강남 재건축 과열---분양가 상한제 초읽기

『최영진 대기자의 현안진단』

지난 2015년 4월 사라졌던 아파트 분양가 상한제가 다시 등장할 조짐이다. 과열되는 서울 강남 재건축시장을 진정시키 위해서다.

분양가 자율화가 주택가격을 부추기는 공범으로 지목되고 있으니 상한제 재 도입은 불가피하다는 분위기다.

상한제 폐지 이후 주택업체들이 경쟁적으로 분양가를 올리는 바람에 기존 주택가격까지 부추겼다는 비판이 더해졌다.

그래서 박근혜 정부가 경제 살리기 명분을 들어 폐지했던 분양가 상한제가 2년여 만에 다시 복원될 태세다. 서울 반포를 비롯해 가격이 급등한 인기지역 재건축 단지부터 시행될 것 같다.

사실 그동안 주택업체와 재건축 조합들이 분양가를 너무 올렸다.

제 세상만난 듯 누가 더 많이 올리느냐 식의 경쟁을 벌일 정도였으니 말이다. 가격을 높여도 살 사람이 줄을 설 정도였으니 주택업체들의 분양가 인상 열기는 당연한 처사일 수 있다.

전국 민간 아파트 3.3㎡(평당) 평균 분양가는 주택도시보증공사가 통계를 시작했던 2015년10월 882만4000원에서 문재인 정부의 첫 부동산 대책인 6.19대책이 나오기 전인 올해 5월 1024만7000원으로 1년 7개월간 16.1% 뛰었다. 서울은 증가세가 더 심하다. 같은 기간 분양가는 1927만5000원에서 2319만9000원으로 20.4% 상승했다.

그 정도 같고 그러느냐고 할지 모르지만 동일 기간 국민은행이 조사한 전국 주택가격 상승폭은 2.1%에 불과했다. 이런 수치인데도 실제 시장에서 감지되는 오름폭은 엄청났다. 서울 강남권의 웬만한 아파트는 이 시기에 몇 억원씩 뛰었다.

주택가격 상승 요인은 여럿 있지만 아파트 분양가 인상 여파가 가장 큰 영향을 미쳤다는 게 중론이다.

주변의 신규 아파트 분양가가 자꾸 올라가면 기존 주택가격도 당연히 상승한다. 더욱이 분양가가 계속 오르는 장세에서는 하루라도 빨리 분양을 받는 게 돈을 버는 셈이다. 분양현장마다 수요자가 메어 터지는 것도 이런 연유 때문이다. 분양가 인상을 통해 계속 사람을 불러 모으고 그래서 덩달아 주택값이 급등하는 현상이 벌어졌다.

이는 분양가 책정이 얼마나 중요한가를 방증하는 대목이다.

그렇다면 분양가 상한제가 다시 등장하면 주택시장은 어떻게 될까.

일단 주택가격 상승세는 좀 진정될 게 분명하다. 특히 서울 강남권 노란자위 지역의 재건축 아파트 분양가가 규제될 경우 그 영향력은 적지 않을 듯싶다.

그동안 아파트가격을 부추긴 곳은 강남 재건축시장이다. 분양가를 너무 올리다 보니 기존 주택가격도 덩달아 뛰었다. 더욱이 재건축 대상 단지는 더 급등했고 이는 다시 분양가를 더 높이는 결과로 이어졌다. 2년 전만 해도 3.3㎡당 3000만원 대였던 분양가는 이제는 5000만원을 훌쩍 넘는다. 최근 현대건설이 시공을 맡게 된 반포주공1단지 재건축 단지 평균 분양가는 5100만원 정도로 추산된다.

어떻게 이런 일이 벌어질 수 있을까. 분양가를 계속 올리다 보니 이런 수준까지 이르게 됐다. 분양가 상한제가 적용됐더라면 이 정도는 아니었을 듯싶다.

만약 분양가를 4000만원 대로 묶는다면 기존 아파트 값도 이를 기준으로 형성된다.

이렇게 되면 분양가가 올라 갈 것이라는 기대치가 줄어들어 가격 하락현상이 벌어질 수도 있다.

그래서 정부가 주택시장 안정을 위해 분양가 상한제를 도입하려는 것 아니겠나

주택업체들로서는 그동안 사상 유례 없는 재미를 봤으니 별 걱정하지 않아도 되지만 기존 재건축 아파트를 매입한 수요자는 낭패를 볼 확률이 높다.

비싼 가격대에 주택을 매입했다면 손해를 볼 가능성이 크다는 소리다. 물론 수년이 지나면 다시 가격이 뛸 여지가 있지만 단기적 시각에서 보면 그렇다는 얘기다.

분양가 상한제가 적용되더라도 기존 주택가격이 너무 올라 분양가를 낮추는 효과가 얼마나 될지 미지수다.

상한제는 택지비에다 건축비를 더하고 여기에 별도의 가산비를 감안해주는 식으로 산정된다.

결국 가격을 떨어뜨리려면 건축비를 줄여야 하는데 이게 생각만큼 쉽지 않다. 옵션제를 통해 다 빠져나갈 게 분명하다. 기본 품목은 싸게 하되 비싼 것은 별도로 비용을 지불토록 하는 방식 말이다. 지금도 거실 등의 확장비와 고급 품목은 옵션제를 시행하고 있다.

정부가 분양가를 떨어뜨리겠다는 강력한 의지가 없으면 상한제의 약효는 별로 일 것 같다.

무늬만 있을 뿐 실제 효과는 미미하다는 얘기다.

정부의 의지가 중요하다는 의미다.