2006년 부동산시장 결산 마당

2006년 전국에 분양된 신규아파트 분양가는 평당 783만원으로 현 정부 출범 직전인 지난 2002년 504만원보다 55.4%(279만원) 상승하였다. 게다가 2003년 2월 기준으로 평당 아파트가격은 서울시는 58%, 신도시는 87.1%로 각각 올랐다. 그리고 가격상승은 현재진행형이다. 반면 지방의 주택가격은 오히려 어느 때보다 큰 하락 폭이 나타나 지역 간 양극화 현상이 심화되었다.

2006년 부동산관련 뉴스는 가지각색이다. 부녀회 담합과 버블세븐 지목, 실수요자 중심의 신청약제도, 8곳 수도권신도시 발표, 전과는 다른 예측불허의 무차별, 전방위적 아파트가격상승 등은 올 한해 부동산시장의 대명사라 할 수 있다. 어느 때보다 말도 많고 탈도 많았던 2006년의 부동산시장을 정리해보자.

■ 하늘 높을 줄만 아는 아파트가격, 얼마나... 왜.... 올랐나

2000년부터 주택가격의 연간상승률 추이를 보면 연평균 8.6%로 높은 수익률을 나타내고 있다. 또한 국민은행이 발표한 11월 전국주택가격동향조사에 따르면 전국주택매매가는 전월대비 3.1% 올라 1990년 4월(3.2%) 이후 17년 만에 처음으로 3%대 상승률을 기록했다. 특히 올해 경기도의 평균 분양가는 평당 1,017만원으로 2002년 평당 분양가 484만원보다는 평당 627만원(110.1%)이나 뛰었다.

▷ 주택가격 연간 상승률, 서울 8.6%↑, 수도권 8.3↑

아파트 매매가 상승원인은 복합적 이유가 있지만 이중 분양가 자율화로 인한 신규아파트 고분양가 논쟁은 빠질 수가 없을 것이다. 올 3월(9,420세대)과 8월(6,780세대) 분양된 판교신도시와 9월 파주 운정신도시(한라비발디 평당 1,300만원대) 및 은평구 뉴타운 SH공사 고분양가(평당 1,500만원대)가 주변일대를 비롯 서울 및 수도권 아파트 가격을 크게 곁부축하였다. 이로써 1999년 외환위기 영향으로 침체된 주택경기를 부양하기 위해 분양원가 공개논란이 본격화되었다.

▷ 전세가 폭등, 14개월 동안 10.2%↑

통계청 자료에 의하면 2000년 28.2%, 14.8%하던 전세와 월세비율이 2005년에는 22.4%, 19%로 각각 조정되었다. 이러한 주거점유의 변화와 더불어 계절적 요인, 쌍춘년 특수, 재고 전세물량 품귀 등으로 추석 이후 아파트 전세가격은 급격하게 올랐다. 특히 고분양가 및 매매가 상승 등에 따른 부동산정책 불신과 맞물려 전세값 폭등은 수도권 중소형 아파트가격상승을 연출하는 악순환을 초래하였다. 2005년 8•31 대책 이후 14개월 동안 수도권지역 전세가격은 10.2%가 폭등하였으며 2000년 7,683만원에 비해 2005년 11월 기준 1억2,998만원으로 69.2% 상승하였다.

▷ 재건축아파트 평균 매매가격, 참여정부 이후 109.1%↑

지난 9월 25일부터 재건축개발이익의 최고 50%까지 환수하는 재건축개발이익에 대한 부담금이 적용되었다. 먼저 관리처분계획 인가된 재건축 아파트가 면제됨에 따라 이곳 재건축을 중심으로 아파트가격이 크게 올랐다. 특히 재건축임대주택, 기반시설부담금 등 규제정책과 수요억제에 초점을 맞춘 정책과 맞물려 가격상승폭이 높게 나타나 강남지역의 재건축아파트는 올 10월 현재 평당 4, 115만원으로 가장 비싸게 형성되었다.

■ 5.31 지방선거와 뉴타운, 재개발지역 지분 추가상승

서울시 뉴타운 사업은 지난 5.31 선거 이후 본격적인 탄력을 받았다. 이와 함께 강북은 재개발 및 U턴 프로젝트, 도시재정비촉진법 통과 및 16곳 재정비촉진지구지정 등으로 수요급증 현상이 나타났으며 개발의 중심에 있는 용산, 성동구 일대를 중심으로 지분가격은 강세로 나타났다. 특히 대체투자처가 마련되어 있지 않는 상황에서 재개발지역의 연립∙단독주택지에 수요자들의 일시적인 몰림으로 매물이 드문데다 추석 이후에는 평당 1,000만원 이상으로 지분 호가만 폭등하고 있던 것이다. 현재 뉴타운사업지구는 서울시에는 △시범뉴타운 3개(은평, 길음, 왕십리) △2차 뉴타운 10개, 시범촉진지구 5개 △3차 뉴타운 10개, 2차 촉진지구 3개 등이 지정되었으며 최근 경기도 부천 소사, 남양주 덕소 등 9개시 10곳이 1차 뉴타운사업지구로 지정된 바 있다.

