DTI가 뭐길래..실수요자에도 직격탄

경기침체 등 영향으로 부동산 거래가 꽉 막히자 규제의 핵심이라는 총부채상환비율(DTI:Debt to lncome)의 완화를 정부가 검토하고 있어 실수요자들의 관심이 집중되고 있다.

아무리 돈이 많은 수요자라도 100% 자신의 자금으로 주택을 구매하는 경우는 거의 드물다. 따라서 금융권의 대출 비율과 관련된 이번 DTI규제 완화는 주택구매 수요자라면 촉각을 곤두세우고 지켜볼 큰 이슈가 된다.

DTI란 주택을 구입하려는 고객이 주택담보대출을 받을 때 미래에 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 역할을 한다.

이 때문에 소득이 없는 은퇴자나 실제보다 소득을 적게 신고한 자영업자의 경우 상환 능력이 있어도 불리하게 적용된다는 논란이 있어왔다. 하지만 정부는 지난해 9월 DTI규제를 강남지역 뿐 아니라 수도권 전역으로 확대하면서 부동산 투기 억제책으로 이를 활용해 왔다.

전문가들은 최근 거래실종과 가격급락의 원인으로 DTI규제 확대를 지목하고 있다. DTI규제는 강남 재건축 등에 투자하는 가수요는 물론 빚을 내서라도 내집을 마련해야 하는 실수요자들에게도 직격탄을 날리는 탓에 실수요마저 꽁꽁 얼어붙게 만들었다는 평을 받고 있다.

특히 집값을 이끌어가는 대표적인 강남 재건축 아파트들이 하락세를 이어가는 것도 수년째 시장을 짓눌러운 DTI규제 때문이라고 입을 모으고 있다. 하지만 DTI규제가 집값안정과 가계부실을 잠재우고 있다는 평가도 받고 있어 정책의 성과를 논하긴 이르다는 시각도 있다.

DTI는 아파트값이 같더라도 DTI 비율, 매수자의 소득, 대출기간, 상환방식 등에 따라 대출 한도가 달라진다. 현재 투기지역인 서울 강남3구(강남·서초·송파)의 DTI는 40%, 나머지 서울지역(비강남권)은 50%다. 하지만 DTI가 10%포인트 높아질 경우 서울 강남3구와 비강남권의 DTI는 각각 50%, 60%로 집을 살 때 금융권에서 대출받을 수 있는 한도가 높아진다.

현재 DTI가 40%인 강남에서 주택을 구입한다면 매년 상환해야 하는 원리금이 연소득의 40% 이내여야 한다. 연소득이 3000만원인 수요자는 연간 원리금 상환액 1200만원, 5000만원인 수요자는 2000만원 범위에서 각각 대출이 가능하다는 얘기다. 하지만 DTI가 50%로 높아지면 연간 원리금 상환액 범위가 연소득 3000만원일 때 1500만원, 5000만원일 때 2500만원으로 늘어난다.