40%가 주택을 소유하고 있지 못하고, 매년 급증하는 전셋값으로 이곳저곳을 옮겨다니는 ‘주거불안’이나 전세 대출을 갚기에도 빠듯한 ‘렌트푸어’가 사회적 문제로 확대되고 있다.

◇MB정부 ‘실패한’ 전셋값 안정, 새 정부가 잡을까?

#지난해 서울에서 대학을 졸업하고 직장에 취업한 A씨는 보증금 1000만원에 월세 45만원을 내고 원룸에 입주했다. 목돈이 매달 나가지 않는 전세를 선호했지만, 전세보증금이 워낙 높은 탓에 엄두를 내지 못했다. 사회 초년생인 그는 급여 180만원을 받아 월세와 가스, 전기, 통신료 등 기본 생활비로만 100만원을 지출하고 교통비와 식비, 학자금 대출금을 납부하고 나면 통장 잔고는 항상 비어 있다.

A씨는 “전세자금 대출을 알아보려 해도 사회 초년생인데다 전세자금의 일부분은 이미 확보하고 있어야 하기 때문에 전세로 갈아타기가 어렵다”며 “월세로 생활하다 보니 수입 중 대부분이 주거비 등으로 빠져나가 전세자금이 모이지 않는 악순환이 되풀이 되고 있다”고 말했다.

2008년 금융위기 전까지 주택가격에 비해 상대적으로 상승폭이 작았던 수도권 전셋값이 이명박 정부 이후 큰 폭으로 상승했다. 이명박 정부는 이런 전셋값을 안정시키기 위해 지금까지 전·월세 대책만 모두 8번을 내놨다.

먼저 임기 1년 만인 2009년 8월에는 ‘전세시장 안정대책’을 내놓으면서 주택기금에서 전세자금을 낮은 금리로 지원했다. 또 1년간 한시적으로 주택금융공사의 전세대출 보증 한도를 늘렸다.

하지만 전·월세난보다 주택공급에 주력한 탓에 보금자리주택을 늘렸고, 이로 인해 값싼 가격에 주택을 구입하려는 수요자들이 늘면서 오히려 전세난은 극한으로 치달았다.

전세대란이 시작된 2011년에는 ‘전·월세시장 안정 방안’을 내놨다가 지원이나 정책이 약하다는 비판에 한 달 만에 다시 보완대책을 추가했다. 결국 땜질식 처방으로 시장 혼란만 부추겼다는 지적을 받았다.

이런 불안정한 정책 탓에 전세가격은 끝없이 치솟았다.

한 부동산 정보업체의 조사에 따르면 지난 2008년 2월 MB정부 출범 후 2012년 12월 현재까지 전세 변동률은 △서울 32.16% △경기 33.01% △신도시 26.61% △인천 24.94% 등 수도권은 24~33% 상승한 것으로 나타났다. 지방 역시 △5대 광역시 46.32% △기타 시·도 51.28%로 전국 곳곳에서 전셋값이 급등했다.

부동산 뱅크 장재현 팀장은 “이명박 정부 이후 연 7%대로 올랐던 전셋값이 14~15%까지 치솟는 등 2배 이상 올랐다”며 “보금자리주택으로 주거안정 정책을 폈지만 오히려 이 물량을 기다리는 수요자들로 부동산 경기가 악화됐다”고 말했다.

◇박근혜 당선인 대선 공약 “목돈 안드는 전세·임대주택 확대할 것”

박근혜 당선인은 지난 대선후보 당시 렌트푸어에 대해 △행복주택 프로젝트 △목돈 안드는 전세제도 △보편적 주거복지 △영구임대주택 관리의 공공성 강화 등을 공약했다.

먼저 행복주택 프로젝트는 철도부지 상부에 인공대지를 조성하고, 그곳에 아파트, 기숙사, 상업시설을 건설하는 신개념 복합주거타운 정책이다. 사유지를 매입하지 않고 국유지에 대해 낮은 토지사용료를 납부함으로써 기존 시세 대비 2분의 1 ~ 3분의1 수준의 저렴한 보증금과 임대료로 주택공급이 가능하다는 것이 박 당선인 측의 설명이다.

또 박 당선인 측은 당장 올해 하반기부터 시범적으로 5개소에 1만 가구를 착공할 계획이다.

목돈 안 드는 전세제도는 최근 전세보증금이 급등하면서 갑자기 목돈을 마련해야 하는 서민들의 고통이 커지고 있는 데 착안해 공약에 선정됐다. 대출의 경우 금융기관에 제공할 담보가 적은 서민들은 금리가 높은 신용대출을 받을 수밖에 없고, 이마저도 받지 못해 월세 등 비싼 비용을 지불하는 경우도 있다.

박 당선인 측은 집주인(임대인)이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하고, 대출금 이자는 세입자(임차인)가 납부·부담하게 해 전세보증금 1억원 기준, 연간 5만 가구에 5조원의 대출 지원을 하겠다고 밝혔다.

특히 집주인들이 해당 제도를 적극적으로 활용할 수 있도록 하기 위해 전세보증금의 이자 상당액(4%)에 대해 면세하고, 전세보증금 대출이자 납입 소득공제 40%를 인정해 제도를 정착시키겠다는 입장이다.