[tip] 경기도 뉴타운 10곳

경기도가 뉴타운 후보지로 선정한 곳은 △부천 소사(소사본동•괴안동•237만5000㎡) △부천 고강(177만5000㎡) △광명시 광명(광명4•6•7동•철산4동•87만4000㎡) △남양주시 덕소(51만5000㎡) △시흥 은행(61만9000㎡) 등이다. 또 △군포 금정(금정역•산본1∼3•금정동•57만6000㎡) △고양 원당(주교•성사동•130만㎡) △의정부시 금의(금오동•108만㎡) △구리시 수택•인창(수택•인창동•186만㎡) △안양시 안양(안양1∼3동•석수2동•박달1동•176만2000㎡) 등도 1차 사업지구에 포함됐다.

■ 끊임없는 논란, 부동산버블(거품) 주의보

고분양가 및 아파트가격 상승으로 최근 들어 아파트 가격의 전방위 지역을 막론하고 비상식적 급등과 주택담보대출 금리 급등세 등으로 인해 버블 붕괴에 대한 불안감이 커지고 있다. 국내 민간 경제연구소에서 나온 보고서뿐만 아니라 영국 이코노미스트 인텔리전스 유닛(EIU) 역시 우리나라가 일본의 전철을 밟아 버블 붕괴에 직면할 가능성이 높다고 보고한 바 있다. 문제는 국내총생산(GDP)의 하락세와 대통령 선거, 북한 핵 문제로 인한 정치적 불안정성 등이 복합적으로 작용해 장기간 불경기를 경험하게 될 가능성도 있다는 것. 부동산가격이 경착륙하게 되면 실질적으로 피해자는 결국 서민이다.

[tip] 부동산버블

부동산버블 존재여부에 대한 식별은 어렵다. 따라서 크기를 가늠은 더더욱 어려운 일. 반면 IMF는 버블을 식별하거나 설명하지 않고 자산가격의 변동에 대한 과거추세를 분석하여 경기정점과 저점을 식별하고 정점에서 다음 정점까지의 자산 가격상승률이 과거 상승률 분포에서 상위 25% 이내에 속해 있는 경우를 boom이라 규정하고 정점에서 저점까지의 가격하락률이 과거 하락률 분포의 25% 범위 내에 있을 경우를 bust라 정의한 바 있다. 따라서 자산가격이 경제적 내재가치보다 높게 형성되며 상승 기대심리를 타고 꾸준히 상승하는 현상, 추세변화를 이탈한 자산가격 상승, 일정기간 동안 자산가격이 상승하다가 폭락하는 현상 등을 우리는 통상 버블이라 정의한다. 버블이 무서운 이유는 무엇 인가. 바로 근로의욕 저하, 소득분배의 불평등, 국가경쟁력 약화 등 부정적 효과가 매우 크기 때문이다.

■ 주택담보증가와 금리인상 효과

12월 6일 한국은행이 발표한 ‘2006년 11월 중 금융시장 동향’에 따르면 지난 10월 은행의 주택담보대출은 4조 2,000억원이 늘어나 4년 2개월 만에 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 11월 현재 국민은행과 신한, 우리 등 4개 시중은행의 주택담보대출 잔액은 142조 9,000억원. 지난 11월 이후 총부채상환비율(DTI)규제방침이 알려지면서 미리 대출을 받아두려는 수요가 늘어났기 때문이다. 11월 23일 한국은행은 지급준비율 인상을 발표하였는데 이 때문에 시중은행의 주택담보대출 금리가 가파른 오름세를 보이고 있다. 현재 은행간 주택담보대출 금리는 연 5.68~6.68%로 올랐다. 주택담보대출로 1억원을 빌렸다면 한 달여 만에 연간 이자부담이 대략 30만원 정도 늘어난 셈이다. 한편 콜금리는 2006년 2월, 6월, 8월에 각각 0.25%p를 올려 현재 4.5% 대를 유지하고 있다.

