[위기의 한국경제]설익은 반값아파트 정책…전세대란·시장침체 불렀다

⑥한겨울 부동산시장-무주택자 “로또아파트 기다릴래”…전세값 상승 부채질

이명박 정부가 보금자리주택 정책을 발표한 것은 2009년 8월. 시세보다 15%이상, 최대 반값에 아파트를 공급하겠다는 청사진을 내놨다. 서민들이 환호했다. 실제로 2009년 9월 처음 선보인 서울 강남과 서초지구 아파트는 분양가가 3.3㎡당 1000만원대로 시세의 반값이었다. 로또아파트가 탄생했으나 이때부터 집을 살 능력이 있는 수요자들이 전세에 눌러앉기 시작했다. 결국 정상적인 주택거래가 위축된 것은 물론 민간 건설사는 미분양으로 몸살을 앓고 전셋값은 천정부지로 치솟았다. 서민을 위한다는 정책이 서민을 괴롭히는 정책으로 전락하는 동시에 부동산 장기 침체까지 불러왔다는 평가다.

◇‘반값 아파트’공약 전세대란 불러=반값 아파트 열풍은 집값 안정에는 기여 했지만, 전셋값 폭등의 부작용을 불러왔다. 무주택자들이 로또 당첨을 위해 전세입자로 눌러앉으면서 수급불균형에 따른 전셋값 상승을 초래했기 때문이다.

실제로 참여정부 3년간 전국 전셋값 상승률은 2.98%에 그쳤지만, MB정부 3년간은 13.57%를 나타냈다. 무려 4배가 넘는 전셋값 상승률이다. 조은상 닥터아파트 연구원은 "저렴한 보금자리주택의 대거 공급으로 시장 침체가 지속되면서 매매시장의 경우 가격 상승 동력이 없어졌다"며 "이 같은 매매시장의 불확실성 때문에 전세로 머무르려는 수요가 늘면서 전세시장은 강세를 보이고 있는 것"이라고 풀이했다. 집을 살 능력이 있는 수요자들 마저 보금자리 당첨을 바라고 전세에 전전하다보니 주택거래마저 실종되고 있다. 특히 보금자리주택이 대거 들어서고 있는 수도권의 거래침체가 심각하다.

국토부에 따르면 지난 6월 수도권 주택거래 건수는 1만4489건으로 최근 5년 평균(1만7796건)에 크게 못미치고 있다. 이런 거래실종은 집값을 끌어내리며 전세 재계약 수요만 늘려 신도시의 미분양 적체를 가중시키는 요인으로도 작용하고 있다.

◇대형건설사 살아남고 중견 줄도산=보금자리주택 정책은 건설사들을 부도와 퇴출 공포로 내몰고 있다. 특히 주택사업 비중이 높은 중소건설사들에게 공포의 대상이다. 2008년 금융위기에 그로기 상태에 몰린 상황에서 거래 실종 등 부동산 경기 장기체가 경영난을 가중시키고 있는 것이다. 실제로 주택사업을 주력으로 하는 중견건설사들은 대거 퇴출을 시련을 맞았다. 경영난에 부딪친 건설사들에 금융권에서 대출 상환압박을 가하는 등 자금지원을 끊어버렸기 때문이다. 대한건설협회에 따르면 건협이 파악가능한 1만여개 건설사 가운데 MB정부 이후 워크아웃이나 법정관리에 들어간 건설사가 무려 29개에 이른다. 이 가운데 10위권 내 대형건설사는 단 한 곳도 없었다. 이는 워크아웃이나 법정관리 등 금융권의 지원조차 받을 수 없는 건설사는 제외된 수치여서 실제 퇴출 업체수는 파악조차 어렵다는 게 업계 관계자의 전언이다.

수도권 미분양 아파트를 사들여야 할 강남 등 서울지역 전세수요자들의 저렴한 보금자리주택 청약 대박만 기대하는 탓에 자금압박을 견디지 못한 건설사들의 줄도산이 현실화된 것이다. 이에 주택사업에 뛰어드는 건설사는 눈에 띠게 줄고 있다. 대한주택건설협회에 따르면 지난해 12월말 주택사업 등록업체 수는 4906곳. 이는 MB정부 출범 이전인 2007년말 6901곳에 비해 29% 줄어든 것이다. 이같은 주택사업 업체 감소추세는 민간아파트 공급감소로 이어져 전세난을 가중시킬 수 있다는 게 전문가들의 견해다.

◇거래활성화·가격안정 두마리쫓다 시장혼란만=전문가들은 포퓰리즘에 입각한 정책이 부동산 시장 장기침체의 원인이라고 말한다. 반값아파트 등 이명박 대통령이 자신의 대중적인 인기만 쫓다가 부동산 시장을 장기침체 국면으로 몰아넣었다는 것이다. 특히 정책효과를 확인하기도 전에 대책만 쏟아내다보니 시장이 시그널을 잘못해석 하는 등 혼란만 키웠다는 평가다. 지난 3월 DTI규제 부활이 가장 단적인 사례다. 지난해 연말 반짝 거래 상승을 정부가 대세 상승으로 오판하고 금융규제를 다시 부활시킨 것. 이후 거래가 다시 줄면서 전셋값만 더 올렸다는 평가다.

MB정부 초기 종부세 등 각종 세제를 완화한 것도 문제점으로 지적되고 있다. 당시 다주택자에 대한 규제를 유지하거나 더 강화했다면 강남 등 수도권에서 양질의 주택이 매물로 대거 나와 전세난 해소에 도움이 됐을 것이라는 지적이다. 마찬가지로 보금자리정책도 속도조절 없이 강력하게 드라이브를 걸었다면 거래 시장 활성화와 함께 주택가격 안정까지 이뤄냈을 것이라는 견해도 적지 않다. 부동산 시장 한 관계자는 “저렴한 분양가로 일부 호평을 받았던 보금자리정책도 속도조절론 등 포퓰리즘에 빠지면서 퇴색돼 버렸다”며 “거래활성화와 가격안정이라는 양립할수 없는 두마리 토끼를 쫓다가 화를 키웠다. 정책 일관성을 포기한 MB정부의 자업자득”이라고 꼬집었다.