■ 종합부동산세, 전년도에 비해 5배↑ 세액도 2.7배↑

2005년 말 종합부동산세법 개정으로 주택분 기준금액이 9억원에서 6억원으로 인하된 데다 그 사이 공시가격도 많이 상승되었다. 종부세 과세대상은 전년도 7만4,000명에 비해 27만7,000명 정도 증가하여 총 35만1,000가구로 집계되었다. 납부해야 할 종부세 신고세액은 1조7,273억원으로 작년에 비해 2.7배 높은 수준. 이중 주택을 보유한 개인은 23만7,000명이며 28.7%에 해당하는 6만8,000명이 1주택 보유자다. 지역별로는 서울과 경기 거주자가 전체 92.2%를 차지했고, 강남구 거주 세대는 20.3%, 서초구는 18%가 종부세 대상자다.

■ 해외부동산투자 본격화 그리고 투자고조

지난 5월 22일 개인이나 법인이 100만 달러 이내 주거용 부동산뿐만 아니라 투자용 부동산취득이 가능해졌다. 과거 비공식적으로 이뤄지던 해외 부동산 투자가 공식화되면서 한국 투자자를 겨냥한 상품이 연이어 출시됨에 따라 동남아, 중동, 중국, 미국, 캐나다 등 다양한 국가에 투자가 가능해진 것이다. 9월 현재 해외직접투자는 3,874건, 125억4,000만 달러로 이중 개인 투자는 6억6,000만 달러에서 9억8,000만 달러로 이는 작년대비 49.8%가 증가한 것이다. 이중 해외부동산 취득실적은 ▲6월 145건, 5,400만 달러 ▲7월 143건 5,400만 달러 ▲8월 142건 6,000만 달러 ▲9월 126건 5,100만 달러 ▲10월 143건 5,800만 달러를 기록했다.

■ 국민의 참여정부 부동산정책의 불신 누적

얼마 전 발표된 11.15 부동산시장 안정화 방안은 참여정부가 들어선 이후 여덟 번째 부동산 대책이다. 2003년 10.29 주택시장안정대책, 2005년 5.6 부동산대책, 8.31 부동산종합대책, 2006년 3.30 부동산대책 등을 이어 나온 서민주거안정을 위한 정책이다. 그 내용 중 토지개발사업 추진절차를 단축하는 등 공기(工期)를 앞당겨 수요자에게 빨리 공급하겠다는 정책의 의도는 좋았으나 2007년부터 40% 공정 시 분양되는 후분양제와 상충되어 혼선을 주었다. 한편 추병직 전 건교부 장관의 신도시관련 돌발발언과 이로 인한 여파, 버블세븐으로 지목한 분당의 아파트시세를 판교신도시 분양가에 반영한 점 등은 국민의 신뢰기반을 흔들기에 충분했다.

▶ 참여정부의 부동산정책을 평가하기에 앞서

얼마 전 모 병원에서 조사한 ‘부동산 스트레스 설문’ 결과에 따르면 총 398명 응답자 중 77.6%에 해당하는 309명이 최근 집값 상승으로 인해 신경이 예민해지고 스트레스를 받은 적이 있는 것으로 나타났다. 또한 응답자 10명 중 8명은 ‘열심히 일해 저축하더라도 부동산 재테크한 것만 못하다는 생각에 근로의욕이 떨어졌다’고 대답했다. 이제 부동산은 개인의 재테크 수단을 넘어서 사회적 문제로 크게 부각된 것이다. 그 중심에는 정부정책의 실패가 있다. 그 중 많은 부분이 말로는 서민주거 안정과 투기세력 근절, 공급확대를 이야기 하지만 사회적 작용과 반작용을 고려하지 못했기 때문에 그 파장은 더 크다.

물론 참여정부의 부동산정책에도 긍정적인 요소는 많다. 예를 들면 실거래가 신고제 및 등기부 등재제도를 도입하여 시스템 기반을 마련한 점이 그러하다. 이를 통해 이중계약서 작성을 근절하고 궁극적으로 부동산시장 투명화에 기여할 수 있는 토대를 마련한 것이다. 또한 과표현실화 및 다주택자에 대한 세금중과방침, 재건축 아파트 내 임대주택의무건설 및 재건축부담금과 개발 및 기반시설부담금, 채권입찰제 실시를 통해 초과이익을 환수하여 주택가격안정과 형평성 제고를 위해 노력하였다. 더불어 국민임대주택 100만호 건설계획을 비롯, 공공임대주택 재고를 대폭 확대하는 한편 매입임대 등 저소득층의 주거안정과 생활편의를 도모하고자 노력하였다. 그럼에도 불구하고 지나친 세 부담 강화, 규제위주 수요억제 정책 공공과 민간간 역할분담과 시장의 탄력적 대응, 정책타이밍 그리고 대국민적 합의를 위한 노력 등은 아쉬운 부분으로 남는다.